今年上半年，深圳住宅市场有所回暖，写字楼市场的表现如何？

戴德梁行最新发布的数据显示，今年上半年深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。在市场竞争压力不减、供需双方预期谨慎的背景下，租金延续下行趋势。截至2026年二季度末，全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。受益于多元化需求释放及部分项目延期缩减了上半年新增供应量，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。

科技和金融行业一直是深圳写字楼市场租赁需求主力。以租赁成交面积统计，上半年TMT行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点，主要由大面积搬迁、续租活动驱动。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域；数字化服务、半导体企业也贡献了较大面积租赁成交。此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼认为，随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，为深圳甲级写字楼市场注入增长动能。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端预计，今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用。未来五年，整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，空置率将波动上行，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。不过，激烈竞争的市场环境也将推动项目创新变革。越来越多业主及运营方积极尝试灵活分割空间、弹性租赁条款等策略，适配中小微企业轻量化、灵活化的办公需求。此外，通过丰富产业配套、提升硬件品质实现软硬件综合升级，打造差异化竞争力，也是稳定租赁表现、缓解空置压力的有效路径。

此外，戴德梁行还发布了《房地产资产管理的价值逻辑与策略》报告，研析贯穿资产管理全生命周期的价值逻辑与落地路径。据悉，报告通过对黑石、新加坡主权财富基金、三井不动产等的持续发展分析，提出穿越周期的资产管理策略：轻重资产协同布局、全产业链一体化运营、核心资产长期持有、预判行业趋势并前瞻性布局细分领域等，为行业发展提供参考。契合当下科技创新背景，报告还覆盖资产管理中的数字化创新应用，助力行业主体挖掘资产增值潜力、提升资产周转效率。

对于大宗交易市场，戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示，今年上半年深圳大宗交易市场虽成交总额回落，但市场并未停滞，而是进入价格回归理性与资产结构重塑阶段。上半年共录得24宗成交，其中12宗为法拍，工业厂房类资产成交金额占比达50%，反映具稳定租赁收益及价格安全边际的产业类资产，持续吸引自用买家、民企投资者及村股份公司出手。同时，酒店、长租公寓及具备“非居改保”潜力的居住类资产热度延续。随着公募REITs退出渠道、保租房政策及法拍市场价格发现机制逐步完善，深圳大宗交易正从“买资产”转向更重视现金流、改造空间及退出路径的专业化投资逻辑。