2026上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望|中国|全年二手房均价|商品住宅|商品房|土地市场|广州|房地产市场

2026年上半年，房地产市场整体延续筑底态势，二季度以来市场出现边际修复，且仍呈现明显的结构性特征。去年末以来的积压需求持续释放，叠加核心城市政策进一步优化，推动春节后二手房成交保持较高活跃度，同时挂牌量趋稳带动价格跌幅整体收窄，部分核心城市已出现阶段性企稳迹象。相比之下，新房市场的修复则更为分化，一线及部分核心二线城市在优质改善项目带动下成交有所回升，但修复高度依赖“产品力+区位稀缺性”，市场分化格局进一步加深。政策层面，4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”，政策导向明确，下半年预计将继续围绕“稳房价、稳预期”精准施策。核心城市在“好房子”优质项目入市及二手房供需关系改善支撑下，新房、二手房成交有望保持一定活跃度。

（1）市场供求：根据中指初步统计，2026年上半年，100城新建商品住宅销售面积同比下降约12%，二季度市场有所修复，一线城市成交量已同比转增；改善性需求仍是新房市场主要支撑，多数代表城市120平米以上产品成交占比继续提升。受供应持续缩量影响，新房可售库存小幅下行，5月末50城出清周期为23.5个月。二手房市场表现继续优于新房，上半年重点城市成交套数同比增长约6%，市场活跃度持续性强于往年。与此同时，去年四季度以来核心城市挂牌量趋稳，市场预期逐步回归理性；二手房价格经历较长时间调整后，购房门槛明显降低，带动刚需释放，对二手房成交形成较强支撑。

（2）房价：上半年，二手房价格下行趋势明显放缓，环比跌幅整体保持收窄态势，1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.49%，部分城市率先止跌，上海连续数月环比上涨。与此同时，受部分核心城市改善型楼盘入市带动，1-5月百城新房价格累计上涨0.42%。

（3）土地市场：上半年，土地市场延续“缩量提质”特征，今年截至6月26日，300城住宅用地成交规模同比下24%，出让金下降31%；5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，出让金规模环比持续增长，同比降幅收窄。房企拿地进一步向核心城市聚集，沪深杭土拍热度较高，上半年宅地出让金TOP20城市占全国比重为61%，较2025年提升9个百分点。上半年央国企仍为拿地主力，继续发挥土地市场“压舱石”作用。

（4）政策展望：4.28政治局会议定调“努力稳定房地产市场”，近期《求是》刊文强调“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”，预计下半年供需两端政策将继续发力，稳房价或成为政策着力点。需求端，住房公积金政策有望进一步优化；更多城市预计通过支持住房“以旧换新”、发放购房补贴等促进需求释放。供给端，各地仍将延续控增量、规范土地供给导向，同时加大存量盘活力度，收购存量商品房、存量土地等政策将进一步落实；城市更新配套政策也将持续完善。

（5）市场趋势：房地产市场仍处于筑底过程中，市场修复预计延续分化特征。展望下半年，核心城市二手房市场有望保持较高活跃度，成交持续改善叠加挂牌趋稳，有望推动价格跌幅进一步收窄，部分城市价格企稳基础逐步增强。新房市场受2025年同期基数较低影响，销售同比降幅有望逐步收窄；核心城市“好房子”项目持续入市、公积金等支持政策持续发力，将对市场形成一定支撑，但市场修复仍以优质供给带动的结构性改善为主，市场全面企稳仍需时间。人口持续流入、产业发展动能较强的城市，市场恢复节奏有望相对领先。投资端修复通常滞后于销售端，下半年开工投资或维持低位运行。

第一部分

2026年上半年中国房地产市场形势总结

市场供求：上半年100城新房成交面积同比下降约12%，二季度以来，一线城市同比增长明显；二手房交易活跃，上半年成交量同比增长约6%，刚需特征明显，挂牌量趋稳

2026年上半年，新房与二手房交易总量整体平稳，二手房表现继续强于新房，市场分化特征延续。从住房交易总量来看，根据国家统计局和住建部网签数据，1-5月，全国新房和二手房交易总量同比下降2.1%，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为51.5%，5月进一步提升至53.9%，已有18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。重点城市方面，根据中指数据，2026年1-5月，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重为69%，较2025年同期提升4个百分点，占比显著高于全国平均水平。

二手房占比持续提升，一方面源于二手房价格经历深度调整后，刚需购房门槛有所降低，对二手房成交形成一定支撑；另一方面，随着市场逐步进入存量主导阶段，新房供应整体缩量明显，并持续向改善型产品倾斜，核心城市刚需及刚改购房者更多通过购买二手房满足住房需求，一二手市场功能进一步分化，这些因素共同推动二手房成交占比提升。

1. 新房：上半年重点100城新房销售面积同比下降约12%，二季度以来市场保持平稳，一线城市同比增长明显；供应明显缩量带动库存规模回落

图：全国商品房累计销售面积及销售额同比增速

数据来源：国家统计局，

全国新房销售：根据国家统计局数据，2026年1-5月，全国新建商品房销售面积3.13亿平方米，同比下降10.8%，较1-4月扩大0.6个百分点；住宅销售面积2.60亿平米，同比下降12.1%，较1-4月收窄0.1个百分点。1-5月全国新建商品房销售额2.94万亿元，同比下降13.5%，较1-4月收窄1.1个百分点；其中住宅销售额2.58万亿元，同比下降14.1%，较1-4月收窄1.6个百分点。

