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（来源：克而瑞地产研究）
“产品力定价”逻辑下，高溢价地块正在重构核心城市K型产品格局
2025年以来，全国土地市场在整体规模收缩的主基调下呈现极致结构性分化。一方面，全国住宅用地供应计划连续三年同比收缩约两成，土地成交规模持续处于低位运行区间；另一方面，核心城市核心区位地块热度快速攀升，高溢价成交乃至单价纪录刷新事件频发，“点状高热”成为本轮土拍市场的核心标识。
据克而瑞监测数据，2025年全国15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率达10.02%，较2024年提升3.8个百分点。进入2026年，土地市场结构性分化态势进一步加剧：6月深圳南山、前海地块连续两周溢价率突破100%；上海多宗地块触发“无封顶”竞价规则；杭州单宗地块溢价率突破60%；苏州诞生全省楼面地价新纪录……这一现象的背后，既是房企投资逻辑从“全域扩张”向“核心聚焦”的深度转向，也预示着核心城市住宅产品体系正迎来新一轮价值重构。
一、市场表现：高溢价地块的全景扫描
1.溢价率中枢上移的结构性信号
2025年15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率为10.02%，较2024年上行3.8个百分点。分城市来看，北京溢价率同比大幅上涨114.29个百分点，上海同比上涨40.5个百分点，深圳同比提升33.92个百分点。其中北京溢价率涨幅最为显著，从低位区间快速抬升，直观反映出限价政策松绑后市场预期的边际修复与投资信心的扭转。
进入2026年，土拍溢价率延续上行态势：2026年1-6月，15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%。分能级来看，上半年一线城市平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心承载区。
图1 15个核心城市与一线城市溢价率年度走势对比（2022-2026年H1）
2.核心城市地价与热度的分化图谱
从2026年1-6月核心城市土地成交数据来看，地价水平与市场热度呈现明显的错配分化格局：上海以41618元/㎡的成交楼面地价位居首位，深圳、广州、北京紧随其后，高地价高度集中于一线城市；而溢价率维度，深圳以44.73%遥遥领先，杭州33.16%、广州21.90%位列前三，与楼面地价排序形成显著错位，清晰呈现出“高单价”与“高热度”的分化特征，反映出不同城市的供地结构与市场预期差异。
图2 15个核心城市2026年1-6月楼板价与溢价率对比
3.高溢价地块的三大特征
2026年二季度以来，一线及强二线城市核心成熟板块土拍热度快速升温，高溢价地块集中入市，百轮竞价、单价破局的交易场景频繁出现，成为本轮房地产调整周期中标志性的市场信号。
深圳是本轮土拍热度的标杆城市。6月5日，南山区粤海街道T204-0153号宅地历经291轮竞价，由保利置业以57.72亿元竞得，溢价率达150.74%，成交楼面地价10.87万元/㎡，刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录。仅一周后，前海桂湾片区核心宅地吸引9家头部央国企同台竞拍，最终建发房产以35.25亿元摘得，溢价率114.29%，楼面地价9.59万元/㎡，创下前海宅地价格新高。
上海土拍热度同步上行。5月下旬第四批次集中供地中，5宗宅地总成交额110.45亿元，其中3宗地块溢价率突破35%；闵行浦江镇地块溢价率达40.72%，浦东南码头地块经112轮竞价触发中止价，进入高品质建设指标竞报环节，最终溢价率达40.04%。这是上海“双高双竞”规则落地后，首次出现多宗地块进入第二轮无封顶竞价，标志着核心区域土地估值体系正在发生系统性重构。此外，2025年上海徐汇衡复风貌地块以20万元/㎡的楼面地价刷新全国地价纪录，进一步印证了核心城市核心地段土地的极致稀缺价值。
