都说这两年，房地产迎来了产品创新的黄金时代。
随着“好房子”理念不断被强调，市场上的项目品质确实有了明显提升。过去很多只出现在豪宅项目里的配置，如今正在快速下沉到改善项目里。
这对购房者来说，当然是好事。
房企愿意投入更多成本做产品，客户也有了更多选择。
但明源君在走访项目时也发现，很多房企在做产品时，也容易陷入一个误区，就是盲目跟风，乱抄作业，脱离了真实的生活场景和客户需求。
今天，明源君就来盘点一下，房企做产品时最容易陷入的几个误区。
01
为了卷得房率
牺牲真实居住体验
这两年，卷得房率几乎成了做好房子绕不开的一环。
很多项目动不动就宣传“高得房率”“加赠送后接近100%”，听起来很诱人。
但问题是，得房率高，不等于居住体验好。
有些项目为了做高赠送面积，把飘窗、阳台、设备平台、入户花园等空间用到了极致。尤其这几年，在设计规范相对严格的城市，全屋飘窗几乎成了标配。
而且为了让房子看起来赠送率比较高，飘窗进深也越做越大。
过去飘窗进深可能只有60公分，现在不少项目做到80公分，个别项目甚至做到1米。戳这里，了解线上AI销售员
就连卫生间的飘窗也做到了非常大的进深，要开关窗户还要爬上飘窗上才能操作。
不少客户吐槽：一屋子的飘窗，不好看也不实用，不知道为什么要做这么多飘窗。
还有一些项目，为了制造视觉冲击，在主卧大量使用270°转角飘窗。
这种设计最早是出现在一些景观资源非常好的豪宅项目。通过270度转角飘窗，一方面提高了赠送率，另一方面是270转角飘窗引景入室，实现景观最大化，确实能大幅提升项目品质感。
但明源君曾经参观过不少项目，房间面积不大，窗外没有景观，一边是看邻居家的阳台，一边是城中村老破小。
这种情况下，主卧也做了270°转角飘窗，对望严重，隐私全无。业主入住后还得把窗户改成衣柜。
图源：广州房产
可以说是非常鸡肋的设计。
不但这样，大面积玻璃带来的清洁、隔热、安全感问题，也会在入住后逐渐显现。
又比如某楼盘宣传产品赠送面积大，但看了样板房才知道所谓的赠送，实际上是一片狭长的连廊式空间，几乎没有办法正常使用，特别鸡肋。
精装修和赠送面积，如何能够转换成真正服务于人、服务于生活的功能性，才是楼盘构建好房子竞争力的关键。
还有一些项目为了多赠送点面积，牺牲了消防通道、公共门厅等公共空间，还导致户型布局不合理，出现了一些狭长的、异型的户型，看着似乎赠送面积很大，实际上户内布局不合理，家具摆放困难，居住体验感反而下降。
02
追求豪宅化
忽略了功能性
现在不管是豪宅还是改善项目，大门越来越气派，用材越来越奢华，但却很少关注到真实的生活场景和居住体验。
比如明源君曾走访过许多千万级豪宅，面积200平左右的大平层，一进门看起来空间很阔绰，客厅很大还有双阳台，非常气派。
但看到次卧时震惊了，次卧空间逼仄得跟刚需户型一样，连衣柜、书桌都没有摆放，可能为了让空间显得更大，但后期业主入住后，衣柜的摆放依旧是个大难题。
这样的设计遭到了很多客户吐槽。
那些有实力购买大平层的客户，通常不是只有三口人的小家庭，而且家庭观念很重。
拼搏了几十年只为给家人更好生活的顶梁柱，到头来却让老人孩子住在不如厨房大的次卧里？客户听了直摇头，表示这根本无法接受。
这两年，很多房企都在谈居住平权，但居住平权不能停留在概念上，而是要从每个家庭成员的居住体验出发进行设计。
比如成都天樾云萃Ⅲ期的139户型，同样是四房户型，其在面积分配上，就特意放大了老人和儿童房的面积。
两个次卧面宽也做到4m，可以放下床头柜的同时，也能摆放下衣柜、书桌，居住体验感不输大平层豪宅。线上获客不停歇，点击了解
除了在面积分配上，在户型布局以及人性化设计上，也可以考虑更多。
比如美的置业有个130平的四房户型，就考量比较多。