图：100个代表城市*新建商品住宅月度成交面积走势

注：6月为根据前四周数据预估值

数据来源：

* 代表城市共100个，一线包括北京、上海、广州、深圳；二线包括天津、石家庄、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、南昌、长沙、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川34个城市；三四线包括唐山、邯郸、保定、烟台、泰安、威海、潍坊、淄博、东营、菏泽、丽水、南通、扬州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、芜湖、淮北、池州、绍兴、金华、湖州、舟山、徐州、衢州、常州、泰州、盐城、淮安、连云港、安庆、马鞍山、宿州、佛山、珠海、惠州、中山、东莞、江门、梅州、韶关、泉州、莆田、漳州、襄阳、黄石、岳阳、赣州、九江、景德镇、绵阳、南充、泸州、眉山、柳州、洛阳、商丘、渭南、遵义62个。

重点城市新房销售：根据中指初步统计，2026年上半年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约12%。具体来看，一季度销售同比下降22%，降幅较明显，但3月市场已出现边际改善，当月降幅收窄至13%；二季度以来核心城市成交整体保持平稳，4月100城新房销售同比基本持平，5、6月同比分别小幅下降5%、4%。分线来看，根据中指初步统计，上半年一线城市新房销售面积同比下降约3%，二线及三四线代表城市同比分别下降约14%和13%。

图：北京、上海、广州、深圳新房周度成交面积走势

数据来源：

一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，二季度以来新房销售明显修复。根据中指数据，4、5月一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，初步统计6月销售面积同比基本持平。具体来看，北京4月同比增长59%、5月增长15%，6月前四周受推盘节奏影响，同比增速有所回落；上海4月同比增长超10%，5月继续增长2%，6月前四周同比增长10%；广州3月以来同比转增，3月、4月增幅均超20%，5月同比增长7%，6月在较高基数影响下，前四周同比有所下降。深圳4月末迎来政策优化，5月以来深圳新政效应带动明显，5月新房同比增长50%，6月前四周同比增长40%。

图：30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比

数据来源：

新房需求特征：新房市场改善需求持续释放，成交重心持续向改善型房源集中。今年以来，新房楼盘供应持续向改善型房源倾斜，叠加“好房子”产品力提升，推动改善需求持续释放。根据中指数据，2026年1-5月，30城120平以上新房成交占比达48%，较去年全年提高2.3个百分点，其中120-144平米占比扩大至32%；90平以下房源成交占比降至15%，新房成交进一步向改善型房源集中。具体城市来看，2026年1-5月苏州、合肥、济南等15个重点城市120平以上新房成交量占比超过50%；杭州、苏州等城市144平以上新房成交占比超3成。

图：50个代表城市*商品住宅周度批准上市面积走势

数据来源：

* 50个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、大连、长春、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、重庆、成都、西安、兰州、烟台、泰安、威海、丽水、南通、扬州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、芜湖、淮北、池州、佛山、珠海、惠州、中山、泉州、莆田、黄石、渭南，下同。

重点城市新房供应：根据中指数据，2026年上半年，重点50城商品住宅批准上市面积同比下降约两成，新房供应规模仍处低位。1-2月，市场淡季行情明显，重点50城新建住宅上市面积同比下降24%；3-4月进入传统营销旺季，企业推盘意愿有所提升，但与往年同期相比，供应规模仍在低位，50城新房批准上市面积同比降幅分别为16.9%、17.3%，市场供应并未出现明显改善，5月同比下降31.0%，降幅有所扩大。6月为房企上半年营销冲刺节点，部分核心城市推盘力度有所加大，新房供应有所改善。供应持续缩量，客观上有利于加速去库存、改善市场供需关系，但短期内对销售面积的修复也会形成一定影响。

图：全国商品房和商品住宅待售面积

图：全国新建商品住宅当年开工-当年销售面积

数据来源：国家统计局

全国新房库存：从已竣工待售库存来看，根据国家统计局数据，2026年5月末，商品房待售面积为7.72亿平方米，同比下降0.4%，已连续3个月同比下降。其中，待售3年以下面积5.72亿平方米，下降2.8%，降幅大于总量。今年3月以来，全国商品房待售面积结束了自2021年7月以来的持续增加态势，供给端“控增量、去库存”的效果正在逐步显现。另外，从开工与销售对比来看，今年1-5月，全国住宅新开工面积1.31亿平方米，同比下降23.4%；新建住宅销售面积2.60亿平米，同比下降12.1%。2022年以来，住宅新开工面积持续小于销售面积，推动库存规模逐步回落，但目前库存规模仍较高。

图：50个代表城市商品住宅库存及出清周期走势

数据来源：

重点城市新房可售库存：截至2026年5月末，50个代表城市新建商品住宅可售面积为2.95亿平米，供应持续缩量推动库存规模回落，5月环比下降1.8%，同比下降4.3%。同时受新房销售修复较慢影响，出清周期仍维持高位，按近12个月月均销售面积计算，5月末50城可售库存出清周期为23.5个月，环比下降0.5个月，同比延长4.0个月。各线来看，截至5月底，一线城市新房可售库存出清周期为13.3个月，二线代表城市为23.6个月，三四线代表城市为32.4个月。