强二线核心城市热度同步凸显。杭州6月上旬四宗涉宅用地平均溢价率达41.9%，上城区九堡单元地块溢价率高达61.51%，创下年度新高；南京玄武区孝陵卫G16地块经90轮竞价，以50.24%的溢价率成交，刷新近五年纪录；苏州工业园区金鸡湖低密宅地溢价率30.04%，楼面地价68920元/㎡，刷新苏州及江苏省住宅地价纪录；济南、广州、武汉等城市也陆续出现溢价率超20%的地块，打破了近年土拍市场的低位平静。
表1 2026年二季度重点城市典型高溢价宅地成交明细（部分）
从上述典型高溢价地块清晰可见三大特征，共同构成了高溢价的价值基础：
其一是“核心地段”，大部分地块位于城市核心板块，无论是深圳前海桂湾、南山粤海，还是苏州金鸡湖右岸、上海徐汇内中环，周边配套成熟、圈层氛围浓厚，且部分板块宅地已长期断供，稀缺性构成溢价的底层支撑；
其二为“低密度”，多数地块容积率较低，苏州金鸡湖地块容积率仅1.2、限高36米，几乎排除传统高层住宅的开发可能，产品形态天然指向低密大平层、洋房乃至墅级产品；
其三为“中小体量”，地块用地面积普遍较小，深圳前海桂湾地块用地面积仅11856㎡，低总价、小体量的“迷你地块”反而成为高溢价主力，既契合城市更新阶段存量挖潜的供地逻辑，也降低了房企的拿地资金门槛与决策风险。
二、深层逻辑：地价上涨的多维驱动机制
核心城市地价的结构性上涨，并非单一因素所致，而是政策面、资金面、供需面与房企战略面四维共振、相互强化的结果。
1.政策面：限价松绑与供给侧改革的双重催化
1)价格管制松绑是逻辑起点
杭州于2024年10月取消新房限价，北京于2024年四季度取消房屋销售指导价和地价上限。价格管制的系统性松绑直接打开了房企的盈利空间，使“以产品力换售价”的盈利模式成立，房企对核心地块的拿地意愿显著提升。
数据印证显示，杭州2025年一季度央国企权益拿地金额187亿元、占比31%，较2024年未放开限价时期（1-9月）上升6.3个百分点。与此同时，取消70/90户型限制、取消郊区容积率1.0下限等配套政策，从产品端解除了核心地块高端化开发的规制约束，低密度、大户型产品的开发可行性大幅提升，进一步放大了核心地段的稀缺溢价。
2)供给侧改革与“好房子”政策构建新定价锚
2026年以来，全国已有41个省市出台“好房子”建设标准，如济南明确住宅层高不低于3.15米、广州推出住宅品质星级评价体系等；2025年全国“好房子”相关政策发布达118次，城市更新政策134次，保障性安居工程政策178次。北京试行阳台、挑空空间不计容的规划新规，从技术层面为产品创新释放了空间。“好房子”建设统一了优质住宅的产品标准、引导供给结构优化，正在逐步成为新的土地定价锚点。
城市更新则为优质地块供应开辟了存量渠道。据测算，“十五五”期间全国城市更新市场容量预计超15万亿元；2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确危旧房改造50万套、城中村改造4000个等目标，首次将“好房子”建设、存量用地盘活、房企参与城市更新纳入统一政策框架。在自然资源部38号文严控新增建设用地的刚性约束下，城市更新推动土地供给从增量扩张全面转向存量挖潜，核心区优质地块的稀缺性进一步凸显。
2.资金面：央国企主导下的确定性资产配置
当前土地市场已形成“央企-地方国企-城投平台-规模化民企”的多元主体分层格局，资金呈现出“向核心城市集中、向优质地块集聚”的鲜明特征，背后是行业深度调整期的避险配置逻辑。
详情请见：地王频现背后：土地市场为何越来越像一场资格赛？——从房企、土地到制度的三重筛选机制
3.供需面：缩量提质与去化预期的双向支撑
1)供给端规模收缩与结构优化并行
商品住宅用地供应规模大幅缩量。在自然资源部38号文的指引下，2026年核心城市住宅用地供应计划普遍下调，其中北京、上海、杭州供地计划降幅约2成，广州降幅高达58.06%，深圳供应规模维持低位。供地规模的系统性收缩直接强化了核心地块的稀缺性，为高溢价行情创造了基础。
表2 核心城市2025-2026年商品住宅用地供应计划对比
与此同时，成交地块的容积率持续下行，低密化趋势显著。据克而瑞数据，2026年1-6月全国300城涉宅用地成交建面13352万㎡，同比下降28.6%；土地出让金5205亿元，同比下降41.3%。在整体缩量的同时，成交结构持续优化，容积率2.0以下涉宅用地成交占比从2021年的35.79%持续攀升至2026年上半年的55.82%，低密地块占比持续扩大，为产品品质升级提供了载体。
