最近身边好多持有多套房的朋友都陷入了两难：手里的多余房子，现在卖到底是明智的及时止损，还是愚蠢的卖在底部？说纠结是真的纠结。一边是救市政策的暖风一阵接一阵：除了北上广深这类一线城市还在逐步松绑限购，全国绝大多数城市早就全面放开了限购限贷；银行也配合着把首付比例、房贷利率降到了历史最低点，中介的朋友圈天天都在喊“触底反弹，错过再等十年”。可另一边，房价下跌的大趋势却丝毫没有停下的意思。
数据不会骗人：2026年5月，全国100个城市的二手住宅平均价格是12692元/平方米，环比下跌0.32%，同比跌幅更是达到了7.99%。折算下来，一套市场价100万的房子，过去一年就凭空蒸发了近8万块，相当于普通工薪族大半年的工资打了水漂。
现在市面上最主流的说法是“分城判断”：要是在一线城市或者强二线城市的核心地段，现在卖房就是愚蠢，因为大城市房价已经止跌企稳，后面大概率还会小幅上涨；要是在三四线城市，现在卖房就是明智，因为这些地方人口持续流出，房子供远大于求，后面还得继续跌。
这个说法听起来好像很有道理，符合“强者恒强”的惯性认知。可事实真的是这样吗？其实关于楼市的长期走向，王健林早在十多年前就一语道破了本质，根本不是哪个城市涨哪个城市跌的问题。
早在行业最红火的那些年，王健林就公开说过：全世界没有任何一个地方的房地产，能一直保持繁荣超过50年。通常发展20多年就会进入饱和阶段，不管是房屋的供应量，还是居民的购买力，都会摸到天花板，后续的开发空间只会越来越小。
那时候是什么光景？是房价年年涨、全民炒房的黄金年代，所有人都觉得“中国楼市不一样”“大城市房价永远涨”，不少人还嘲讽王健林，说他自己甩卖了万达的地产资产，就故意唱空行业。2017年他把77家酒店卖给富力、把文旅项目股权转让给融创的时候，还有人笑话他“胆子太小，错过了后面的行情”。
可现在回头看，不得不佩服人家的远见，当年壮士断腕式的甩卖，简直是精准逃顶。从2022年楼市转向到现在，全国房价已经连跌了4年，平均跌幅达到了30%-40%，曾经风光无限的头部房企接连爆雷，烂尾楼坑了几十万家庭。王健林当年的判断，正在一步步变成现实。
说白了，中国房地产经过二十多年的高速扩张，早就从增量时代进入了存量时代。房子的整体供应量早就饱和了，居民的购房购买力也基本摸到了顶。整体下行的大趋势，不是靠几个救市政策就能彻底扭转的。从这个角度看，只要是手里有多余的投资性房产，现在趁着政策窗口期出手，都算不上愚蠢，反而是清醒的选择。
01 房价泡沫还没挤干净，远没到真正的底部
很多人觉得房价已经跌了四年，跌得差不多了，该见底了。可实际上，多数城市的房价泡沫还远远没有挤干净，离真正的合理价位还有不小的距离。衡量房价有没有泡沫，最直观的指标就是房价收入比。
现在二三线城市的房价收入比普遍在20-25倍，一线城市更是达到了40倍以上。什么概念？就是一个普通家庭，不吃不喝干20到40年，才能买得起一套当地的普通住宅。北京、上海、深圳的房价，更是排进了全球最贵城市的前五名。这么高的房价，早就脱离了普通人的真实购买力，完全是靠投资投机需求撑起来的。而未来楼市的大方向，就是去投资化、挤泡沫，让房子慢慢回归居住属性。
之前几年，三四线城市的泡沫先破了，跌得比较狠；一线城市靠着政策托底和资源优势，跌得慢、跌幅小，可不代表没有泡沫。恰恰相反，一线城市的泡沫反而更坚固，后续补跌的空间也更大。现在觉得一线抗跌舍不得卖，等后面补跌开始了，想卖都未必能找到接盘的。
02 收入撑不起高房价，刚需购买力已经到了天花板