2. 二手房：上半年重点城市二手房成交套数同比增长约6%，二季度市场热度持续性强于往年，刚需主导特征明显；挂牌量逐步趋稳

图：20个代表城市二手住宅月度成交套数走势

注：6月为根据前四周数据预估值

图：20个代表城市二手住宅周度成交套数及同比走势

数据来源：

重点城市二手房保持较高活跃度，市场热度持续性强于往年同期。根据中指初步统计，今年上半年，重点20城二手住宅成交约76万套，同比增长约6%，二季度单月同比增幅均超10%。6月二手房市场热度延续，初步统计20城二手住宅成交13万套，同比增长13%，需求在传统小阳春后活跃度仍在延续。从周度数据来看，2026年前12周整体市场表现弱于去年同期，第13周（3.23-3.29）以来市场活跃度有所提高，二手住宅成交规模整体保持同比增长。

表：2026年上半年（截至6.28）重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅

数据来源：

图：北京、上海、深圳、成都二手房周度成交走势

数据来源：

从重点城市来看，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场“小阳春”以来成交热度延续。6月（截至28日），北京、上海在较高基数下仍分别同比增长5.6%、23.8%，北京预计将连续三个月创近五年同期新高；上海二手房成交规模实现连续四个月同比增长，市场保持高活跃度；深圳4月底优化楼市政策后，新政效应持续释放，5-6月（截至28日）连续两个月同比增长超10%。

低总价房源仍是二手房成交的核心支撑，刚需主导的修复特征明显。经过几年的深度调整，核心城市的部分小户型房源价格已降至刚需可承受范围，其居住属性和地段价值凸显，吸引观望需求入市。从总价段成交结构来看，二手房成交继续向低总价段集中，2026年1-5月，北京、上海、深圳等核心城市300万以下二手房成交占比进一步提升；从面积段成交结构来看，成交向小户型集中的趋势同样存在，但力度弱于总价段。

图：重点25城二手住宅新增及存量挂牌套数（头部中介口径）

数据来源：

重点城市二手房挂牌：去年四季度以来，多数城市二手房挂牌量呈下降态势，根据中指监测，2025年前十月，重点城市二手房挂牌量整体明显增长，10月末达到223万套，较年初增加19%，这也是去年下半年部分城市二手房价格出现急跌的主要原因。去年末至今年上半年，多数城市挂牌量呈现回落态势，5月末，25个重点城市二手房挂牌量为211万套，相比去年10月下降5%；其中北京、上海分别较去年高点下降17%和26%。核心城市挂牌量的回落反映出市场预期已经逐步回归理性。“挂牌收缩+成交放量”的组合也表明二手房市场正在从流动性修复走向供需再平衡，在此过程中，价格端也同步改善。

价格水平：1-5月百城二手房价格累计下跌2.49%，上半年环比跌幅整体收窄，其中上海已连续数月环比上涨；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨0.42%

图：百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

数据来源：

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1-5月，百城二手住宅价格累计下跌2.49%。2026年以来，价格下行趋势明显放缓，百城二手房价格环比跌幅整体保持收窄态势，5月百城二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，跌幅较上月收窄0.14个百分点。部分城市率先止跌，核心城市中上海自3月起连续3个月环比上涨。分梯队看，1-5月，一线城市二手住宅价格累计下跌2.01%；二线城市二手住宅价格累计下跌2.67%；三四线城市二手住宅价格累计下跌2.51%。

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，1-5月百城新建住宅价格累计上涨0.42%。3月以来，房企推盘力度较年初有所加大，百城新房价格环比转增；4-5月，百城新房价格整体延续结构性上涨态势。

图：百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

数据来源：

从涨跌城市数量看，新房方面，1-5月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在60-85个之间。二手房方面，1-5月百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量呈现减少态势，其中5月12个城市环比上涨，87个城市环比下跌，1个城市环比持平。

土地市场：上半年土地市场延续“缩量提质”特征，300城住宅成交面积同比下降24%，出让金下降31%；房企拿地进一步向核心城市聚集，沪深杭土拍热度较高

300城：上半年土地市场延续缩量态势，“缩量提质”仍是供地主基调。根据中指数据，2026年上半年（截至6月26日），300城住宅用地推出规划建面15885万平方米，同比下降20.9%；成交12741万平方米，同比下降23.7%；土地出让金5447亿元，同比下降31.4%。5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，住宅用地出让金规模环比持续增长，同比降幅明显收窄。6月截至26日，300城住宅用地成交规划建面为2373万平方米，同比下降23%，出让金1202亿元，同比下降13%。

溢价率方面，上半年300城宅地平均溢价率为9.0%，虽较去年同期回落1.2个百分点，但较去年下半年回升5.6个百分点。不同城市及板块间分化依旧显著，上海、深圳、杭州等核心城市优质地块竞拍激烈、多现高溢价，“点状高热”仍是土拍市场的重要特征。从拿地企业看，央国企继续担当市场主力，投资布局进一步向核心城市优质地块集中。

图：300城住宅用地规划建面推出、成交走势（截至6月26日，下同）

表：2026年上半年300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

注：推出面积按公告时间统计，下同。

数据来源：

不同梯队：上半年，在地方政府推地规模主动收缩与房企投资延续“精准投资”“以销定投”策略的共同作用下，各线城市住宅用地推出及成交指标同比普遍下降，但市场热度分化显著。

一线城市住宅用地推出和成交面积同比降幅均在两成左右，土地出让金同比下降近三成，但平均溢价率达19.3%，为各线城市最高。这一表现主要得益于一线城市保持了优质核心地块的供应力度，叠加二季度以来新房市场成交相对稳健，有效提振了房企拿地信心，房企拿地向核心城市高确定性板块集聚的趋势愈发明显。

