“原拆原建”潮终于来了？新定调，6月开始老房子迎全新机遇|原址|原建|楼栋

最近在小区里遛弯聊天，总能听到邻里们聊起原拆原建这个新话题。住了几十年的老旧楼栋，不少人盼着能原地翻新，装上电梯、优化户型，彻底改善居住环境。

大家心里也藏着不少疑问：翻新之后能不能适当扩大居住面积？改造的花销怎么算，个人需要承担多少？如果楼栋里有人不同意推进，这件事是不是就彻底行不通了？

带着这些大家普遍关心的问题，我们一起来梳理当下的市场动态。进入6月，乌鲁木齐、青岛、哈尔滨等多个城市相继落地相关新政，曾经小范围试点的原拆原建，如今在中央统一部署下，一步步走向规范化、常态化推进。结合权威政策文件、地方实操案例，今天就把这件事讲透彻。

多地新政接连落地，老旧小区迎来更新契机

今年以来，各地针对老旧住房自主更新的动作接连不断，政策落地节奏明显加快。

哈尔滨早在今年2月就率先推出相关试行方案，区分原址翻建、原址重建两种模式，不仅减免多项行政收费，还明确了公积金的使用规则，实打实降低居民的改造压力。3月，包头跟进出台新政，创新多元筹资模式，还专门开辟审批绿色通道，让项目落地变得更加便捷。

到了5月，青岛细化改造标准，划定可参与更新的房源范围，完善公积金配套政策，这套执行方案也成为南方多个城市参考的范本。6月1日，乌鲁木齐正式发布指导方案，重点瞄准2000年之前建成的老旧住宅，进一步细化执行规则，也让全国原拆原建的政策热度再上新台阶。

一系列试点项目也交出了亮眼答卷。北京西城区三里河一区的老旧楼栋就是典型代表，整栋楼从开工到主体结构封顶只用了46天，居民从临时搬出到迁回拿到新房产证，全程不足半年。54户居民原地回迁，楼栋新增了电梯，户型也做了合理优化，更让人安心的是，原址、产权、学区、户籍全部保持不变，彻底打消了学区房业主最担忧的顾虑。

看得见的变化背后，是国家层面早已明确的发展方向，网络上一些片面的解读，也让不少人对这项政策产生了误解。

顶层设计清晰明确，绝非大众误以为的“新版棚改”

原拆原建能够在全国有序推开，依托的是层层递进的中央政策部署，这项工作的定位十分清晰。

2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式印发，首次在国家层面明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，也标志着国内城市发展正式从大规模增量建房，转向存量住房提质改造的新阶段。

2025年底，住建部、自然资源部联合下发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号），划定原址重建的执行底线，统一了全国基础规则。2026年全国两会期间，政府工作报告再次提及，要稳妥推进危险住房原址重建，将这项工作列为惠民生的重要举措。

今年5月出台的《城市更新“十五五”规划》，更是明确要求对C、D级危险住房、非成套老旧住房建立台账并动态管理，持续支持老旧住房自主更新，探索可长期运转的运营模式。人民日报也在相关评论中指出，原拆原建首批项目成功“打样”，是城市从“住有所居”迈向“住有优居”的重要路径。

借着政策升温，网上也出现了几种流传较广的误解，在这里逐一厘清。

很多人把原拆原建等同于新一轮棚改，这是最大的误区。官方多次明确，这项工作不存在大规模货币补偿，核心目的不是拆迁造富，也不会刻意推高房价，更不允许当作房产炒作的工具。棚改以异地安置、货币补偿为主，而原拆原建坚持原地居住、产权不变，二者有着本质区别，核心是“在老地方住上新家”，而非“搬离老地方去新家”。

也有人觉得改造费用会由政府全额包揽。政策始终坚持“谁受益、谁出资”原则，居民作为主要受益方，需要承担建安相关成本。不过各地都配套了专项奖补、税费减免等扶持政策，大幅减轻个人经济压力。

还有部分人担心改造会无限制扩建房屋。各地都划定了严格的规划红线，新增面积主要用于电梯、公共服务配套等便民设施，并非随意扩建住房，这些规则也是为了保障项目平稳推进，避免邻里之间产生矛盾。

居民核心疑问逐一解答，面积、费用、分歧全说明

对于普通住户而言，房屋能否扩容、改造费用如何分担、邻里意见不统一怎么处理，是当下关注度最高的三个问题，结合各地细则与法律规定，答案都十分明确。

大家最关心的就是房屋面积问题。目前各地统一规则为可以适度增加面积，但会按照户型划分比例上限，并非无限制扩建。乌鲁木齐按照原产权面积分档管控：50平方米及以内、50至70平方米的住宅，新增面积最高不超过原面积的30%；70至90平方米住宅，扩容上限则为20%，新增空间全部用于修建电梯、公共活动用房等配套设施。