以前房价能持续上涨，核心原因有两个：一是居民收入年年增长，大家有能力加杠杆买房；二是所有人都对未来收入有乐观预期，觉得以后工资会越来越高，还房贷根本不是问题。可现在的情况完全反过来了。实体经济不景气，企业效益下滑，裁员降薪的消息层出不穷，很多人能保住工作就已经很不错了，收入不涨反跌是常事。大家对未来的收入预期也越来越谨慎，不敢随便背上二三十年的房贷，生怕哪天失业了，月供都还不上。
就拿这次上海“沪七条”松绑限购来说，政策刚出来的时候，成交量确实出现了一波激增，不少人喊着“楼市回暖了”。可仔细看就会发现，成交的房源里，70%以上都是300万以下的刚需盘，总价高一点的改善盘、豪宅，根本没多少人问津。
这就很能说明问题了：现在市场上只有最底层的刚需在进场，稍微贵一点的房子就没人接盘。居民的真实购买力就这么多，根本撑不起现在的高房价。靠政策释放的刚需需求，只能带来短暂的成交量回升，撑不起房价的持续上涨。
03 买房躺赚的时代结束，房子彻底失去赚钱效应
过去大家为什么疯抢着买房？不是因为缺房子住，是因为买房能赚钱。房价年年涨，闭着眼睛买都能升值，付个首付，靠房价上涨的收益就能覆盖房贷，相当于白赚一套房。在赚钱效应的驱动下，不管有钱没钱，都想挤进去分一杯羹。
可现在呢？房价连跌四年，全国平均跌幅30%-40%，房子不仅不增值，反而在持续贬值。就以上海市中心的房源为例，高峰期均价能到9万多一平米，现在已经跌到了6万多，跌幅超过30%。多少炒房客、投资客被套在了山顶，首付直接跌没了，想卖都卖不掉。
当房子失去了赚钱效应，投资属性就会慢慢褪去。炒房客会陆续退场，要么割肉离场，要么持币观望，接盘的人只会越来越少。可能有人会说，部分城市的二手房不是已经止跌回稳了吗？其实这只是下跌过程中的短暂休整，就像人下山的时候歇口气，不代表就要掉头往上走。只要大趋势没变，后面就还有继续下跌的空间。
我身边就有个朋友，两年前就有人劝他把手里两套远郊的房子卖了，他总觉得跌到底了，再等等还能涨回去。结果现在两年过去了，房子又跌了近两成，挂出去半年连个看房的都没有，想割肉都找不到接盘侠。
04 老龄化持续加深，未来刚需只会越来越少
房价长期看人口，这是颠扑不破的道理。而现在的人口趋势，根本支撑不起房价的持续上涨。中国已经进入了深度老龄化社会，老年人口越来越多，年轻人口越来越少。数据显示，2025年末我国60岁及以上老年人口已经达到了3.23亿，2026年预计会突破3.3亿。而作为购房主力的年轻人呢？90后总人口约1.75亿，00后只有1.45亿，一代比一代少。
更关键的是，现在的老年人基本都有自己的住房，城里的年轻人大多可以通过继承父辈、祖辈的房产获得住房，根本不用自己再买房。刚需购房的群体规模，只会越来越小。需求在持续减少，房子的供应量却还很大，供过于求的局面只会越来越严重。长期来看，房价下行的压力只会越来越大，根本不存在什么“长期上涨”的基础。
说了这么多，回到最开始的问题：现在卖房，到底是愚蠢还是明智？答案其实很清楚：如果是唯一的自住房，那完全不用纠结，涨也好跌也罢，都是用来住的，没必要折腾。但如果手里有两套、三套甚至更多的投资性房产，尤其是那些远郊盘、老破小、没有核心资源支撑的房产，现在趁着政策利好、成交量回升的窗口期出手，绝对是明智的选择。
别总抱着“等涨回去再卖”的念头，大趋势已经变了。那个闭着眼睛买房就能躺赚的时代，已经彻底过去了。未来的房子，会慢慢回归它本来的居住属性，持有多套房产不仅赚不到钱，还可能成为负担。与其抱着不断贬值的资产硬扛，不如趁着现在还有人接盘，及时变现。手里握着现金，不管是应对风险，还是做其他规划，都比拿着几套卖不掉的房子踏实得多。
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