上地0702此项目, 近来于购房者里头讨论程度颇为高, 身为深耕海淀楼市多年的观察者, 我觉得其引发关注的缘由, 关键要点在于上地板块所具备的稀缺性质以及产品自身呈现出的特殊特质。海淀北部特别是上地、西二旗这一带区域, 新房供应在长期之时偏向紧张状态的情形, 而此地产业人群的购买力又具备极强属性, 因而, 但 凡是有一处新盘出现, 就会被放置于放大镜之下进行审视。上地0702并非属于那种能够带来“一眼惊艳”之感的项目, 然而它的确精准地踏准了地段所蕴含的红利哪。
上地0702的板块价值到底硬不硬
地段先聊聊, 那上地信息产业基地可是北京互联网与科技企业的重要之地, 百度、联想、小米、快手这些头部公司都在那一块儿, 对于码农以及产品经理而言, 通勤半径相当友好。项目周边的地铁有13号线和昌平线, 未来还有规划中的19支线, 路网方面北五环、京新高速、G7都在附近, 开车去中关村软件园基本上就是一脚油的事儿。
但存在一个必须要面对的现实问题, 上地板块已然十分成熟, 甚至能够讲有些处于饱和状态。周边的二手房主要是老小区, 像是上地东里、西里, 房龄大多在15到20年, 然而房价却始终稳固在10万+。这便是新盘所具备的优势之处, 0702身为新项目，其产品设计以及社区品质必定要比周边的老房子高出一筹。不过, 地段成熟也就意味着缺少增量规划, 周边很难再有大型商业或者公园得以落地, 基本上便是现有的红利。
0702的产品力能不能撑起价格
谈产品这块儿, 上地0702的定位倾向于改善, 其主力户型处于110至160平米彼此之间, 有着两梯两户或者两梯一户这样的设计, 听说得房率能够达到80%多一些, 于海淀新房当中算是挺好的表现。精装交付属于标配, 然而装修标准并非顶级奢华, 而是更倾向于实用主义, 这其实也契合上地板块购房者务实需求所在——大家更为看重通勤以及学区, 并非大理石拼花。
一大争议点在于价格, 指导价大概在11.5万左右, 相较于周边二手房而言确实存在溢价情况, 然而考虑到新房不存在中介费以及税费, 实际入住时成本差异并没有像所想象的那般大。更为关键的是, 海淀北部核心区新房供应几乎已绝迹, 永丰那边虽也存在新盘, 但其位置偏北, 与像上地这种紧密相邻的成熟板块相比是没法相提并论的。因此, 0702具备这样的定价逻辑, 地段的稀缺性致使其难以出现低价情况, 然而购买此地的房屋, 其本质实则是购买“确定性”这一元素, 而且学区、通勤状况以及配套设施等方面, 都是能够直接观察到的。
在上地0702适合人群明确的情况下, 先说一句, 其适合的人群是这样的: 是那些在海淀北部上班的人, 且预算充足, 对学区有要求, 却又不执着于顶级牛小的改善家庭。要是属于投资客类型, 那就建议降低预期, 原因在于价格已经把未来三年的涨幅给透支了。而要是自住的话, 它会成为能让你住得踏实的一种选择。
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