户型布局上，四开间朝南，主卧、父母房、儿童房都朝南，确保大部分卧室的采光通风效果，父母房结合了开敞移门增加通风采光面，并与景观阳台打通，方便父母随时进出。
与此同时，还引入适老化设计，并结合智能家居，保障父母安全的同时，提升他们的居住体验。
比如老人房设有水吧、自动感应夜灯，卫生间还有紧急呼叫按钮和人体传感器，房间灯光模拟自然日出亮起，还有AI语音提醒日常保健用药，不得不说非常贴心了。
03
学豪宅做豪华会所
忽略后期运营问题
这两年，豪宅项目都在卷会所，功能空间越配越多。
不但豪宅项目，不少改善项目也开始跟风做会所，动辄上千米，恒温泳池、健身房、瑜伽室、图书馆、私宴厅等一应俱全。
销售阶段看起来很有冲击力，但很少有房企会考虑交付后运营的问题。
以恒温泳池为例。泳池设备需配置三位一体机、恒温锅炉或其他恒温能源设备。
人员设置层面，250㎡以内的人工泳池，需至少配备3名固定救生员，每增加250㎡及以上，按250㎡配备一个。
有地产人估算过，一个25米×6-8米这样的标准泳池，一年的运维费用不会低于百万元。
明源君就了解到有个项目，体量不大，但仍配置了1000多平下沉式会所。
项目交付后，物业不愿意接手，认为运营压力过高，仅靠物业费划拨，难以覆盖整体运营成本。最后只能引入外部商家来维持使用。
会所对外运营，有了外部会员的会费补充，经营难度有所降低，但也带来业主的隐私安全、内外动线交叉、外来会员管理等问题。
不过从目前情况来看，未来对外经营会是大势所趋，否则很可能建出来闲置。
会所对外经营，建议在项目规划设计时便将内外部导入动线提前规划。通过沿街商铺导入的方式，可有效缓解内外动线冲突及人员管理问题。
杭州·滨江金茂府项目会所就以此类方式对外运营多年。其店招位于一楼物业经营用房，融合咖啡吧+健身会所入口功能，实现了外部会所会员的人流动线导入。而小区业主则可通过-1层地下车库直达会所。
04
什么产品火就做什么
产品与客户需求脱节
房地产行业一直喜欢学习标杆。
过去市场好的时候，学标杆可以提高效率。看到别人什么卖得好，自己跟着做，很多时候也能获得不错的结果。
但现在市场是高度分化的，只盲目复制，不考虑客户真实需求，结果就是抄错作业。
比如这两年非常火爆的第四代住宅，很多三四线城市以及北方城市看到四代住宅火了，也跟着做。
某房企产品总告诉明源君，他们曾经在三四线城市打造了一个四代宅项目，样板房开放的时候，客户看过后非常满意。
特别对于大面积的露台赠送，非常心动。
但开盘的时候，根本没人买单。调研后发现，客户更看重的是赠送面积，得知露台不能封窗作为室内面积使用后，就放弃认购了。
很多三四线客户购买四代住宅，看重的是赠送面积和性价比。对于没有花园梦的客户而言，后期花园维护成本很高，不但要定期修剪、清扫，还要担心茂盛的植物会引来很多蚊虫。更令他们担忧的是要维护这样的花园，物业费可能要比普通住宅高出30～40%。
还有一些北方项目，忽略北方气候，也引入第四代住宅，结果被大批客户吐槽。
很多客户表示，北方城市冬天气温都在零下十几度几十度，加上一年四季都有很大的风沙，做开放式阳台，使用率太低。如果遇上恶劣天气，比如大雪大雨，秋天有落叶，冬天尘土风沙飞扬，每周光是清洁露台，估计都累得够呛，维护负担很重。
发生这样的问题，除了围绕四代宅标准本身的争议之外，更重要的原因还是开发商脱离了客户的实际需求，过于盲目的采用标杆项目的做法。
他们都忽略了好房子理念中一个最重要的内核，就是用户需求。这是强调以人为本的好房子时代下，产品所有升级创新方向的核心驱动力和参照系。
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