二线城市受去年同期较高基数影响，整体降幅相对较大，推出、成交面积同比下降超三成，土地出让金降幅超四成。城市分化持续加剧，杭州、成都等强二线城市凭借强劲的经济基本面和人口净流入优势，优质地块竞拍热度不减，仍是房企重点布局区域；而多数普通二线城市受新房库存仍较高，销售端恢复较慢影响，土拍情绪持续平淡。

三四线城市土地市场延续低温运行态势，推出和成交面积同比降幅约为两成，平均溢价率仅3.2%。受人口外流、产业支撑不足及新房市场持续调整等因素影响，房企拿地意愿整体偏低，土地多以底价成交。

图：300城住宅用地平均溢价率走势（6月截至26日）

数据来源：

溢价率方面，今年以来，土地市场延续“缩量提质”的供地导向，房企投资高度集中于一线及强二线城市的核心板块。土拍呈现“点状高热”特征。一季度，受供应节奏放缓及房企拿地审慎影响，市场竞拍热度相对平淡，1月溢价率处于低位；2月在广州马场地块等高溢价地块带动下，溢价率阶段性升至10.6%；3月随着热点地块减少，溢价率回落至3.4%。进入二季度，核心城市优质住宅用地加快入市，房企对城市核心板块及成熟片区优质资源的竞争意愿增强，带动市场整体溢价率走高，6月截至26日，受深圳等个别热点城市核心地块高溢价成交拉动，300城平均溢价率达18.0%，为近几年月度次高水平。若剔除深圳3宗高溢价地块影响，300城平均溢价率则为9.6%，与上月基本持平。

在当前市场环境下，出现高溢价率地块的关键因素主要有两方面：一是供地策略主动调整，“缩量提质”已成为各地供地的常态，核心城市普遍缩减郊区供地规模，将指标集中到核心区域的优质地块上。二是房企投资拿地高度聚焦。优质地块因安全边际较高，能有效抵御市场波动，房企参与竞拍意愿强烈，竞拍热度推高了溢价率。

不同城市来看，上海、杭州、深圳土拍热度领跑，房企布局意愿较强。上半年（截至6月26日），上海成交涉宅用地26宗，其中8宗溢价成交，3宗溢价率超30%；杭州成交涉宅用地29宗，其中25宗溢价成交，14宗溢价率超30%，高溢价地块数量在重点城市中占比最高。深圳粤海街道地块以150.7%的溢价率成交，刷新深圳涉宅用地单价纪录，但该地块规划建面较小，仅5万方。北京、广州、成都等地优质地块也能拍出高溢价，但市场分化较为明显。北京上半年成交涉宅用地21宗，其中7宗溢价成交，4宗溢价率超10%，但全市平均溢价率仅3.6%；广州上半年成交涉宅用地8宗，3宗溢价；成都成交29宗，9宗溢价。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市，截至6月26日）

表：2026年上半年及二季度重点城市住宅用地出让金情况（全市，截至6月26日）

数据来源：

从城市集中度来看，根据中指数据，2026年上半年（截至6月26日），全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2025年全年提升9个百分点。在TOP20城市中，一线及强二线城市占据主导地位，其中上半年杭州住宅用地出让金为432亿元，居全国首位；上海、北京出让金395、340亿元，居全国第二、第三位；广州、深圳出让金均近300亿元，5城合计出让金已占TOP20城市较大份额，头部效应极为显著。二季度单季来看，杭州宅地出让金达375亿元，深圳、北京均超200亿元。

表：2026年重点城市住宅用地供应计划

数据来源：政府官网、中指研究院综合整理

近几年，各地持续践行“控增量、去库存、优供给”的政策导向。从当前已披露供地计划的城市来看，各地2026年普遍调减了年度供地规模，去库存导向明显。在供地策略上，各地更加注重精准匹配市场需求。广州强调“以需定供”，完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制。苏州明确对库存小、去化周期短的区域鼓励提供优质地块，对库存大、去化周期长的区域暂停新增商品住宅用地出让。

在总量收缩的同时，各城市供地策略呈现以“存量盘活为主渠道、空间布局精准化和供给结构品质化”特征。

存量盘活方面，北京明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模，并首次单列城市更新计划指标；深圳提出分类识别存量用地资源，城市更新和城中村改造渠道供应商品住房用地不少于18公顷。

空间布局方面，各城市普遍引导住宅用地向中心城区、产业发展平台、就业岗位集中区域及轨道交通沿线倾斜，北京明确优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设，推动职住商服平衡，加大站城融合力度；广州提出优化居住用地布局，重点引导住宅用地向中心城区、产业发展平台和就业岗位集中区域以及轨道交通沿线倾斜。

供给结构方面，各地顺应“好房子”建设导向，在土地供应环节优化供应适配性。北京推动“好房子”实施，提升住房品质，加强周边基础设施和公共服务配套；广州提出提升新增优质居住用地供应适配性，应对“一老一小”人口变化，增加改善型产品用地供应；深圳增加高品质住房和改善型住房的空间供给。

拿地企业方面，央国企继续发挥土地市场“压舱石”作用。根据中指数据，2026年上半年（截至6月26日），22城累计拿地金额中，央国企占比为54%，一线城市及厦门等地央国企占比均超60%，其中广州、深圳占比超90%，头部房企在核心城市的资源优势进一步巩固；地方国资占比25%，较2025年全年降低6个百分点，托底效应逐渐减弱；民企占比17%，较一季度有所回升，但整体仍处于偏低水平，杭州、重庆、天津等城市部分本地民企在特定区域保持一定的布局节奏，值得关注的是，上半年企业拿地策略普遍倾向于单宗拿地体量小、聚焦核心板块的地块。

