杭州寸土寸金的市中心，这套房子1万元起拍！1.8万次围观，20多人已报名，附近租住的95后程序员却称不会考虑买这里|低总价|小户型|房源|改善型住宅竞品组|杭州|杭氧

“1万元就能在杭州买套房？”这不是段子，而是阿里拍卖平台上真实发生的一幕。

这两天，拱墅区文晖板块的杭氧宿舍，一套建筑面积约32.07平方米的房源挂牌拍卖，起拍价仅1万元，折合单价约312元/平方米，瞬间引爆市场。截至记者发稿前，这场拍卖已吸引超过1.8万次围观，22人报名参拍，近1200余人设置提醒。

当下的杭州二手房市场，100万元左右的市中心老房源颇受欢迎。现实情况到底如何？

房地产业内人士表示，“走俏”的背后，是一套好地段老破小最真实、也最残酷的定价逻辑。

地段是真香

房子是真老

从地理位置看，杭氧宿舍可以说是“老天爷赏饭吃”。

它位于文晖板块核心，距离地铁5号线杭氧站仅300多米，杭州嘉里城、长寿桥岳帅小学等配套环绕，被次新房锦尚和品府、中海望庐等一众楼盘包围，地段寸土寸金。

我们实地走了一遭，发现小区虽然紧邻繁华，内部却闹中取静。“但这份‘静’，更多是老旧带来的沉寂。”多位房产经纪人告诉我们。

在东部软件园上班的95后程序员李枚租住在这里已有一年多，她租了一套40多平方米的一居室，月租金2000元。“住这边确实方便，公交地铁都近。”李枚说，“但如果手头有200万元的买房预算，我不会考虑这里，宁可买在远一点但有地铁的新小区。”另外一对租住在同小区的年轻夫妇则表示，已在城西方向购买了新房，“等装修好了，就住过去。”

这或许是当下许多年轻人的心声。李枚对房子的顾虑，也直观体现在这套拍卖房的现状上。

根据阿里资产平台信息，这套杭氧宿舍39幢6单元102室的房子，为一室一厅一卫，位于1楼。从实拍图片看，室内墙面有脏污，天花板存在起皮脱落风险，装修一般。屋内仍有居住痕迹，还没完全腾空。不过，房源附带一个已改造为厨房的院子，安置了油烟机和操作台，实际使用面积有所增加，算是一个亮点。

起拍价是“噱头”

市场价才是“准绳”

“1万元起拍”，极低的起拍价，是拍卖平台惯用的流量密码。

那么，这套拍卖房到底值多少钱？

在大型中介平台，杭氧宿舍目前挂牌有13套房源，单价最低的一套约2.17万元/平方米。而据杭房数研统计，今年4月至6月，杭氧宿舍成交的6套房源，单价均在2万元/平方米出头。

就在一周前，阿里平台的司法拍卖刚刚成交一套杭氧宿舍14幢3单元304室，建筑面积51.33平方米，起拍价88万元。最终14人报名，经过48次延时，以125.2万元成交，折合单价约2.44万元/平方米。

“那套的楼层和户型在小区里算比较优质的，成交单价接近2.5万元/平方米，已经偏高了。”板块内多位资深经纪人表示，顶底楼层，通常有一定价差。此次拍卖的102室是底楼，也不是优质学区房，最终成交价大概率会低于上一次。

他们表示，失去了“学区”这个老房子的“护城河”，房子的价值会更多回归到居住与通勤本身。

事实上，放眼整个杭州二手房市场，低总价刚需房正是当下成交的主力军。

杭州贝壳研究院数据显示，5月份杭州市区二手房共成交9087套，已连续3个月站上9000套成交大关，创近6年同期新高。而撑起这波热度的，正是总价200万元以内的房源——其成交占比已高达56.1%，并且还在逐月攀升。

运河新城板块的金昌苑，一套64平方米两居室，总价130万至160万元；水韵康桥59.8平方米户型，总价门槛甚至低至80万元。这些安置房小区单月合计成交数十套，中介直言：“首付三四十万元，月供跟周边租房差不多，很多年轻人一算账，就会觉得不如自己买一套。”

杭州贝壳研究院院长上官剑分析认为，当前市场的主力军依然是价格敏感的首次置业人群，“只要价格合理，刚需就会出手。”

杭州我爱我家方面也表示，90平方米以下中小户型成交占比超过53%，说明杭州二手房市场底部比较扎实。

这套杭氧宿舍32.07平方米的小户型，恰好卡在了“低总价、小面积”的刚需赛道，这也是它引发如此高关注度的深层原因。

“1万起拍”的杭氧宿舍

多少钱买到算“捡漏”？

对于这套1万元起拍的32.07平方米小户型，有房产经纪人算了一笔账：考虑到1楼折价因素和改造后的院子附加值，如果最终成交价能控制在70万元以内（单价约2.18万元/平方米），算是不错的上车机会。若超过80万元，则与市场价差距不大，不能算“捡漏”了。

过去几年，杭氧宿舍的“拆迁传闻”几乎每隔一段时间就要被翻出来炒一遍。前两年小区墙面上确实出现过“拆”字，一度让不少投资客兴奋不已，结果却是燃气管道改造临时标注，并非真正的征迁计划。板块内几位资深经纪人表示，杭氧宿舍短期内并不具备拆迁条件，“这里的老旧小区改造刚启动，改造完的小区5年内不会列入征迁计划，所以这套房子不太可能等来拆迁”。

也有二手房业内人士提醒，虽然“以价换量”仍是当前二手房市场的主旋律，但核心区有些楼盘的价格已出现轻微反弹。杭州我爱我家数据显示，5月份拱墅区和西湖区成交均价分别上涨4.8%和9.6%。