过去50天，南京很多家长都很煎熬。
5月8日学区房新政落地之后，市场几乎被重新洗牌。说得直接一点，房价突然下跌。更关键的是，过去那些买卖学区房的经验，突然都失效了。
想买的不敢买，想卖的不知道怎么卖，市场陷入一片迷茫。唯一兴奋的，可能只有中介。
先说明一下，本文没有任何利益关系，也不站队，只是从政策、市场和学校变化几个角度，客观分析接下来可能会发生什么，希望降低大家的焦虑。
南京的今天，也是其他城市的明天。
01
到底跌了多少？
石榴叔在5月20日，曾写过一篇文章《南京学区房新政落地两周，市场和你想的不一样》，提到市场会用很短的时间给小户型重新定价，现在来看，这个判断是准确的。
先说说一线初中上车的门槛。
汇文学区，佳和园47平方，成交价149万。
树人学区，新河一村57平方，成交价153万。
钟英学区，城开国际41平方，成交价100万。后来我又发现，太平南路有一套36平方的书包房，居然86万成交了。
29中学区，场门口45平方，成交价156万。
其他学区就不一一举例了，书包房市场情况大体就是这样。
中介拿着这些超低的成交价，在朋友圈持续打压不愿意降价的房主，同时也给了那些还在观望的家长，一个比较低的心理预期。
书包房还会再跌吗？
很有限了，因为已经跌到，和周边没有学区的房子差不多的价格，这个时候再看租售比，已经能看出一定支撑。
现在卖家情绪也在逐渐稳定，不再像刚开始那样无序踩踏。
不过，最近一个月，书包房的成交占比很小，有相当一部分家长都在观望，尤其是抱着“快进快出”想法的人，现在反而更谨慎，试图把风险压到最低。
成交量比较大的是两房和三房。
两房集中在价格跌出性价比的，还有另一类是居住属性还不错的，不完全靠学区支撑。
三房则更明显，普遍居住属性更强，成交主要集中在鼓楼。
接下来举些例子。
汇文学区
双汇文的世纪花园93平方三房，成交价305万，前期成交价33x万。
聚福园一期81平方两房，成交价305万，前期成交价32x万。
银城聚锦园126平方三房，成交价598万，前期成交价66x万。
银城花园南片80平方三房，成交价153万，前期成交价20x万。
辰龙广场112平方三房，成交价280万，前期成交价30x万。
树人学区
金陵湾南区137平三房，成交价448万，前期成交价47x万。
百合果园103平三房，成交价276万，前期成交价31x万。
清江西苑111平三房，成交价346万，前期成交36x万。
清江花苑明月园109平三房，成交价281万，前期成交价32x万。
29中学区
这轮调整动静最大，被中介拿来做跳水宣传，进一步放大了市场恐慌。
拉小29的北校尉营，75平方三房，成交310万，前期成交价37x万。
琅小29的钱塘路71平方三房，成交价289万，前期成交价32x万。
力小29的汉口西路74平方三房，成交价228万，前期成交价在27x万。
力小29的南师大西山69平方三房，成交价355万，前期成交价41x万。
以上数据作为样本，仅供参考。
考虑到孩子入学房子就能卖，持有周期大大缩短，成本和风险也缩小了，这样的价格回调也算正常。
最近，为什么很多家长特别慌？因为有中介会用2021年最高位的价格，和现在2026年的成交价对比发自媒体，动不动就是“天塌了”、“跌了60%”。
这样对比有意义吗？丧德。
02
从近期的数据，我们能发现什么市场规律？
1. 由于不存在学籍占用一说，最近一个多月，学区房挂牌量猛增，这其中持有书包房，孩子已经入学的家长出手最坚决，迫切想套现离场。
由于没有实际居住，房子要么空着，要么出租，加上中介的推波助澜，踩踏现象才提前出现。
2. 想买书包房，要控制投入和亏损的家长，数量在增加，主要是门槛越来越低，而一线民办优录难度猛增。