整体来看，2026年上半年土地市场延续“缩量提质”特征，房企投资持续聚焦核心城市优质地块。短期来看，后续一线及强二线城市核心区有望继续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，以维持土地市场热度、稳定预期；而三四线城市及一二线城市的郊区土地市场仍将面临压力。土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。

开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降16.2%，降幅扩大

图：房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

数据来源：国家统计局，

房地产开发投资额同比降幅有所扩大。2026年1-5月，全国房地产开发投资额为3.04万亿元，同比下降16.2%，降幅较1-4月扩大2.5个百分点；其中，住宅开发投资额2.34万亿元，同比下降15.6%。

图：房企到位资金同比增速及2026年1-5月各项资金来源同比增速对比

数据来源：国家统计局，

房企到位资金同比降幅扩大，企业资金仍承压。2026年1-5月，房地产开发企业到位资金为3.28万亿元，同比下降19.0%，降幅较1-4月扩大0.6个百分点，企业资金端仍面临一定压力。其中，1-5月国内贷款为4857亿元，同比下降28.7%；自筹资金为1.20万亿元，同比下降13.0%；定金及预收款1.00万亿元，同比下降16.1%；个人按揭贷款4066亿元，同比下降28.0%。

第二部分

2026年下半年中国房地产市场趋势展望

经济及政策环境：扩内需政策有望进一步加力，“稳市场”仍是下半年房地产政策核心目标

宏观经济方面，上半年，中国经济在宏观政策持续发力及外需韧性支撑下总体保持平稳运行，新动能引领作用持续增强，但内需修复偏慢、房地产市场仍处调整阶段等结构性压力依然存在，经济回升向好的基础仍需持续巩固。

从1-5月数据看，经济运行呈现一定结构性特征。物价方面，居民消费价格温和回升，1-5月CPI同比上涨1.0%，5月单月同比上涨1.2%；受部分行业需求改善及国际大宗商品价格波动传导影响，PPI同比连续3个月上涨，5月同比涨幅升至3.9%，但与CPI剪刀差扩大至2.7个百分点，中下游企业成本传导压力仍在延续，盈利修复基础尚不牢固。投资方面，“两重”建设资金加速落地带动基础设施投资保持增长。同时，全球AI产业资本开支维持高位，带动我国电子元器件、集成电路等高技术产品出口表现较强，有效对冲了传统外需波动，对工业生产形成一定支撑。但也应看到，当前外部环境不确定性上升，国内供强需弱矛盾仍较突出，部分企业经营压力较大，经济稳中向好的基础还需巩固。

在此背景下，扩大内需依然是经济工作的重点方向，房地产作为连接投资与消费的重要载体，其稳定性对整体经济运行仍具有基础性作用。稳定房地产市场仍是宏观政策的重要发力方向，预计下半年将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这也将为房地产市场修复创造更加有利的宏观环境。

表：2026年上半年中央层面重要会议关于房地产定调的内容梳理

数据来源：中指研究院综合整理

房地产政策方面，2026年上半年，中央两次定调“稳定房地产市场”，重要规划接连落地，部署房地产任务。3月《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，4月28日，中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”，时隔一年中央政治局会议再提房地产，彰显房地产重要性，也体现中央稳市场的“攻坚”态度。3月，《“十五五”规划纲要》落地，其中全面部署未来五年房地产工作任务，明确“推动房地产高质量发展”且列为单独章节，分为“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两小节，对房地产提出更高要求。5月，首个城市更新五年规划落地，在“激活城市存量资源潜力”任务中，重点部署了房地产相关工作。

另外，6月《求是》再度发声“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”，上半年《求是》罕见三度刊文提及稳定房地产并承认住房的金融资产属性，强调稳定房地产市场与提振消费的关系，稳楼市成为提振消费的核心抓手之一。

激活需求方面，第一，与人口政策结合是今年促进需求释放的重点方向，《政府工作报告》提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，住房政策与人口政策结合是着力点之一。第二，因城施策是主线，释放需求潜力，《“十五五”规划纲要》明确“因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，楼市限制性政策仍有调整空间。第三，住房公积金也是促进需求释放的重要举措，《政府工作报告》首次提出“深化住房公积金制度改革”，《“十五五”规划纲要》进一步指出“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度”；6月，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，其中将公积金提取使用情形由6项增加至9项，同时明确灵活就业人员可自愿参加住房公积金制度。

优化供给方面，一是控增量，控制新增土地供给是直接改善市场供求关系的关键举措，3月10日自然资源部印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确指出“要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，强调重点用好存量资源“精供优供”，下半年住宅用地“缩量提质”特点或将延续。

二是去库存，《政府工作报告》首提“探索多渠道盘活存量商品房”，明确“鼓励收购存量商品房用于保障房”；4月财政部将专项债"自审自发"试点范围扩大至十四个省市，有利于推动“自审自发”试点省市加速发行专项债收购存量土地和存量商品房。另外，年初央行下调再贷款利率，保障性住房再贷款利率降至1.25%，有助于降低各地收储存量商品房的资金成本，同时商业用房首付比例下调至30%，也有利于商办库存去化。

三是优供给，一方面明确“优化保障性住房供给”，《政府工作报告》、“十五五”规划《纲要》、《城市更新“十五五”规划》均有明确表述，预计保障性住房供给与盘活存量商品房结合将更加紧密，存量商品房、二手房或是保障性住房的重要筹集来源；另一方面，明确“有序推动‘好房子’建设”，3月住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，明确了“好房子”内涵与实施路径，对“好房子”如何实现安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷四大核心维度提出了具体要求；5月《城市更新“十五五”规划》单列“推进‘好房子’建设”重点任务，明确部署“‘好房子’建设改造工程”，强调要“兼顾增量建设与存量更新”，同时重点提及“物业服务质量提升行动”，“好房子+好服务”的重要性凸显。

