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去年，就有观点说房地产最困难时候已经过去。

现在回过头来看，房地产最难的时候或许真的已经过去了。

最近1-2年的市场与再往前几年的时候一个最大的区别是，之前的行情基本上是单边下跌的，跌得让人有些绝望。而最近这两年，却开始有涨有跌，走出了分化行情。大城市楼市的流动性还是比较好的。

从销售面积来看。

全国商品房销售面积从2021年最高点的17.94亿平方米断崖式地下跌至2022年的13.58亿平方米，一年的时间就减少了4.36亿平方米，比去年整体成交面积的一半都要大，下跌幅度高达24.3%。

2023年全国商品房销售面积为11.17亿平方米，较2022年的13.58亿平方米减少了2.41亿平方米，同比下跌幅度为17.75%。

2024年的全国商品房销售面积较上年减少了1.43亿平方米，降幅为12.8%；2025年的数据较上年减少了0.93亿平方米，降幅9.55%。

想必大家也是很容易看到的，2022年和2023年这两年的商品房销售面积跌幅较大，到了2024年降幅有所减缓，到了2025年降幅进一步放缓。

从成交面积的走势来看，基本上可以判断成交量下降速度最快的时期已经过去了。而之前也有专家学者测算过，国内每年房子折旧大概会有10亿平方米，也就是说如果以当下的存量为基础不变的话，每年也是需要10亿平方米新房来替换的。所以，也可以认为10亿平方米的成交量将是一个较为稳定的数字。

当然，影响市场的因素很多，测算的数据只能作为一个参考，并不能做到绝对的准确。不过，这对于去判断市场未来的走势还是有一定的借鉴作用的。

从房价走势来看。

整体房价走势缺乏系统的数据统计。但是每个月会发布《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。整体来看，最近1-2年里，基本每个月新房、二手房房价环比都是有城市在上涨，且新房已经有几个城市同比也是上涨。这明显好于再往前几年的房价表现了。

现在回头来看，房价下跌幅度较快主要集中在2023-2024年。到了2025年，虽然大多数城市的房价依然是下跌的，但是已经开始出现了分化走势了，且下跌的幅度也没有那么大了。

还有另一个重要指标值得关注就是商品房待售面积，可以理解为是楼市库存数据。今年3月份，这一数据破天荒居然下降了，而这一降就是三连降。截至5月末，商品房待售面积同比下降0.4%，待售3年以下面积下降2.8%。这对于整体楼市来说绝对是一个非常重要的积极信号，意味着新增供应不及去化速度了，楼市整体的供求关系正在发生积极的改善。

总之，当下诸多市场迹象都在显示房地产最难的时候或许已经过去了！