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星寰时代90㎡三居两卫+95%得房率，刚需真香预警
在昌平，新一代“卷王”项目正式登场！
项目就是位于未来科学城能源谷板块的全新“好房子”标标项目—未来城·星寰时代
坐拥“地铁＋双名校＋顶级产业＋三大公园＋大型商业”于一身的五维顶配醇熟生活圈，堪称“北京1公里内资源配置最高”的住区之一；
未来城·星寰时代项目地处昌平北五环未来科学城能源谷核心位置，坐拥以“能源谷”为名的世界级科创中心产业高地，这里汇集了近300家能源央企及科研机构，超2万名科研人才在此汇聚，创造了其年产值突破2500亿元的宏伟蓝图，如此高确定性、高能级的产业基底，支撑了片区资产价值最稳固的基石。
何谓“北京1公里内最成熟的配套”？未来城·星寰时代给出了一个教科书级的答案
交通上，项目距地铁17号线未来科学城地铁站约400米，4站直达望京、5站太阳宫、8站直达工体，这一条南北快线被誉为“黄金大动脉”，它串联了未来科学城、望京、国贸、亦庄，四大产业高地；同时，地铁往南1站地就可与地铁18号线实现换乘，20min直达上地软件园，西北向通勤效率拉满；
自驾出行也便捷，项目紧邻未来科学城路，东西两侧为京承高速与立汤快速路；南北两侧为定泗路与北清快速路；
教育上，500米黄金半径内，坐拥北京十一未来学校北师大实验学校，两大拔尖的教育资源配置，15年全龄段教育覆盖；此外，稻香湖学校清香未来城校区、未来科学城第二幼儿园等也在1公里范围内；
商业上，距项目600米处就是体量达67万㎡的保利未来大都汇商业综合体，步行10分钟内即可到达；约3.5公里就是昌平山姆会员店，开车也就一溜烟的功夫，骑小黄车也就15分钟的时间；
生态上，项目周边被三大公园环抱，分别是500万㎡温榆河公园、未来科学城滨水森林公园和规划的30万㎡能源谷中央公园，生态优越，日常休闲、遛弯好去处；同时，项目北侧约500米处规划有2万㎡科技文化交流中心
至此，1公里内最成熟的配套即意味着步行可达的范围，学铁商园的配套悉数落位，享受入住即享的生活便利；
它有可能是歇甲最大的竞争对手。
为什么？听我慢慢道来。
地块位置
在了解周边情况之前，先看一下地块的位置。
北五环外，出了望京，出了来广营桥一直向北，开车的话走京承高速，走到未来科学城南区。北区是商飞、神华等企业，南区是中海油等，南区住宅也多一些，还有保利大都汇，目前还没有营业。
地块就在17号线未来科学城地铁站附近，从D口出来，走一小段斜线，再向南到第一个路口就是，总共480米左右，500米以内的地铁盘还是比较舒服的。
所以这是一个17号线地铁盘，而且17号线全线贯通后，甚至可以兼容全北京市的通勤需求。
未来科学城这一站向南能到望京、太阳宫、三元桥、芍药居、西坝河、工体、东三环、使馆区、东大桥、三里屯、永安里以及1号线沿线等区域；向东南能到亦庄，当然一般来说，在亦庄上班的人可能不会买未来科学城，除非有特殊情况。
比如你在软件园上班，你媳妇在亦庄上班，那么未来科学城也是可以考虑的。
原因就在于，你媳妇向南多坐几站到次渠、嘉会湖，换乘去经海路即可；而你在天通苑东向西去海淀，无论是软件园、上地、马连洼，还是永丰，都可以通过换乘直接到达。所以不用开车，仅靠地铁就能覆盖北京的西部和南部区域。
理论上只有在北京西南区域上班的人不适合买这里，比如在金融街、丽泽、丰科园、莲石路、五棵松，毕竟距离太远，相当于跨城通勤。但如果你在东部、北部上班，哪怕在亦庄，歇甲和未来科学城都是可以覆盖通勤的
这是第一点，关于地理位置。
其他配套
上面提到的地铁通勤，那我买歇甲不是更好？歇甲更近，而且不用换乘，向西坐到海淀是始发站，向南也能正常乘坐17号线。
但是歇甲价格贵，单价肯定比未来科学城高。
歇甲除了价格贵一点，其他的配套100%都比未来科学城好吗？今天看来，答案是否定的。
很简单，歇甲目前还比较偏僻，还没有完善的道路，未来的配套可能需要五六年甚至十年的时间才能完善。而未来科学城不一样，它的配套是现成的，相当于“填空题”，不是“开荒盘”。
我们也实拍了一些图片：
比如学校，歇甲、东小口等地的销售会说旁边有九年教育用地，预计会引进XXX学校，但未来科学城的学校是已经落实的，比如十一学校的小学和中学、清华稻香湖学校、中关村二小、北师大小学，这些学校有的已经运营2年，有的运营3年，还有的运营了5年以上。
随着未来科技城央企的入驻，这里的教育需求还会持续增加，学校资源也会更稳定。
这些学校对于星寰时代这个项目来说，都是步行可达的，比如，北师大小学，甚至南侧的国际学校都很方便；如果骑车，更远一点的北师大二附中、北师大幼儿园等也能覆盖。