城市更新方面，《政府工作报告》、《“十五五”规划纲要》均明确“高质量推进城市更新”；4.28中央政治局会议强调要“扎实推进城市更新”，更加强调针对性及落地性；《城市更新“十五五”规划》落地，涵盖6方面23项重点任务、14项重大工程和行动、7方面政策举措，未来配套的金融、财税、土地等政策细则有望持续落地。

房地产发展新模式方面，《“十五五”规划纲要》明确基础制度建设方向，指出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，明确推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制、有力有序推进现房销售，2026年城市房地产管理法将初次审议，预计将涉及基础制度建设内容，助推房地产发展新模式构建。

图：2022年以来各地因城施策频次（截至6月28日）

表：2026年以来主要政策类型出台频次对比（截至6月28日）

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

数据来源：中指研究院综合整理

地方层面，根据中指监测，2026年上半年全国有超260省市（县）出台政策超560条，其中二季度落地政策条数超360条，4.28中央政治局定调后，地方政策出台明显提速，公积金为各地政策优化的主要方向，上半年出台超300条。具体来看，今年上半年各地政策主要聚焦激活需求、优化供给（去化库存、盘活存量等），涉及优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、盘活存量房屋、城市更新配套政策等内容。

激活需求方面，上海、深圳相继放松限制性政策，取得积极效果，更多地方通过优化公积金政策、发放购房补贴、住房“以旧换新”等给予支持。

一是，优化限购政策。2月上海将非本市户籍家庭购买外环内住房所需社保/个税年限缩短至1年，社保/个税满3年的在外环内可购2套，并明确持居住证满5年及以上的，无需社保/个税证明可在全市范围内购1套；4月深圳明确限购区域内已符合条件的购房者增加1套购房套数，即在限购区域本市户籍家庭可购3套，社保/个税满1年的非本市户籍家庭可购2套，且持居住证的非本市户籍家庭在限购区域可购1套，购房门槛明显降低。两个一线城市限制性政策精细化调整，精准释放购房需求，有效提振了市场活跃度。

二是，公积金政策全面发力。今年上半年，公积金政策的优化主要落脚在提高公积金贷款额度、扩大提取使用范围、优化灵活就业人员缴存、异地职工缴存等方面，《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》发布后，各地公积金政策保持较高频次。提高贷款额度方面，上半年多地大幅提高公积金贷款额度上限，二季度深圳、广州、苏州等地加速跟进落地，最高贷款额度分别提升至351万元、360万元、400万元，其中广州、苏州最高贷款额度与2025年新房成交套总价中位数的比值均超100%，更好支持了购房需求释放。扩大提取使用范围方面，各地拓宽提取使用方向主要包括物业费、住房装修、购房税费、购买车位、用于城市更新等，如青岛支持提取住房公积金支付物业费，支持提取住房公积金支付住房契税、住宅专项维修资金；苏州支持提取支付购房契税、支付物业费、支付住宅专项维修资金；另外，青岛、广州等地支持公积金用于城市更新、支持住房原拆原建，为城市更新提供资金支持。优化灵活就业人员、异地职工公积金缴存方面，西安明确灵活就业人员缴存公积金不设户籍条件限制，扩大缴存人员范围；武汉提高灵活就业人员贷款额度计算倍数、允许灵活就业人员购买第二套住房、可申请“商转公”等，同时阶段性扩大公积金异地贷款受理范围至全国并取消户籍限制。

三是，加大购房补贴力度，补贴向特定人群倾斜。多地结合婚育政策发放购房补贴，如南充为满足条件的初婚家庭按贷款额度（不超20万元）的1%提供住房消费贷款贴息；武汉对二孩、三孩家庭分别发放6万元、12万元补贴。多地结合引才加大购房补贴力度，如上海金山区对符合条件的人才，购买金滨海地区新房可申请10万元补贴、购买金山区其他地区新房可申请8万元补贴；苏州高新区发放人才房票，符合条件的人才按学历发放不同额度，大专补贴7万元、本科补贴10万元、最高可达200万元。另外，部分城市发放购房补贴时采取贴息方式，在降低购房者置业成本的同时减轻地方财政集中支出的压力，如苏州对符合条件的人才按照实际已偿还的公积金贷款利息的50%予以补贴，补贴期限12个月，总补贴金额最高不超过5万元。

四是，更多城市收购二手房推动住房“以旧换新”。上半年上海、广州、湖南等多地推动企业收购二手房开展住房“以旧换新”。广州明确收购总价300万元以内、建筑面积70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，并发放“卖旧买新”补贴加速开展收购；上海2月初在静安区、徐汇区、浦东新区启动收购二手房用作保障性住房试点，截至5月21日，三区累计完成二手房收购超500套，其中徐汇区累计收购超450套，徐汇区将旧房收购与“两旧一村”改造结合的收购模式有效加快了收购速度。另外，今年以来多地明确扩大收购二手房的房源用途，如广州明确可用作保障性住房、人才房及可用于市场租赁、安置、再次出售等，有助于提升企业收购意愿。

