中国楼市已经连跌近五年，部分城市房价直接缩水一半，这场调整到底什么时候才能见底？经济学者马光远抛出的“全球房地产调整铁律”，是否真的能给手握积蓄的购房者一张抄底时间表？
围绕这个话题，市场上的争论一直没有停下来。看空的人觉得房价还有得跌，看多的人又盼着政策托底立竿见影。把视角拉到全球，再回看国内这一轮调整的轨迹，或许能找到一些可以参照的坐标。
回到2021年那个时间节点，中国房地产市场结束了过去近二十年的高速上行通道，开始进入下行区间。从2022年1月见顶算起，房价迄今已经下跌了3年多的时间。
跌幅再往细里看，分化非常明显。与房价的历史最高点相比，11个城市跌破50%，25个城市跌破40%，50个城市跌破30%。
也就是说，少数城市的房子已经实打实地腰斩，更多城市则是处在三成到四成的回调区间。瑞银的数据显示，国内接近半数家庭的房产，目前处于账面亏损状态。
马光远本人的身份在财经圈算是熟脸。公开资料里，他是独立经济学家，民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员，长期跟踪宏观经济和房地产领域。
他抛出的所谓“全球房地产调整铁律”，核心是三条规律性的判断。第一条针对的是调整的时间长度。
从过去几十年的全球数据看，大部分国家的房地产下行周期一般维持在3到6年之间，能把调整时间拉到5到6年的国家不超过两成，更长的几乎可以归到极少数特例里。
第二条规律针对调整幅度。欧美绝大多数国家不管是上行周期还是下行周期，价格波动区间都集中在35%到40%这个范围。曾经陷入主权债务危机的希腊，因为国家信用承压，调整幅度可以放大到50%上下。
第三条规律说的是反弹节奏。以美国最近一次房地产市场的崩盘来看，2007年的次贷危机引发的下降总体幅度没有超过40%，美国房价在经历短暂的下跌之后反弹，过去几年更是高歌猛进，早已经超过2008年金融危机崩盘的时候。
从全球经验来看，触底之后3到4年左右房价就能爬回相对高点，这个规律在大多数国家都被反复验证过。
把日本单拎出来讨论，是因为它确实是个绕不开的反面教材。日本的房地产泡沫破灭之后的表现，放在全球房地产泡沫历史上都是一个特例，非常非常特殊的特例。
上世纪九十年代之后，日本经历了长达十几年的资产价格下行，跌幅一度超过50%，整个社会的资产负债表都受到深度伤害，这也是为什么提到楼市风险，大家总会条件反射地想到“失去的二十年”。
香港的案例则代表了另一种极端。1997年亚洲金融危机之后，香港楼市有过一次暴跌，加上后来的非典疫情冲击，导致楼市距离峰值下跌了60%，也是房地产历史上比较惨烈的。但土地资源稀缺加上独特的市场结构，让香港在调整完成后又能回到一个相对高位的运行区间，反弹规律在那里同样适用。
把这套铁律套到国内市场上看，2021年作为本轮调整的起点，按照3到6年的周期推算，2027年之前基本就是这一轮探底的核心窗口期。中国房地产调整已经进入第六个年头了，就市场本身而言，也在接近尾声。这个时间判断与全球经验在节奏上能够对得上。
跌幅的对照也比较直观。从目前房价的整体跌幅来看，按照极端情况还有15%到20%的空间，如果不出现极端情况，目前普遍40%左右的下跌幅度，基本属于快到底部了。把这条放回到“35%到40%”的全球区间里看，中国楼市的整体回调已经走完了大部分路程。
但所谓“到底”，并不是说所有城市都同步触底。年初以来，市场恢复更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际有所减弱。一线和强二线城市的核心区域率先企稳，更广大的三四线和县城市场仍在寻底过程中。
从最新的官方数据也可以看出这种分化。2026年3月，中国70个城市的新房价格同比下降3.4%，较上月的3.2%降幅有所扩大，标志着连续第33个月的收缩。同比仍在下行，但环比的跌幅已经在收敛，这是寻底过程中的典型特征。
