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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
2021年，温州房价迎来继2011年之后的又一个高峰。
那一年，就连针对刚需客群的普通住宅，都涨疯了。
比如，黄屿板块的嘉瑞锦园，作为安置房，二手房成交价约24000元/m²。
瓯江口的商品房，刚交付的瓯江国际新城，二手房成交价约14000元/m²，周边在售商品房更是高达15000元/m²以上。
尽管有商品房与安置房的区别，但两个小区之间的直线距离，长达约20公里，嘉瑞锦园占据着地段优势，出现约10000元/m²的价差很正常。
如今5年过去了，房价经历了一轮大降价，从市中心到近郊，再到远郊，房价都出现了明显跌幅。
然而现在的二手房价，嘉瑞锦园降至约8000元/m²，瓯江国际新城降至约6000元/m²，价差从5年前的约10000元/m²，缩小至约2000元/m²。
嘉瑞锦园所在的黄屿板块，以及相邻的蒲州板块，同样有一大批安置房，二手房价在约8000元/m²。
当然，黄屿、蒲州的二手商品房，还是比瓯江口贵约10000元/m²。不过预算有限的刚需购房者，地段与品质，往往只能二选一。
可见，在普通住宅里，当价格跌到了一定地步，地段所能体现的溢价越来越小，甚至几乎被磨平了。
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为什么相隔那么远的地方，在楼市下行后，价差严重缩小，甚至快持平了呢？
安置房，建得太多了！
黄屿、蒲州一带，正是几个安置房重灾区之一。
当二手安置房总量过大，哪怕有地段优势，带来的溢价也非常有限。
当黄屿、蒲州价格低到了一部分人的预期，确实截流了不少刚需购房者。
像瓯江口等远郊板块，从核心城区的外溢购房者，大幅减少。
但是，以温州的产业、人口布局，那些远郊的城镇、产业园区，照样有其相应的购房者，并非都去核心城区。
瓯江口的二手房，只要价格合适，照样有人买。
因此，地段优势确实存在，但有时并没有想象中那么大。
不仅仅是安置房，那些正在老去、被业主抛售的二手房，即便地处市中心，价格也挺不住，越来越低。
比如，核心城区那些“老破小”、“老旧大”，只要没有学区优势，当前二手房单价普遍在七八千。
而近郊的“老破小”、“老旧大”，包括罗西住宅区、瑶溪住宅区等，二手房单价也跌至五六千。
五六千的单价像个价格底，但其他房价更高的板块、房子，都在向着这个价格低靠近，价差逐步缩小，最后依托地段保持些微价差。
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那么，这些单价五六千、七八千的房子，还会不会继续跌？有待继续观察。
不过，从种种迹象看，这些房价确实正在触底了。
正如瓯江口，自2022年起，瓯江口房价一路下跌，但在2024年下半年跌至五六千后，已维持了近两年，基本没怎么跌。
当瓯江口率先以五六千的单价触底，其他板块的二手安置房、旧房，也纷纷朝着五六千的价格底奔去。
若是地段好一些，单价最终降至七八千，以仅剩的价差体现地段优势。
不仅仅是二手房之间，最近就连法拍房与所在小区的二手房价差也在缩小，接近市场价的成交案例越来越多。
当然，房价止跌了，不代表二手房源真的少了，而是一部分业主就不愿意卖了。
一套房才卖几十万，没意思，还不如放着。
同样地，租金再低的话，结合维护成本，出租也不划算。
当房价、租金双双跌到一个触底水平，达到了一定的租售比。卖房，还不如收租。
既然如此，这些规模庞大的二手安置房、旧房，将长期处于横盘状态。跌幅可能很小了，但不要妄想能回暖。
那么，购房者依旧有很大的选择余地，更无需担心价格反弹。
至于还没跌到位的二手房，若品质普通，也没有优质学区、独特景观等特征，今后仍可能朝着单价七八千甚至五六千跌去。
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当新房产品力不断迭代，越来越多市民改善购房，规模庞大、价格低廉的二手房，终需面向外来人口。
温州安置房建设过量、房价大跌，对城市及部分市民造成了很大的伤害，但已既成事实，就要将其转化为低房价、性价比优势，把外来人口留下来。
当温州房价跌到现在的水平，单价几千的房子越来越多，并不比中西部省会贵，也有越来越多外来人口在温州买房了，且买的就是“老破小”、安置房。
尽管如此，但在温州买房的外来人口，比例依旧较低。
当温州实现了大范围低房价，有必要出台针对性政策，提升外来人口在温州买房的积极性，让他们长期在温州定居下来，安心生活。
除了外来人口，温州郊县人口占比超全市三分之二。也有一些郊县居民，会来温州市区买房。
当前，除头部豪宅、学区房外，温州市区的二手房价，已不比郊县贵。单价七八千、五六千，已低于一些普通镇。
不过，并非房价低了，郊县居民就愿意前来温州市区买房，他们更重视城市发展前景、产业层次、教育资源、商业水平等。
若温州市区有更高的生活质量，部分郊县居民是愿意买商品房的，哪怕价格没那么低。
因此，温州尚需要继续做好城市建设、产业升级，缩小与中等二线城市差距。
比起低房价，只有更强的城市综合实力，才能吸引更多郊县及周边城市居民前来温州市区购房、定居。
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