他们都不急，等别人先出手，所以最近一个月关注多，成交并不多。第一波成交会集中在9-11月份，第二波会在明年春节之后，会出现跟风行情。
3. 近期成交数据看着不少，中介高频发朋友圈，但放到庞大的挂牌量面前，依然只是很小小小的一部分。
4. 居住属性对除书包房外的学区房定价和成交，影响越来越大，装修好不好，楼层好不好也成了关键。
很多人想买带院子的一楼，成交价都不低。
5. 居住属性还说得过去的双学区小三房，在这一波行情中脱颖而出，二胎家庭是刚需。
6. 二线学区这次去学区非常彻底，不要抱有幻想了。
7. 有些家庭开始关注顶（尖）小（学），比如芳草园，已经跌到买房子送学区，89平方233万成交，121平方322万成交，单价2.6万，都有实际居住的需求。
8. 有些挂牌量巨大的盘，会提前去学区属性。
03
最近究竟谁在买房？这是很多人的疑问。
按理说，距离明年报名时间还早，现在出手，不就等于更高的持有成本？
但最近接触了几个买房者，发现他们大多属于保守派。
买双学区的，基本都有真实居住需求，有一胎家庭，也有二胎家庭，核心诉求就是求稳。不少人用公积金就能覆盖月供，压力不大，所以对跌也没那么敏感。
之所以早买，一方面是先选房，早装修，有足够的时间散味道。
另一方面，中介也在吹风，如果后面出现报名人数爆炸，学校有可能会按照实际居住情况来区别对待，也有说按照入学时间先后来决定。
这些说法未必准确，但对求稳型家庭来说，只要存在不确定性，就足以推动他们提前行动。
买汇文的里面，有强改善的家庭，属于看到合适就下手。目前看，这次政策调整对豪宅价格几乎没有影响。
04
很多人关心，后期价格还会跌吗？
从目前看，低总价书包房在经历一轮恐慌性踩踏之后，大概率率先触底，市场已经给出了一个相对清晰的价格锚。
其他类型的学区房，还需要经历一轮成交考验，在买卖双方的拉扯中，重新确认新的价格体系。
多关注未来几个月的新成交，也不用花冤枉钱买什么美化，最后都是拼价格。
未来市场最大风险还是政策变化，无法预测。
不到100万就能买到一线初中的学区房，以前以前想都不敢想，未来会不会出现报名人数超过学校容量？可能性不小，因为从人口数据推算，2029年小升初入学人数才到峰值，估算会达到9万人，而今年小升初的人数才7.1万人。
后期政策如果打补丁，结合其他城市的情况，我觉得大概率会按照落户时间的先后顺序。所以我是不建议家长耗到春节后再入手，风险较大。
未来几年，还有一个政策风险是租售同权，可能会在小学先落地，二三线学校先执行。
05
不少家长在质疑，学区房门槛低了，筛选家庭的作用是不是弱了？学校会不会不行了？
肯定会变弱。
但二线学区逐渐被削弱之后，一线学校和普通学校之间的差距，不会消失。
一线学校的优势，不只是房价筛选出来的生源和家庭背景，更重要的是多年积累下来的教学体系、管理经验和学习氛围。说白了，就是长期“卷老师、卷体系、卷执行”的传统还在。
还是那一句，买学区房，本质也是买个上学的确定性，优录太难了。
很多家庭早就想通了，不是砸了钱就一定能有好结果，无非给小孩创造一个更稳定、更优质的成长环境。
家长在对待教育这件事上，开始慢慢通透了。
市场情况就是这样。
再来看新政，短期的确刺激了交易量，中介最近特别活跃。长期在孩子变少的背景下，能不能布局教育均衡化，加快教育反内卷，还有待观察。今年又有几所小学要合并。
最后再提醒一下，交易还是要独立思考，不要被一个中介牵着鼻子走，密切关注交易变化，尤其和你同户型的。对卖来说，要抓住9月份窗口期。
我们还会持续关注市场变化，最近每个月会写文章，跟踪市场。
最后还是要重复那句话，南京的今天，也是其他城市的明天。
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