乔安今年刚满60岁，距离退休只剩最后一段冲刺。这天她打开自己的IRA账户，又一次看到那笔20多万美元的现金——放在货币基金里，年化收益不到2%，跑不赢通胀已是板上钉钉。她想起上个月在本地投资俱乐部认识的那个小伙子：专门做旧房翻新，手艺不错，就是缺周转资金，到处找人借钱，愿意付10%的年息。乔安的脑子里转过一个念头：能不能用IRA里的钱，直接借钱给他？这操作合法吗？
这个念头的背后，是美国退休账户持有人中一个日益流行但少有人讨论的策略——用自主管理型IRA做私人放贷。业内通常叫它IRA抵押贷款或票据投资。和直接买房出租相比，这个玩法完全绕开了房客、维修电话和物业管理这些让人头疼的东西，退休账户收到的只有一样东西：利息，持续不断的利息收入，并且由真实房产作为担保。
操作流程说穿了并不复杂。你的自主管理型IRA去发起或者买入一张本票，这张本票由某处房产的信托契约或抵押来提供担保。借钱的人通常就是做翻新转卖或者买出租房的投资客。他每个月支付的利息，不经过你的手，而是直接打进你的IRA账户。这张本票作为资产一直躺在IRA里，直到贷款还清，或者你把票卖掉。
利息和期限怎么算？私人放贷借给房产投资客的钱，年利率通常在8%到12%之间，在竞争激烈的市场上做短期过桥贷款，利息可能还更高。算一笔账心里就有数了：一张12个月到期、年利率10%的10万美元贷款，利息收入就是整整一万美元。如果这10万美元本金来自传统IRA，这一万美元利息可以享受税延；如果来自罗斯IRA，这一万美元就是免税的。到手的，比货基那点收益踏实多了。
交易文件上有一个关键细节，搞错就全乱了。放贷人是你的IRA，不是你这个自然人。起草本票的时候，放款方名称必须写成IRA；担保这笔贷款的信托契约或者抵押文件上面，同样要写IRA的抬头。还有一个很多人忽略的步骤——产权保险值得买。找一家专业的产权公司，在IRA拨款放款之前，把房子的产权查干净，确认没有在先的债务或者产权瑕疵。一笔产权保险的费用，从几百到几千美元不等，视贷款金额大小而定，但它能保住IRA的优先受偿地位。这笔钱，花得不冤。
说到这里，乔安这类投资人的疑虑通常集中在最后一个问题上：这么做合不合规？美国国税局的规定很清楚——你不能把IRA里的钱借给自己、配偶、子女、孙子女，也不能借给你控制的任何企业。这是一条硬杠杠。但是，如果借款人是一个和你没有亲属关系的房产投资客，哪怕这个人是你从本地投资俱乐部认识的，通常都在允许范围之内。交易必须完全保持独立，贷款条件必须符合市场惯例。只要做到这一点，这道门对乔安来说是敞开的。
60岁这个节点，离开始从退休账户往外取钱的日子越来越近。把一部分IRA资产配置到以房产为抵押的私人票据上，本质上是在做一个取舍：用流动性，换比公开市场更高的固定收益。本金有房子兜底，利息按月回流到账户里，税收待遇和账户类型挂钩，操作合规的边界IRS已经划得很明确。乔安也许该给那个翻新小伙子打个电话了——不过，得让他先准备好产权报告。
热门跟贴