南都湾财社记者获悉，深圳市南山区一宗历时18年的城市更新项目于近日取得实质性进展。
日前，深圳市南山区人民政府正式公布《南山街道北头村城市更新单元一期房屋征收项目房屋征收补偿方案》（下称《方案》）。此举标志着该项目已由前期的市场协商阶段，正式转入依法征收程序。《方案》内容显示，被征收人除传统的货币补偿和产权调换外，还可选择“房票安置”，该项目也由此成为深圳首个在行政征收中引入房票安置的城市更新项目。
“房票”首入行政征收
根据南山区政府公布的《方案》全文，南都湾财社记者梳理发现，此次补偿为被征收人提供了高度灵活的选择，即“货币补偿”、“产权调换”与“房票安置”三种方式，权利人可根据自身需求，选择其中一种或多种方式进行组合。
首先，在传统的货币补偿方面，《方案》规定将由具有相应资质的房地产价格评估机构，依法对被征收房屋的市场价值进行评估并确定补偿金额，确保了定价的公允性。
其次，对于期望原地回迁的权利人，“产权调换”方案提供了清晰的置换标准。具体而言，商品性质住宅房屋可选择按被征收房屋记载的建筑面积1:1.2的比例进行置换，或按套内建筑面积1:1的比例置换。这一明确的比例，为被征收人权益提供了稳定预期。
而本次方案中最受市场关注的，无疑是首次被纳入行政征收项目的“房票安置”选项。根据《方案》及深圳市相关政策，房票作为一种权益凭证，其面额由基础补偿金额与奖励金额构成。被征收人持有房票，可在政府指定的房源库中，自主选购包括住宅、商业、办公及商务公寓在内的商品房。
其核心吸引力在于，根据现行规定，使用房票购买商品住房将不受深圳楼市限购政策的限制。这意味着，对于部分已无购房名额但希望再配置不动产的权利人而言，房票提供了一条全新的路径。此外，房票有效期长达24个月，期间可多次拆分使用，逾期未使用的余额还可申请兑付为现金。同时，房票允许在同一项目的被搬迁人之间及其直系亲属之间转让一次，增加了其流转的灵活性。
为加速项目清拆进度，《方案》还设置了阶梯式的搬迁签约奖励。自征收决定公告之日起30个自然日内签约并按期腾空移交的，将按被征收房屋建筑面积获得500元/平方米的奖励；在第31至60个自然日内完成的，奖励标准则为300元/平方米；超过60天则不予奖励。
此外，《方案》对室内装修、搬迁费用等也给出了明确的补偿标准，如室内装修按建筑面积1000元/平方米补偿，住宅搬迁费为40元/平方米等。根据规定，签约期限定为70个自然日，若期内未能达成协议，南山区政府将依法作出补偿决定。
18年拉锯战终结
北头村，这座拥有超过500年历史、承载着深圳“蚝文化”记忆的古老村落，其更新之路可谓是深圳核心区旧改困境的一个缩影。
该项目坐落于深圳南山核心区、近前海片区，地处桂庙路与前海路交会，属于南山知名旧改板块，区位优势突出。目前周边小区在售二手房源挂牌单价普遍在5万元-8万元，靠近前海的部分次新小区挂牌均价最高超过9万元/平方米。
南都湾财社记者梳理公开资料发现，该项目最早于2008年便被列入深圳市城市更新计划，2011年即获得专项规划批复。然而，在深圳早期“市场主导、100%签约”的旧改模式下，项目因少数权利人未能达成签约意向而陷入长达十余年的停滞。
转机出现在近年来深圳城市更新政策的调整。随着《深圳经济特区城市更新条例》的实施，“已签订搬迁补偿协议的合法产权比例不低于百分之九十五，区政府可对未签约部分房屋实施行政征收”的条款，为破解旧改僵局提供了强有力的法律武器。
据了解，北头村的破局进程在近两年明显提速。2024年7月，项目专项规划修改公告正式发布；至2026年1月，在项目签约率早已超过95%、仅剩9户未签约的情况下，南山区政府正式启动行政调解程序；同年4月，因调解未果，政府宣布调解终止，并随即启动房屋征收程序，直至6月3日补偿方案正式落地。
南都湾财社记者此前走访北头村附近，可以看到村内街巷内贴出显眼的旧改相关宣传标语，放眼片区实景，村内是密集排布的多层自建农民房，道路空间拥挤，基础居住环境老旧。
据了解，该项目的实施主体为深圳市金汇融房地产开发有限公司，系大族控股集团的全资子公司。大族控股集团有限公司成立于1996年，是上市公司大族激光的控股母公司，主营业务涉及高新装备制造、新能源产业、健康医疗、房地产开发、城市更新、酒店运营、物业管理等诸多领域，是多元化综合性商业集团。
官网资料显示，大族控股集团自2008年起正式向地产开发行业进军，此后凭借雄厚的实业背景和资金实力，在深圳深耕城市更新多年。在备受关注的南山中心区旧改“F4天团”（北头村、南山村、向南村、大新新村）中，大族控股便手握北头村与南山村两大项目。如今，北头村项目在政府行政力量的介入下率先进入征收阶段，为片区内其他进展缓慢的城市更新项目提供了新的参照。
背后的大族控股
据大族控股官网，大族控股早年间在深圳开发过大族云峰、大族河山两个住宅项目。而从大族控股近些年的财报营收占比变化可以看出，依托两大地产项目的结算周期，公司地产业务收入也经历了一系列变化。
2020至2022年，大族控股的地产板块曾多次实现大额营收，最高时占总营收近三成；2023年起项目进入清盘阶段，相关收入持续走低，2024年地产销售收入仅千余万元。2025年，随着两大住宅项目彻底完成结算，公司全年无房地产销售收入。当期公司营收达203.30亿元，同比增长20.36%，激光及自动化设备、PCB设备两大核心制造业务成为营收主力，企业发展全面聚焦主业。
官网资料显示，目前公司涉及房地产城市更新共有三个核心项目，除北头村外，还包括南山村城市更新项目、深圳大族东方项目。
其中，南山村城市更新项目位于南山区南山街道，前海路与东滨路交会处，区位优势明显，项目规划拆除用地面积约18.56万㎡，现状建筑面积约53.4万㎡，开发建设用地面积11.85万㎡，规划容积121.66万㎡，配套完整，产品线丰富，集商业、商务、居住、教育为一体的大型综合体项目。截至今年6月，项目签约推进中，尚未进入拆迁建设阶段；而大族东方项目位于深圳市坪山新区，整个项目拟开发建筑总量约30.53万㎡，仍处于早期规划阶段。
除官网披露的核心城市更新项目外，南都湾财社记者梳理公开信息发现，大族控股在深圳还布局了多个旧改项目。
今年1月，龙岗区南湾街道沙塘布中南片区改造城市更新单元（二期）公示实施主体为深圳市大族基业房地产开发有限公司，该公司系大族控股旗下子公司；此外，坪山区龙田街道龙湖新屋片区城市更新项目由深圳市坪山坪环股份合作公司申报，结合项目意愿公示及股东大会决议内容，大族控股集团为该项目意向合作方；同时，企业还推进有沙河兆方旧改，并在深圳多个区域储备了罗屋围村、汤坑老围村等城市更新项目。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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