40户人家，没有大门，没有停车位，没有维修基金，也没有任何经营性收入，建于1998年的泰丰公寓是华阳路街道里典型的“四无”“老破小”小区。2019年，原本的物业公司也因为实在赚不到钱，撤场了。
“屋顶漏水这些大问题，靠我们自己根本解决不了。”
76岁的王浩良住在顶楼，最怕下雨天。短时强降雨一来，屋顶就渗水，他家阳台的地板已经因为积水修了好几次。
楼组长周英红说得实在：“环境卫生大家还能自己搞定，但屋顶漏水、管道老化这些结构性问题，靠我们居民自己，是根本解决不了的。”
2020年底，潘西居民区党总支书记沈菲菲走马上任，第一件难事便是为小区寻觅新物业。可小区体量太小、没有收益支撑、楼宇老化严重，跑遍多家物业公司全都吃了闭门羹。彼时小区五大治理难题缠身：楼道墙面破损脱落，公共设施常年失修；厨房间下水管线老旧淤堵，污水反味反复扰民；供水水泵年久失修，停水、水压不足成家常便饭；缺少业委会，公共事务难以统一意见；受规划属性限制，无缘精品小区改造，硬件改造迟迟没有着落。
转机来自隔壁小区
一筹莫展之际，一街之隔的中阳小区治理样板为难题的化解带来了转机。
此前中阳小区由多家物业零散管理，经营惨淡，在华阳路街道统筹实施片区物业一体化后，交由中业物业统一托管，小区面貌焕然一新。党总支顺势探索以大带小、连片托管新模式，主动对接深耕物业行业三十余年的中业物业负责人黄俭学，希望依托成熟团队就近帮扶泰丰公寓。
中业物业经理黄俭学，干这行三十多年了。“这个小区房龄太老，管道老化问题多，维护难度大，稍有不慎就容易出新问题。我们一开始确实不敢轻易接手。”
“精品小区”名额来了，物业终于点了头
物业的顾虑，核心就一个：小区改造成本高，运维风险大。
想要打消物业的后顾之忧，关键在于争取老旧小区改造政策。街道与居委会迎难而上，多次向上级部门汇报小区实况，细数无物业管护、居民改造意愿迫切等现实困难，经过多轮奔走协调，终于帮泰丰公寓成功拿下精品小区改造名额。
消息传来，王浩良激动地说：“终于有奔头了，真是太好了！”
改造有了着落，中业物业终于点了头。物业费定在每平方米0.8元，是上海的“地板价”。
黄俭学说：“如果要维持经营，泰丰公寓这样的小区，物业费至少要2.8元每平方米。我们接手泰丰公寓，不是以盈利为目的，更多是就近支持、公益帮扶。”他的团队驻地距离小区也就一百米，这些年居民家里需要维修，他也能帮就帮。
业委会成立了，服务合同签了
为实现长效治理，依照法定程序，潘西居民区党总支入户动员、答疑解惑，一点点打消居民顾虑。2025年12月，泰丰公寓首届业委会顺利成立，40户居民终于拥有专属议事平台。业委会主任杨建东感慨，从前大家对小区参与不多，正是社区一次次扎根群众、办好实事，慢慢唤醒了居民的家园意识。
近年来，居民区党组织持续攻坚民生痛点：组织居民分段自筹资金，完成6根下水管道外移改造，彻底告别污水倒灌；对接水务部门落地水泵标准化改造，实现24小时全天候稳定供水，一件件实事落地，让居民切实感受到小区的变化。
今年5月，泰丰公寓正式签下物业服务合同。“能做的立刻落实，做不到的如实说明，绝不糊弄居民。”黄俭学现场承诺。沈菲菲也呼吁双向包容：“我们好不容易有了物业，价格是谈了又谈，还请了第三方评估。刚开始合作，一定会有小分歧，双方都要宽容一点。相互理解才能合作好。”
根据规划，泰丰公寓大修工程将于7月进场。屋面渗漏、管网老化、墙面脱落等多年沉疴将得到系统性根治，这个底子薄弱的小微老小区，将迎来全方位品质焕新。
杨建东满怀期待：“大家希望小区逐步对标规范化小区，居住舒适度可以大幅提升。”
“基层治理最重要的，就是让大家都有奔头”
采访结束时，沈菲菲说了一句话：“基层治理最重要的，就是让大家都有奔头，事情才能真正办好。”
政府落地改造政策，补齐硬件短板；物业依托改造减负，实现片区良性运营；居民眼见居住环境提质，主动配合社区治理；业委会落地履职，切实为住户谋福利。
各方都有奔头，各方同向发力。再小的小区，也能有奔头。
记者/摄影：李媛媛
编辑：陈 莎、姚文君
责编：高 琴
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