再说说商业和人气。
很多人觉得未来科学城没有人气，这可能是过去的印象。现在17号线全线贯通后，工作日稳定在22万到27万之间，峰值能到28万
再加上本周六（1月31日），望京西站换乘站开通，可换乘13号线和15号线，客流量还会进一步攀升。未来科学城南北两站都会带来不俗的人流，商业也会随之繁荣起来。
保利大都汇确定今年五月份开业，之前延迟开业那么长时间，就是因为17号线没有贯通，客流上不来。现在17号线客流明显上升，未来科学城的人也变多了，已经具备了开商业的必要条件。
除此之外，未来科学城北侧还有一个三角形的公园，还要建音乐公园，以及科技文化交流中心等配套，整体配套非常完善。
所以歇甲并不是每一点都比星寰时代强，它只是比星寰时代近一站地铁，但地铁一站的距离很快就能抹平，而且歇甲价格更贵。
小区配置
我现在得到的消息，星寰时代的物业是未来科技城自己的，因为整个未来科技城区域，很多写字楼、办公园区的物业都是他们自己的。
另外，星寰时代3月份开盘，9月份就会出实景，进度还是比较快的。
之前看报规图觉得它没有下沉庭院，实际上它不仅有下沉庭院还有会所，会所里包含乒乓球、羽毛球、篮球等运动设施（简称篮羽乒），没有游泳池，但基础运动需求都能满足，不知道这个配置大家是否满意。
整个小区有647套房，体量比较适中，不大不小。最值得一提的是它的面宽，比我们想象的要大很多。
此前规划是三个小地块，这次报规是将西侧两个地块合并成了一个大地块，中间的小路保留，整体从东到西有200多米长，面宽资源非常充足
地块实拍图
地块面宽足，也会体现在户型的面宽上，我们后面也会详聊。
当然地块的进深不够，但没关系，它只规划了两排楼，楼间距足够。北侧、南侧顶着边界规划楼栋，哪怕减去楼栋本身，南北楼间距也有50~70米，完全能满足居住舒适度。
户型分布
今天我们也得知了星寰时代的户型分布，比之前发的更准确。
大致户型分布如下：
最大的是125㎡的洋房，主力户型是90㎡三面宽三居两卫洋房，还有75㎡左右两面宽三居一卫洋房、110㎡大面宽四居、115㎡奢享四居。
整体户型搭配比较合理，100㎡以下的小户型占比接近2/3，定位偏向刚需和刚改。
另外，星寰时代的得房率非常高，在90%以上，有的甚至能达到95%，昌平最高，后续我们会补充具体的得房率数据。
它的售楼处2月底开放，3月份开放样板间，预计会开放4个样板间，大概率会涵盖75㎡、90㎡、110㎡、125㎡这几个主力户型。
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户型细节
关于户型细节，我们也有了大致的猜测，大差不差，不会有太大问题。
75㎡，两面宽小三居。
我们拿长安华曦府府二期·金安的78㎡三居一卫户型做个示例：
南向客厅面宽大概4米，面宽更大。
北侧两个房间都是正儿八经能放床的，大概10㎡左右，尺寸大概3.3米×3米，南侧有大主卧，中间是卫生间和厨房。
400万左右能买到这样的小三居，性价比还是很不错的。
格局上绝对没有太大问题，剩下的就看装修标准、公区水平以及外立面设计大家是否喜欢。
90㎡的三居是标准的南向三面宽户型。客厅面宽大概4米，三居两卫格局，一梯两户，得房率基本能到95%以上
南向三个空间都有阳台，交付时会将阳台封起来，改成落地窗，这种配置在昌平还没有过，就连昌平国贤府都没有这么高的得房率，还是很让人期待的。
110㎡的户型接近于四居，可以参考朝棠揽阅二期110㎡的小高层，以及通州的报规尺度。
南向三个面宽的阳台都会敲掉，包进室内改成落地窗，北侧有一个大房间和一个小房间，厨房在北侧，中间两个卫生间，两梯两户小高层格局，大概600万左右就能买到四居，性价比很高。
115㎡的户型，类似长安华曦府·金安的118㎡户型。
有一个边厅三居户型，面宽能达到6米多到7米，北侧两个房间、一个卫生间，南侧一个主卧套，这个户型应该在边户：
115㎡的边厅户型属于景观型房源，居住舒适度和视野都会比较好。
对门是115㎡的正常四居。
125㎡的大四居甚至能达到海淀145㎡户型的居住感受，参考海淀北京隅·海岄145㎡户型（无额外赠送，仅飘窗赠送）：
参考户型
星寰时代125㎡的客厅面宽可能能做到4.5-5米，大四叶草格局，洋房一梯两户设计，在未来科学城属于比较改善的户型。
接着我们来说说项目的规划与产品；
未来城·星寰时代项目由未来科学城置业于2025年11月19日，以12.426亿元竞得，占地面积约2.86万㎡，总建筑面积约9.95万㎡，由东西两个地块组成，西地块02规划了9栋6-18层住宅楼，东地块03规划了6栋7-18层住宅楼，共规划了15栋楼，约647户，容积率2.17，绿化率30%，控高54.75米；