表3 2021-2026年上半年全国涉宅用地成交容积率变化
此外，存量用地盘活持续释放核心区优质资源。近期上海闵行、浦东南码头等板块多宗商业/商务用地调整为住宅/商住用地，苏州金鸡湖地块由商业用地调整为居住用地，一批“断供多年”的核心板块地块集中入市。这类稀缺优质地块的释放，既是供给侧“缩量提质”策略的直接体现，也精准匹配了市场对核心区位高品质住宅的需求。
2) 需求端品质项目的确定性去化
克而瑞监测数据显示，具备“好房子”属性的品质改善项目，在市场中已形成稳定的价值溢价与去化优势，成为高地价项目的盈利破局路径。
价格溢价方面，第四代住宅、“好房子”达标项目的市场售价较周边同区位普通项目平均溢价率达15%-20%，产品力的价值兑现能力已得到市场验证。
去化效率方面，品质改善类项目持续领先。如北京高端项目开盘去化率超90%，而刚需项目去化率仅23%-30%；上海单价10万元/㎡以上的高端住宅流速虽有所放缓，但头部品质项目仍能维持九成以上的去化率，甚至部分项目触发积分摇号；深圳2026年上半年3000万以上高端住宅成交566套，是2025年同期的2.8倍。整体来看，品质改善型产品在市场调整周期中展现出更强的抗周期韧性与去化确定性，为高地价项目提供了需求支撑。
4.企业战略面：从“广撒网”到“精聚焦”的逻辑跃迁
当下房企高价拿地的逻辑已发生转变。高溢价拿地并非单纯追逐项目利润，而是在行业深度调整期，对确定性、入场资格、企业生存权的争夺。核心城市核心地段具备稳定的去化预期，被视为资金避险的“确定性资产”。同时，存量更新时代，土地竞争不再是简单的“价高者得”，政企协同、复杂项目操盘能力成为新的门槛。高溢价拿地，某种程度上是在为获得进入存量更新赛道的“入场券”支付溢价，也是为维持团队、融资信用和组织能力支付的“保险费”。
三、格局重塑：高溢价地块如何重构核心城市产品体系
在地价高企、传统盈利空间被大幅压缩的背景下，刚需与普通改善产品已无法覆盖土地成本，房企必须通过客群上移、形态升级、配置加码、服务增值的全链条价值提升，实现产品溢价与成本的动态平衡。在此过程中，“好房子”价值体系正在取代传统的“地价-房价联动”机制，成为核心地块新的定价锚点，这也是高溢价土拍对行业最深刻的影响。
1.价格体系重构：从限价倒挂到市场化重定价，K型格局更加明朗
本轮高溢价地块普遍位于城市核心成熟板块，核心城市地块起拍楼面价贴近周边新房均价，成交楼面价已接近甚至超过周边存量二手房均价，天然排除了刚需与普改客群。随着限价政策的松绑，核心城市价格体系经历了从“限价双轨制”到“市场化重定价”的深刻演进。
高溢价地块对应的售价预期已显著抬升，“好房子”正成为新的土地定价锚点。深圳招商海晏府备案价14.2万元/㎡，而建发前海地块市场预计需卖到15-16万元/㎡才能回本；苏州金鸡湖地块楼面价68920元/㎡叠加不低于5000元/㎡的装修标准，新房售价预计10万元/㎡以上才能回本。这些价格预期的形成，已不再单纯参考周边及二手房价格，而是转向“按未来产品力反推定价”的新逻辑。
核心城市核心板块的高溢价地块，叠加产品力的跃迁，进一步强化了开发商按未来产品力反推定价的新逻辑，未来新房和二手房价格走势K型格局更加明朗。这一定价锚点的转移，意味着核心城市住宅价格体系的重塑——价格不再被行政限价人为压制，而是由地段稀缺性、产品力与市场购买力共同决定，倒挂红利逐步消失，市场化重定价机制日益主导。
2.产品定位上移：核心地段的豪宅化趋势
低容积率是本轮高溢价地块的共同特征，也是房企敢于支付高溢价的核心底气。典型高溢价地块容积率多集中在1.0-1.5区间，远低于城市住宅平均容积率，为产品形态升级提供了物理空间。
地价的持续抬升，正推动核心地段产品定位整体上移，“豪宅化”成为鲜明趋势。从上海市场看，产品定位的分化与上移同样显著。上海核心豪宅、外环品质盘销售强劲，但远郊项目承压，内环内趋于豪宅化。这表明在地价抬升的传导下，核心地段产品门槛持续上移，产品定位向高端改善与豪宅集中。
