韩国住房政策或陷入“罗马尼亚式停滞”。过度强调单套住房自住，可能压缩租赁市场，重演罗马尼亚的经济困境。
大家好，这里是《朝鲜日报》优兔频道《孙镇锡看钱》。这一期节目试图分析李在明政府所强调的“1套住房自住”房地产政策可能带来的风险。政府正强力施压多套房持有者出售除一套之外的房产，也在敦促那些把自有住房出租、自己住在租赁住房中的单套房持有者回到自住房居住。照此发展下去，理论上或许会出现这样一种局面：没有人无房，也没有人持有多套住房，每个公民都拥有并居住在自己的房子里。
这在表面上看似一种乌托邦式图景，但现实并非如此。东欧有一个国家，几乎让所有家庭都实现了“1套住房自住”。遗憾的是，这个国家正因单套房持有者比例过高而遭遇严重社会问题。这个国家就是罗马尼亚。罗马尼亚的失败，对韩国房地产市场具有启示意义。
根据欧盟统计局2024年的调查，罗马尼亚的住房自有率达到94.3%。这不仅是欧盟成员国中最高的，也位居全球前列。其原因在于，民主政府上台后，原本由国家持有的公共租赁公寓，以极低价格大规模转入私人手中。那么，当单套房持有者变得过多之后，出现了什么问题？
首先，住房建设市场陷入萎缩。由于收入水平较低，而且几乎人人已有住房，新建住房和购置新房的需求都在缩小。许多人至今仍住在老旧住宅中。统计显示，14%的罗马尼亚人居住在没有浴室或室内厕所的房屋里。
更大的问题是，私人租赁市场几乎消失。由于几乎人人都是房主，住在私人出租住房中的罗马尼亚人仅占1.3%。即便其他地区出现就业机会，人们也很难找到住处，因此无法迁移。结果，相当多的罗马尼亚人选择离开本国。据估计，罗马尼亚总人口中有20%，即400万人，生活在其他国家。
尽管韩国政府的住房政策本意并非如此，但它正在无意中把住房市场推向更接近罗马尼亚的状态。政府一方面施压多套房持有者出售房产，另一方面又让通过“缺口投资”购买这些房产变得困难，从而减少了租赁住房供应。如果这种趋势持续下去，自住房自住的单套房持有者比例将进一步上升，租赁住房短缺也将不可避免。
目前，首都圈全境的全租和月租价格都在快速上涨，这正在推动购房需求上升。当政府难以充分供应住房时，不去增加供给，反而打压那些提供住房的主体，最终承受损失的将直接是无房者。
在这一期《孙镇锡看钱》中，我们还将介绍一位英国经济学家的理论。该理论解释了为什么当单套房持有者过多时，劳动力市场会走向崩塌。节目还将说明，德国和瑞士这两个富裕的欧洲国家为何住房自有率较低，以及为什么即便房主比例不高，社会依然能够正常运转。此外，我们也会讨论，为什么单套房持有者比例极高的罗马尼亚，仍然无法稳定住房价格。
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