未来城·星寰时代项目作为区域“好房子”标杆项目，其户型设计颇具亮点，采用了“内嵌阳台、花池、飘窗、设备平台”等多重前瞻性设计；
这种设计在市面上也有此类产品，共性就是极致提升内部空间使用率，虽说详细的官方户型图还没有公布，但预期整体得房率达到90%以上是没有问题的；
据悉，项目户型设计大致为四个面积段，建面75-100㎡三居110-135㎡四居，其中100-110平为主力户型，采用南向三面宽的主流设计；
网传均价5万/㎡，这样算的话，预计总价375万左右起；
适合人群
综合来看，星寰时代的竞争力还是相当强的，配套现成、得房率高、户型合理、价格有优势。
歇甲真正的地缘置换客户应该在新北苑，比如新北苑国际城、华贸城南侧的小户型塔楼、LOFT业主，还有世华泊郡、中铁国际城的业主，他们可能因为居住不舒服，会考虑置换到歇甲，但润泽悦溪、天润福熙大道的业主大概率不会置换到歇甲。
歇甲的大户型、改善户型、楼王位置，主要购买力来自新北苑，甚至老北苑，天通苑给歇甲的购买力支撑非常有限。
而未来科学城有自己的地缘客户，这里有很多央企产业，随着央企入驻，员工的居住需求会增加，而且老班车通勤不是长久之计，这些央企员工会更倾向于直接买在未来科学城，星寰时代就能吸引到这部分客户。
未来科学城没有天通苑这样的“性价比客户包袱”，地缘需求更容易兑现，这对星寰时代来说是一个优势。
除此之外，星寰时代还能吸引注重地段配套、要求现成学校（而非新建学校）、希望商业、配套界面完善、不想买“开荒盘”的客户，而且它的价格比歇甲便宜，综合吸引力很强。
价格预测
目前国贤府的价格是5万/㎡，洋房、低密，但星寰时代的得房率也能达到95%到98%，得房率还要高一点，这就抹平了洋房和小高层、容积率的差距。
而且星寰时代的地段更好，离京承高速、地铁更近，旁边还有保利大都汇，所以我觉得它比国贤府贵1500到2000元/㎡是合理的。如果国贤府现在5万/㎡能稳定成交，那么星寰时代的价格在5.15万到5.2万/㎡之间是比较稳定的，价值也更高。
和歇甲相比，星寰时代的单价大概会便宜5000到5500元/㎡，那么歇甲的合理价格应该在5.6万-5.7万/㎡之间。
东小口的价格大概也在5.7万-5.8万/㎡左右，和歇甲基本持平。
这样一来，国贤府5万/㎡、星寰时代5.2万/㎡左右、歇甲5.7万/㎡左右，东小口5.7-5.8万，价格梯度就比较合理了。价格梯度大致就是这样：
结合户型，我们预测一下它的价格：75㎡的小三居一卫大概400万到500万，90㎡的三居两卫大概500万，110㎡左右的改善四居大概600万，整体价格区间就在400万到600万之间
最后
昌平未来科学城地块 未来城·星寰时代日照分析
日照时间科普
夏天日照时间长，冬天短，在北京，我们更多考虑冬天，日照时间不能太短。
而冬至是全年日照时长最短的一天。如果这一天的日照充足，那么其他时间日照时长会更充足。
但要满足这一天的日照，楼栋设计上，就需要楼栋更低、楼间距更大，这都会带来经济影响。因此，我们一般会按全年最冷的一天——大寒日考虑日照情况
小区整体情况
小区户型分布大致如下图：
我们做了模拟，制作大寒日日照情况如下：
◎ 楼盘大寒日日照示例
具体楼栋评价
上面的动图中，我们可以大体了解到，哪栋楼的采光效果更好，但具体到各个楼层、甚至房间，可能就有些不清晰了。
为此，我们也根据采光的具体数据，绘制了各个楼栋各个房间的采光评级图
我们取大寒日，早 9:00-15:00，中间 6 小时。通过统计各楼栋房间的日照时长，作为评级的标准。具体评级如下：
按照国标来说，大寒日当天日照不低于 2 小时就及格，相当于咱们的 D，咱们的评级更严格一些，更细致一些。
我们这里展示一下西地块 1 号楼的日照采光情况：
2-1# 01户1层大寒日当天略有遮挡，但满足规范要求大寒日当天最低2小时的日照时长；
02户1层和01户2-6层整体日间平均采光时长为3-4小时，采光良好；
02户2-8层和01户7-8层日间平均采光时长为4-6小时，采光时长充足，室内整体光线环境较为舒适；
其余各层采光无遮挡，采光时长充盈。
接下来我们看一下西地块 8 号楼采光情况：
2-8# 楼整体采光完美，整体均无采光遮挡。
接下来我们看一下东地块 3 号楼采光情况：
3-3# 楼02户整体各层平均日间采光优秀；
其余各层采光无遮挡，采光时长充盈。
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