2020年末，蔚蓝发文预警过，重庆楼市行情即将发生分化。

2021年，楼市如期发生分化。

蔚蓝又断言：房价再无普涨，分化还将加剧：

过去两轮行情回顾

2018年：板块轮动

2018年是重庆楼市整体房价最高峰。

每个板块的房价，先后都有可观涨幅。

2021年：K型分化初现

房价集体上涨情况消失，即使是同一个板块的楼盘，表现也各不相同。

大部分楼盘房价都没有涨回2018年，仅有小部分优质楼盘房价超过2018年最高点。

次优质楼盘价格涨回2019年，同时也有少量楼盘房价跌回2017年。

k型分化悄然初现。

K型分化具体表现

上篇文章中提到，社科院预测了楼市未来会发生城市分化：

①城市分化

一线和强二线城市上涨，普通二线城市横盘，三四线及以下城市持续阴跌。

蔚蓝再补充另外几种分化：

②区域分化

极核区、核心区、近郊和远郊的房价会拉开很大差距。

重庆极核区的部分次新盘价格有短暂企稳的苗头，而远郊房价到2028年也未必能完全止跌。

因为远郊供应量巨大，成交量却很小。

③产品分化

2021年后，重庆新盘迭代加速。

2021年

大横厅横空出世、赠送面积拉高、楼盘外立面升级换代、各种主题会所搬进架空层、双大堂成标配；

2023年

四代宅新规出炉，得房率升高，开敞式绿化庭院不算容积率；

2025年

新规好房批量上市，层高标准拉高（3m起步）、客厅可挑高赠送不计容、采光、隔音隔热升级（强制执行高窗地比，大寒日照大于2小时等）。

同板块的老产品和新产品，居住舒适度已经相差好几个档次，未来房价涨幅必然也会拉开较大差距。

相同地段但不同命运的楼盘会越来越多。

④户型分化

即使是同一个楼盘的不同户型，命运也不尽相同。

前文提过一房、两房成交占比持续下滑，三房、四房成交占比不断攀升，必然导致对应的房价分化：

而成交占比最多的三房，内部还会再分化。

2025年重庆二手三房成交面积段占比

面积段

挂牌占比

成交占比

80-90㎡

28%

25%

91-100㎡

24%

34%

101-110㎡

22%

24%

111-130㎡

26%

17%

从挂牌占比和成交占比情况看，目前91-100㎡面积段二手三房最好卖。

蔚蓝推测再过5年，101-110㎡三房会成为成交主流面积段，而80-90㎡小三房成交量必然持续萎缩。

原因复杂，以后单独发文解释。

⑤学区房学位价值分化

学生逐步变少，学位总量过剩，对学区房影响不一。

顶级学区供应本就稀少，会相对保值。

出生率下降对普通学区房影响最大，若房龄又老，就容易形成缓慢阴跌局面。

以2021年为基础二次分化

蔚蓝在 《》 中提过：

2021年，房价上涨超过2018年价格的楼盘，主要是核心区品质次新房和新区品质学区次新房。

这两类房子覆盖的范围，在2026年后，会持续缩小，原因如下：

①改善进程加深

5年过去，当年的品质次新房，全部老了5岁。

与此同时，市场上又陆续出现了一些已经迭代的二手次新产品，产品更新，户型更好，更受当下购房者追捧；

②供应大增+成交大减

2026年，贝壳比2021年多了大概25万套二手房，但整体成交量几乎减半。

市场购买力衰减，有限的资金必然又要再次做出方向性选择。

楼股分化逻辑相似

楼市和股市都在形成越来越明显的分化行情。


楼股行情分化同源：库存越来越大。

2007年，A股股票共1527只；2015年，2815只；2025年，5470只。

2021年，重庆贝壳二手房挂牌15.5万套，2026年，增至40万套。

本轮股市已极致分化

增量资金虽在扩张，但远远跟不上库存量扩张的速度。

这导致资金只能集中狙击部分个股，催生极致分化：

①少量个股走出大行情

比如寒武纪，2026年最高涨至1966元/股，成为上半年的A股股王。


②盈利股民比例不断减少

全面普涨牛市消失，指数顶部不断下移，2007年，上证指数最高6124点；2015年，上证指数最高5178点，本轮也难有例外。

蔚蓝相信，楼市下一轮也会极致分化！