很多人误解我现在只看好核心房产，觉得我观点变软，其实根本是读错了逻辑。
先说核心结论：除了地广人稀，人口密度极低的偏远片区，东莞所有成熟片区房价，长期都会跟着通胀修复回暖，一二三线城市核心地段房产，价值迟早逐步回归，很多人看我只提优质核心盘，就说我观点变保守、口径变软，这完全是误读。
网上很多博主张口就说：全东莞只有5% 房子有前景，剩下 95% 只会持续下跌，这种一刀切的论调我从来不认同，放到东莞楼市里，大家一提核心地段下意识只盯着国贸，鸿福路这种市中心地标，觉得只有南城 CBD 才算核心，这认知太狭隘。
我定义的东莞核心资产，范围远比大家想的更大。
以市政府主城为原点，向外辐射 25 公里范围内，全部属于城市核心辐射圈，囊括东城、南城、莞城、万江、寮步、茶山、石碣、高埗、石龙、大岭山等人流聚集板块，算下来符合标准的房源，全市占比至少 40%，绝非寥寥5%，这个范围，才是支撑东莞楼市长期价值的底盘。
再拆解什么是大家口中鸟不拉屎的弱价值片区，评判标准不靠远近，只看土地面积、常住人口密度：片区占地占全市比例很高，但常住人口占比极低，大片土地以山林、农田、远郊空地为主，居住人群分散，就是长期跑输大盘的板块。
拿东莞典型片区举例：清溪、樟木头大片山林占地，辖区总面积很大，但人口集中程度低，全域大面积生态绿地，整体人口稀释严重，对应广州从化的属性，这类片区全域不会普涨，只有板块内人口高度聚集的核心集镇才有保值空间：就像从化只靠街口老城、江浦临河片区撑价值，清溪、樟木头也只有镇中心成熟生活区、地铁沿线密集小区，能留存资产价值，郊外大面积楼盘很难跑赢通胀。
反观东城、南城、石碣、高埗寮步这类片区逻辑完全相反：土地开发成熟、人口高度密集、地铁、名校、商业、产业配套全部落地兑现，源源不断刚需、改善、产业人才持续流入，土地供应逐年收紧，稀缺性只会逐年上涨。
就像我手上宜景康源这套东城房源，200 米直达东城地铁、对口东城五小、万达世博三大商圈环绕，属于主城核心辐射圈内的标准优质资产，长期抗跌保值属性拉满。
楼市分化不是说只有极少数豪宅能涨，而是人口密度决定房产价值下限：只要片区聚居人群充足、配套落地齐全，不管是刚需两房还是改善四房，长期都能跟着货币通胀完成价格修复；只有大片区人口稀薄、配套空白、缺少产业支撑的远郊大盘，才会长期承压。
不用被全网唱衰言论带节奏，东莞千万级常住人口、广深中间枢纽区位、持续升级的制造业与科创产业，基本面足够扎实，主城成熟核心盘不用恐慌割肉，短期横盘只是周期洗牌，拉长十年二十年周期，通胀会推着核心地段房产完成价值回归，时间会验证主城优质资产的含金量。
热门跟贴