表：部分地区收购二手房主要政策

数据来源：中指研究院综合整理

五是，多地持续优化“房票”安置方案，助力稳定市场。今年上半年，湖南、广州黄埔区相继优化完善“房票”安置实施方案。湖南明确进入“房源超市”的项目房源价格不得高于楼盘近一年网签销售均价，规定被征收人应于“房票”开具6个月内使用，政府应在收到房企收讫的“房票”2个月内兑付，有效加速“房票”进入市场转换为购买力；广州黄埔区规范城中村改造项目“房票”转让，明确“房票”只可在本项目被征收人间相互转让，且首次发布“房票”转让价格不低于票面金额的9折，有助于稳定“房票”价值。据黄埔发布披露数据，今年截至5月6日，黄埔区新增核发“房票”2692张，使用资金36亿元。

优化供给方面，一是，多地推进收购存量商品房，加速去库存。湖南、重庆、苏州等多地明确“推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房”，其中重庆按收购总金额的1%给予收购主体补贴，鼓励主体参与收购存量商品；湖南计划全年收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等；同时多所湖南高校推进收购存量商品房，如湘潭大学斥资8192万收购存量商品房改造学生宿舍，4月南华大学收购936套存量商品房改造用于学生宿舍。另外，根据中指研究院不完全统计，截至6月28日，各地先后发行合计超124亿元专项债券用于收购存量商品房，收购存量商品房超2万套，建筑面积超168万平方米，2026年以来相关专项债券发行略有加速，累计发行66亿元，其中湖南、广东今年发行专项债券均超20亿元。

二是，持续推进收购存量土地，专项债收地保持较大力度。根据中指研究院不完全统计，截至6月28日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超6000宗，总用地面积超3.1亿平方米，总金额超8000亿元，已发行的专项债约3996亿元，占比约49%，其中2026年上半年福建、广东、安徽等省市发行超950亿元，保持较大发行力度，收储土地仍将是今年去库存、改善市场供求关系的重要举措之一。

三是，盘活存量工商业物业是盘活存量的重点之一，配套政策持续落位。广州发布《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》及配套文件，明确多项盘活存量土地、存量工商业用房的支持政策，如自持项目申请转可销售需所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于18个月的前提条件，明确完善工商业用地使用权续期的相关规范，对续期年限、土地出让金计收标准、续期办理流程等均进行详细规定；广东、湖南、四川等多省市支持利用存量房产资源发展国家支持产业、行业，对临时改变房屋用途的给予5年过渡期支持政策，上海支持存量商办楼宇功能兼容，近期，上海古北CBD三栋存量写字楼启动改造，使用功能由办公转为酒店、公寓，合计改造面积超10万平方米。

四是，多省市密集落地城市更新配套政策。上半年，天津、武汉、成都等多地出台城市更新条例，上海、黑龙江、天津等地城市更新“十五五”规划进入征求意见、审批阶段，其中上海明确至2030年计划实施老旧小区改造3000-4000万平方米，完成既有居住建筑节能改造2000万平方米；四川明确到2030年底实施城市危旧房改造6万套（间）。推动老旧住房原拆原建也是上半年地方推进城市更新的重点抓手之一，哈尔滨、昆明先后落地支持原拆原建的指导意见，昆明明确多项支持政策，如可合理增加套内住宅建筑面积、增加公共配套设施等。随着配套政策持续完善，城市更新也将逐渐进入深入推进阶段。

整体来看，上半年中央多次定调稳市场，4.28中央政治局会议强调“努力稳定房地产市场”，6月《求是》发文更大力度提振消费，首提加快修复居民资产负债表，稳定房地产成为核心抓手之一，预计下半年供需两端政策将继续发力，稳房价或成为重要着力点。另外，上半年“十五五”规划《纲要》、《城市更新“十五五”规划》相继落地，为短期、中长期房地产及城市更新工作进行全面部署。

需求端，住房公积金管理条例完成修订，有望引导更多城市加快优化调整公积金政策，如扩大公积金使用范围和缴存覆盖面、提高贷款额度等；北京限制性政策或继续优化，将在提振消费中发挥更大作用，更多城市通过支持住房“以旧换新”、发放购房补贴等促进需求释放，降低房贷利率也存在一定预期。

供给端方面，预计将继续严控增量、规范土地供给，加大存量盘活力度，收购存量商品房、存量土地的政策将进一步落实，更多城市有望落地存量商办用房盘活政策，如商务楼宇功能兼容、临时改变用途等，更好提高存量商办用房的利用效率；城市更新已经成为稳楼市的重要抓手，配套政策有望加快完善。

市场趋势：下半年新房市场预计延续分化筑底特征

2026年上半年，房地产市场整体延续筑底态势，二季度以来市场出现边际修复，且继续呈现明显的结构性特征。去年末以来的积压需求持续释放，叠加核心城市政策进一步优化，推动春节后二手房市场成交保持较高活跃度，同时挂牌量趋稳带动价格跌幅整体收窄，部分核心城市已出现阶段性企稳迹象。新房市场则更多依赖优质“好房子”项目带动，受新增供给减少影响，成交修复主要集中在一线及部分强二线城市，多数三四线城市仍处于去库存和价格调整过程中。整体来看，城市之间以及新房、二手房市场之间的分化格局进一步加深。

展望下半年，核心城市二手房市场有望保持较高活跃度，成交持续改善叠加挂牌量趋稳，有望推动价格跌幅进一步收窄，部分城市价格企稳基础逐步增强。新房市场受2025年同期基数较低影响，销售同比降幅有望逐步收窄；核心城市“好房子”项目持续入市、公积金等支持政策持续发力，将对市场形成一定支撑，但市场修复仍以优质供给带动的结构性改善为主，市场全面企稳仍需时间。人口持续流入、产业发展动能较强的城市，市场恢复节奏有望相对领先。投资端修复通常滞后于销售端，下半年开工投资或维持低位运行。