高地价与“好房子”导向在供应侧形成共振，共同加速了品质化时代的到来。部分城市通过第四代住宅、空中庭院等创新产品，以空间设计突破传统户型的溢价天花板。这一变化正在重构核心城区的居住形态：新增住宅从“高密度居住载体”转变为“城市稀缺资产”，居住舒适度与资产稀缺性同步强化。
3.硬件配置升级：精细化品质竞争进入深水区
高地价倒逼房企必须在产品配置上做显性价值加法，通过可感知的品质提升支撑高售价，核心区住宅的硬件标准将迎来一轮全面迭代。
一是精装交付标准大幅抬升。上海等城市已在土拍规则中明确高品质装修门槛，如徐汇滨江地块要求装修标准不低于5000元/㎡，静安苏河湾地块不低于7000元/㎡；而市场端的实际投入远高于政策底线，核心高端项目精装标准普遍提升至8000-15000元/㎡，国际一线厨卫品牌成为标配，部分顶豪项目将恒温恒湿恒氧“三恒”系统、全屋净水软水系统纳入交付标准。
二是公区与景观高配化打造。单元大堂、地下车库、社区主入口等展示界面全面对标星级酒店标准；景观设计从“绿化覆盖”转向“场景化营造”，下沉式会所、恒温泳池、私享花园、高端健身空间等成为高端项目标配，强化社区的专属感与仪式感。
三是绿色科技属性成为硬性准入门槛。以上海“双高双竞”土拍规则为代表，多地将高品质建设指标纳入竞价环节，绿色建筑三星、超低能耗建筑、智慧社区等已成为核心地块的基本配置要求。房企也主动将AI安防、全屋智能、新能源配套等作为核心卖点，以技术属性支撑产品溢价。
4.创新价值延伸：服务与圈层成为产品溢价的新载体
在硬件配置逐步趋同的背景下，高端客群对软性服务的敏感度持续提升，高溢价地块项目普遍将物业服务与社群运营作为核心差异化竞争力。
一方面，头部房企纷纷将旗下最高端物业服务体系落地核心地块，提供24小时专属管家、定制化家政、私宴筹办、资产打理等专属服务，部分顶豪项目还引入国际高端酒店物业顾问，拉升服务调性与品质感知。
另一方面，社群运营成为产品价值的重要延伸。针对高净值客群的需求，打造财经、艺术、亲子、健康等主题社群，定期举办专属圈层活动，构建高净值社交平台。社区不再只是居住空间，更是身份认同与圈层社交的载体。这一转变意味着，核心区高端住宅的价值构成中，物业服务与圈层价值的占比将持续提升，成为支撑高房价、高溢价的关键组成部分。
四、风险与挑战：高溢价行情的隐忧与可持续性
1.需求端：高净值客群的容量约束与竞争分流
高地价倒逼的高售价，进一步抬高了产品的总价门槛，使得目标客群圈层进一步收窄。核心城市的高净值客群规模本身具备有限性，当多个同能级竞品项目集中入市时，极易导致客群分流，进而引发去化压力与价格战风险。因此，高溢价拿地决策必须建立在对目标客群容量、竞争格局的精准研判之上，避免陷入“供给集中放量、客群承接不足”的市场困境。
2.产品端：成本-售价的边际平衡与兑现风险
在“以产品力反推定价”成为主流逻辑的背景下，产品力突出的项目能够支撑高售价并实现快速去化，但产品高端化并非没有边界。
一方面，部分核心城市仍存在新房限价的隐性约束，售价天花板客观存在，房企需要在地价、建安成本与限价之间进行精细的盈利平衡，过度堆砌配置可能挤压利润空间甚至导致亏损，高度考验房企的客群定位与成本管控能力。另一方面，高端产品的品质兑现存在不确定性。若实际交付品质与市场预期存在差距，不仅会影响项目口碑与去化，还可能引发品牌信任危机，尤其在高总价、高预期的高品质改善市场，品质兑现能力直接决定了项目的成败。
五、总结
综上，2025年至2026年上半年核心城市的高溢价地块现象，并非上一轮行业周期“地王潮”的简单重演，而是房地产行业深度调整期内，“控增量、优供给”政策导向、资金避险配置逻辑、需求结构升级与房企战略聚焦共同作用下的结构性产物，是核心城市优质不动产价值的理性重估。
对于行业整体而言，未来不同能级城市、不同板块的住宅产品，不仅在价格上差距悬殊，在产品品质、居住体验上的代际差也将持续拉大，居住品质的分化将与房价分化同步演进，市场的结构性分化将呈现长期化、趋势化特征。
对于开发企业而言，认清行业分化大势、聚焦核心价值赛道、深耕产品力打造，才是穿越行业周期、实现可持续发展的根本路径。
制图：深度智联CoWork。
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