据深圳贝壳研究院发布的2026年一季度数据，深圳二手房成交中全款买家占比约25.1%。 在成交总价200万元以下的刚需小户型中，这一比例更是高达34.1%。
每4个买二手房的人里就有1个全款，买200万以下房子的每3个人中就有1个全款。 这个比例放在几年前是很难想象的。
但2026年的数据呈现出一个清晰的信号：居民正在主动降低债务。 2024年以来，个人贷款增长放缓带动居民部门杠杆率持续下降，从2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。
央行数据显示，2026年前5个月住户贷款减少了6314亿元。 其中4月单月居民贷款就减少了7869亿元。 居民中长期贷款在4月减少了3408亿元。
这意味着即便楼市成交量在回暖，居民加杠杆的意愿依然处于低位。
这背后有一个值得关注的微观机制：二手房交易中，卖方需要偿还原有房贷才能完成解押过户。 如果买方选择全款或高首付，新增按揭可能低于卖方偿还的旧贷款，居民部门贷款余额反而下降。 这就是“楼市回暖却带不动房贷”的深层原因之一。
与此同时，公积金贷款正在替代越来越多的商业贷款。 深圳家庭公积金最高贷款额度已提高至351万元，广州符合条件的家庭最高可贷360万元。 上海也已将公积金最高贷款额度提升至324万元。 公积金贷款利率更低，覆盖范围扩大后，越来越多购房者选择仅用公积金贷款。
全款买房和公积金贷款占比上升的背后，是居民对未来收入预期的变化。 央行城镇储户问卷数据显示，2025年第四季度收入信心指数为45.8%，自2023年第一季度达到49.9%以来整体呈下降趋势。
央行调查还显示，20.1%的居民认为收入在减少，收入信心指数为45.0%。 收入信心的变化直接影响了居民对长期负债的决策。
利率环境也在改变决策的天平。 2026年6月22日，5年期以上LPR为3.50%，已连续13个月维持不变。 一年期定存挂牌利率普遍跌破1%，天弘余额宝7日年化收益率已降至0.87%。 银行理财平均收益率也处于低位。
当理财收益全面低于房贷利率时，将结余资金用于提前还贷成了当前最理性的选择之一。 2025年，国有六大行个人住房贷款净减少了0.71万亿元。 个人购房贷款余额从2023年1月的高点已下降1.93万亿元。
房价的变化也让加杠杆的逻辑发生了根本性转变。 国家统计局原局长邱晓华在《财经》年会2026上提到，从房价高点到低点，老百姓房产财富的缩水大约60万亿元。 虽然这60万亿是账面财富，但它带来的心理影响是实实在在的。
很多人按揭买的房子，现在房子的价值已经难以对冲所付出的成本。 一些购房者的房产由正的财富变为负的财富。
房贷的刚性支出压力同样不容忽视。 国际通行的标准中，房贷月供占家庭可支配收入的30%为负担警戒线。 而2025年的数据显示，全国房贷家庭平均月供占比达到42.3%，一线城市更是高达58.7%。
当每月近六成的收入直接划入月供，家庭的消费空间和再投资空间都被大幅压缩。 居民主动降低债务负担、修复资产负债表，是一个增强家庭抗风险能力的自然过程。
全款购房释放了未来的现金流，按揭购房释放了当下的流动性。 两种选择没有绝对的对错，区别在于家庭对自身收入确定性、投资能力和风险承受能力的判断。
有人在用全款锁定一份确定的安全感，有人在用公积金覆盖一套刚需住房，也有人在用提前还贷降低未来的不确定性。 每一种选择的背后，都是家庭在用自己的方式管理资产负债表。
你身边最近买房的朋友，是选择了全款还是按揭？
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