1. 销售量价：下半年二手房成交量或保持稳定、价格窄幅波动，新房市场延续筑底分化趋势

图：居民置业意愿变化趋势

数据来源：中指调查，

从置业意愿和市场预期来看，居民整体购房意愿仍处低位，但一线城市出现改善迹象。根据中指调查数据，6月居民购房意愿强于上月的占比为16%，整体保持平稳。分城市看，一线城市购房意愿有所改善，5月购房意愿强于上月的比例升至21.3%，6月微降至20.7%；二线及三四线城市置业意愿修复动力仍较弱。房价预期整体仍偏谨慎。2026年6月，53%的受访者预期房价保持稳定，预期房价上涨的占比仍不足一成。经过持续调整后，市场对房价继续大幅下跌的担忧有所缓解，但上涨预期尚未形成。整体来看，居民收入预期仍是影响购房决策的关键因素，在储蓄意愿保持较高水平的背景下，房地产市场信心修复仍有赖于就业、收入预期以及房价预期进一步改善。

从市场运行情况来看，今年以来二手房市场已出现一些积极变化。一方面，北京、上海等核心城市挂牌量较去年高点明显回落，市场由前期集中挂牌逐步回归常态，供给压力有所缓解；另一方面，核心城市二手房成交保持较高活跃度，市场流动性持续改善。同时，3月以来，北京、上海、深圳等城市住宅租金连续数月实现环比上涨，反映出核心城市租赁市场对住房价值的支撑作用有所增强。综合来看，下半年核心城市二手房价格大幅下跌的概率较小，预计整体以窄幅波动为主，部分供求关系改善较快的城市或阶段性出现小幅上涨。

相比之下，新房市场价格或继续呈现明显的结构性特征。近几年来，核心城市改善型项目及“好房子”产品持续入市，在产品力提升和品质升级带动下，百城新建住宅价格整体保持平稳。但新房价格的稳定更多体现为优质项目的结构性拉动。值得关注的是，部分新出让地块拿地成本低于周边前期项目，同时规划条件进一步优化，在产品设计、得房率和居住品质等方面具有明显优势，对同片区在售项目形成较大竞争压力。对于前期拿地成本较高、产品竞争力相对不足的项目而言，通过价格优惠加快去化仍将是重要选择，这也意味着，未来新房市场仍将呈现优质项目支撑价格、存量项目以价促销并存的局面。

总体来看，房地产市场仍处于筑底过程中，市场修复预计将延续分化特征。核心城市二手房市场有望保持较高活跃度，成交持续改善叠加挂牌趋稳将进一步带动价格跌幅收窄，部分城市价格企稳基础逐步增强。从城市表现来看，上海市场企稳基础相对较好，深圳价格已出现修复迹象，北京若后续需求支持政策进一步优化，市场恢复节奏有望加快。广州、杭州、成都等人口持续流入、产业基础较好的城市，以及合肥、苏州等人工智能、高端制造等新兴产业发展较快的城市，随着产业集聚带动就业扩张和居民收入改善，并在阶段性财富效应释放带动下，改善型住房需求有望进一步增强，对新房市场尤其是中高端产品形成持续支撑。

2. 开工趋势：土地成交缩量预计向开工端传导，新开工预计保持低位运行

图：全国土地（住宅+商办）累计成交面积、房屋新开工面积、商品房销售面积同比变化

数据来源：国家统计局，

2026年1-5月，全国房屋新开工面积1.79亿平方米，同比下降22.6%，二季度以来跌幅有所扩大。从影响因素来看，1-5月全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降21.3%，今年以来多数城市供地节奏放缓，叠加房企拿地保持谨慎，土地成交持续缩量将继续向新开工端传导。资金方面，上半年新房销售整体仍处调整期，1-5月房地产开发企业到位资金同比下降19.0%，资金回笼压力仍较大，房企新项目开工节奏或受到一定影响。同时，全国商品房库存仍处高位，在库存去化压力尚未明显缓解之前，房企补库存动力仍显不足。下半年，随着部分核心城市优质地块陆续进入开发阶段，新开工降幅有望较上半年有所收窄，但土地成交缩量的滞后影响仍将持续显现，加之房企资金状况尚未明显改善，新开工短期内难以出现明显修复，全年仍将维持低位运行。

3. 投资趋势：在建工程缩量和土地投资回落，房地产开发投资仍处调整阶段

图：全国土地（住宅+商办）出让金、施工面积、房地产投资额同比走势

数据来源：国家统计局，

2026年1-5月，全国房地产开发投资额同比下降16.2%，今年以来投资降幅持续扩大。开发投资主要由建筑工程投资和土地购置费构成。建筑工程投资与施工规模直接相关，1-5月房屋施工面积同比下降12.3%，随着前期“保交房”任务全面完成，相关工程增量逐步减少，建筑工程投资相应回落。土地购置费则受前期土地成交影响较大，1-5月全国土地出让金（住宅+商办）同比下降32.7%，土地成交缩量将对后续土地购置费形成影响，进而拖累整体投资表现。

从市场运行规律来看，投资端调整是房地产供求关系重构过程中的阶段性特征，本质上是“控增量、去库存”政策导向下供给缩量的客观体现。投资恢复节奏与销售市场存在明显时滞特征，通常滞后于新房销售修复。展望下半年，新房销售量价仍处恢复期背景下，投资端或将延续调整状态，为库存出清和供求再平衡创造条件。