具体到一线城市内部，差异也很大。与此同时上海的价格上涨速度放缓至3.7%。上海成为为数不多还在上涨的城市，背后是优质改善型供给和实打实的购买力支撑。
新房和高端豪宅的回调幅度通常比同区域二手房更小。原因在于开发商的拿地成本、建造标准都摆在那里，加上限价等政策的存在，价格刚性更强。
非核心区域、人口净流出城市以及绝大多数县城的房子，则要谨慎对待。这部分资产构成了全国房产数量的大头，但既不具备稀缺性，也缺乏持续的需求支撑，调整幅度普遍落在40%到50%的区间。
对于那些不急着买房、未来五六年才有置业计划的年轻人来说，反弹规律提供的参考价值更大。按照全球3到4年的反弹周期，如果本轮底部出现在2026年前后，等到2029年到2030年，市场大概率已经走到一个新阶段的相对高点。
这种判断和官方对市场节奏的描述也比较一致。2026年将成为房地产市场实现软着陆、走向平稳发展的关键窗口期，如果政策不给力，市场调整可能会延续到2027年。换句话说，2027年是这一轮调整的“最后期限”，跨过这个节点，市场逻辑大概率会切换。
不过从全球比较看，中国房产的租金回报率仍然偏低。2009-2024年，纽约住房租金回报率与30年期国债利率的平均利差为198BP、东京是168BP、柏林是211BP。差距意味着国内一线城市还有一定的价格回调空间，但已经不像前几年那样夸张。
从产业地位的角度看，房地产的基础属性没有变。从国际经验看，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，依然是经济保持稳定的重要支撑和社会财富的主要形式。
供给侧的情况也比想象中改善得快。过去五年新房开工量减少了80%以上，市场已经把大量水分和过剩都跌没了。新增供应大幅萎缩之后，库存出清的速度自然加快，这是后续价格能够企稳的一个重要前提条件。
需求端积累的潜在购买力同样不容忽视。这几年市场观望情绪浓厚，很多本来打算买房的人选择了延后，这些被压抑的需求并没有消失，只是在等一个明确的信号。
市场不缺需求，因为这几年大家都不敢出手买房子了，积累了大量的需求。一旦市场出现持续企稳的信号，这部分需求大概率会逐步释放。
回到普通家庭最关心的问题，房子到底还能不能买。答案要分人群。对刚需自住的家庭来说，纠结时点意义不大，看中合适的房源、价格在心理预期范围内就可以出手，毕竟住房本身的使用价值并不会因为价格波动而消失。
对想要保值增值的改善型买家，需要把目光锁定在真正稀缺的资源上。一二线核心城市的优质学区、地铁口、改善型新盘，这些标的的抗跌性已经在这一轮调整中得到了验证。
投资思维则需要彻底转向，商品房作为最佳投资品的时代结束了，预期高额资本利得这种逻辑已经走不通。
对于完全没有刚需的年轻人，最重要的是不要被FOMO情绪带节奏。把首付的钱攥在手里，等到2027年前后看清楚市场底部的形态，再结合自己工作所在城市的产业、人口情况做决策，要比现在仓促入场更稳妥。年轻人最大的资产是时间，不必为了赶时点透支未来。
把整件事说穿了，全球房地产调整的“铁律”不是数学公式，更像是一种概率性的经验总结。中国市场有自身的体量、人口结构和政策特殊性，未必会完全复制别的国家走过的路。
城市化进程放缓后，新增需求增长有限，就业和收入匹配度发生变化，年轻一代进入职场时，更在意实际居住条件而不是资产增值，长期逻辑已经在悄悄改写。
未来几年的楼市，更可能的状态是“分化中的稳定”。核心城市的好房子继续保值甚至温和上涨，普通城市的普通房子缓慢出清，行业整体回归住的属性。
2027年这个时间节点，与其当成抄底日历上的红色标记，不如理解为一次重新认识房产价值的契机。把买房决策回归到“为生活服务”这个原点，可能比任何铁律都更值得参考。
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