昆明也有明确要求，地上新增建筑面积总和不超原面积的20%，其中套内居住面积扩容控制在10%以内。哈尔滨区分两种改造模式，原址翻建严格保持原有占地、户数与边界，原址重建可按需增建公共配套。青岛则规定，附属配套面积不计入产权面积，严守规划与土地红线。所有合规新增面积，均可正常办理不动产登记。

改造费用的分担模式，同样是居民关注的重点。目前全国普遍采用“政府补一块、居民出一块、金融帮一块、社会投一块”的多方共担模式，整体来看财政分担力度可观，个人负担显著降低。

结合全国22个已落地项目的汇总数据，整体改造成本中，各级财政补贴占比约43%，社会资本投入占比22%，居民实际承担部分仅为35%。多地还同步免收土地出让金、配套费、人防易地费等多项行政费用。

长沙雨花区湘农桥社区二区9栋的案例很有参考价值，楼栋建安成本每平方米约3056元，市、区两级财政合计提供1050元/㎡专项奖补，住户实际每平方米只需承担约2006元。哈尔滨也为改造房源设置1050元/㎡专项奖补，实实在在让利居民。

金融层面的支持也十分到位，多地开放公积金提取与贷款通道，相关贷款不计入公积金贷款套数限制；同时多家银行推出原拆原建专属低息贷款，利率比普通房贷低0.5至1个百分点，进一步缓解居民资金压力。

楼栋内部意见无法统一，是项目推进中最现实的难题。在这里明确说明：并非一户不同意就全盘否决，相关问题法律已有清晰规定。

按照《民法典》第二百七十八条要求，改建、重建建筑物及其附属设施，需要满足“双2/3参与表决+双3/4同意”：专有部分面积占比三分之二以上、人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决业主中，面积、人数双四分之三以上同意，项目即可启动。

落地执行中，独栋楼栋大多建议争取100%业主达成共识，从源头减少后续纠纷；多栋连片改造则严格依照《民法典》规则推进。针对少数持不同意见的住户，部分城市也探索出灵活解决方案，比如由同意改造的居民协商收购相关房屋产权。北京、上海等地还搭建居民议事会，提前组织邻里沟通、化解分歧。整体来看，政策始终遵循“成熟一个、推进一个”原则，充分尊重居民意愿，不会强制推动项目落地。

明确改造范围与流程，看清长期发展趋势

并非所有老房子都能参与原拆原建，住建部划定了三类优先改造范围，这也是未来五年城市更新的重点方向。

第一类是经甲级资质机构鉴定为C、D级危房，且修缮加固成本高于重建成本的房屋；第二类是2000年前建成的砖混、预制板住房，存在抗震不达标等安全隐患；第三类是厨卫共用的非成套住房，依靠常规修缮无法解决居住痛点。《城市更新“十五五”规划》也要求对这类房屋建档立卡、动态管理，优先落实改造工作。

整套改造流程如今也在持续优化：由业主自发发起，推选代表成立自治组织；完成业主表决后，向街道、社区提交申请；经过住建、自然资源等多部门联合审查，办理施工许可；项目竣工验收后，居民即可回迁入住。目前北京、长沙等多地已经实现“交房即交证”，大幅缩短居民等待周期。

国家集中力量推进原拆原建，背后有着多重深层考量，也决定了这并非短期试点，而是长期发展趋势。

据行业公开统计，国内2000年前建成的老旧小区超16万个，关联上亿居民的日常生活。过去大拆大建的更新模式，不仅消耗大量资源，也容易引发市场波动。如今国内城镇化迈入存量发展阶段，以原拆原建为代表的精细化更新，是城市高质量发展的必然选择。

安全更是不可忽视的底线。2025年全国房屋安全排查结果显示，国内C、D级危房中，九成以上都是2000年前建成的预制板、砖混楼栋，简单修缮无法根除结构与抗震隐患，原址重建是保障居民居住安全最有效的方式。

与此同时，传统土地财政逐步弱化，政府难以独自承担大规模改造开支，多方共担的模式具备更强的可持续性。而全程坚守“房住不炒”定位，弱化房产投资属性、回归居住本源，也契合楼市长期健康发展的整体要求。

机遇与理性提醒

对于符合改造条件的住户来说，原拆原建是实实在在的民生利好。大家可以在原址完成房屋升级，适度优化户型与配套，同时保留原有产权、学区、户籍，不用搬家就能实现居住品质提升。对城市而言，这项工作持续推进，也能不断改善人居环境、提升城市整体面貌。合规参与城市更新的市场主体，也将收获新的发展空间。

放眼未来，依托“十五五”相关规划，原拆原建的扶持政策还会持续加码，试点范围将从局部探索转向常态化铺开，坚持一城一策稳步推进。各地也会持续简化审批流程、丰富资金支持渠道、完善邻里协商机制，不断降低居民参与门槛。

最后也做几点理性提醒：项目对业主表决同意率有明确要求，邻里之间需要充分沟通协商；房屋重建周期一般在6至12个月，期间住户需要自行临时安置，并承担相应的建安成本。