今年上半年，各地土拍看得人有点恍惚。
特别是南山粤海那块地，291轮竞价，溢价150%，楼面价干到了10.87万/㎡。
前海桂湾、宝安中心也拍了，三块地加起来将近200个亿。
朋友圈有人开玩笑：深圳把压箱底的宝贝都拿出来了，果然很值钱。
但另一边，远郊的地块底价成交，甚至流拍。冷的热的，冰火两重天。
这是泡沫吗?
大概率不是，这是稀缺供给、产品换代、加上一群卷豪宅的开发商，一起把价格推到了新高度。
先看数据。看看三个城市核心豪宅板块、创纪录的那些地。
02为什么能拍出这个价？四个原因
第一个，绝版大于核心。
粤海街道那块地，旁边是腾讯、大疆的总部。科技园片区过去十年几乎没有纯住宅用地出来。
珠城马场也是，珠江新城最后一块成片可开发用地。它们不是“好位置”，它们是“再也没有了”。
顶豪买家买的，说到底是一种不想妥协的唯一性。
第二个，这批地和以前不一样——低密、非超高层，产品本身就是另一个物种。
很多人看到楼面价10.87万就吓一跳，觉得疯了。
但你仔细看这些地的规划条件：粤海那块容积率才2.9，限高100米；
宝中那块容积率3.4，限高80米；
马场宅地容积率大概3.8到4.5，限高150米。再加上取消了70/90限制，可以做纯粹的大平层。
这和以前那种45层超高层、刚需混搭豪宅的产品，完全是两个东西。
低密意味着可售面积少、户均面积大、公区占比高，单方地价自然被摊高。
更重要的是，它的价格锚定的是未来“低密顶豪”的售价——粤海未来大概率18到22万/㎡——而不是隔壁二手超高层的价格坐标。
他们比较的，其实是两种产品逻辑。单价不一样，似乎就正常了。
第三个，拿地的全是一群“卷顶豪”的人。
再看看这些地王们谁拿的：
保利、建发、招商、绿城、华润、中海。
就这几家近三年在全国各地跑出了不少现象级顶豪。
建发的城市灯塔、保利的甲第系、招商的玺系和海晏府、中海的玖里和安系，还有绿城的华润的。
他们有顶豪客群的数据库，有成套的产品线，有比民营房企低得多的资金成本。他们敢按“未来顶豪倒推地价”来算账，是因为他们真的做过、卖过、赚过。
不拿核心地就等于退出核心市场。这是头部玩家的土储卡位战，即使是冲动消费，大概也能有平账的方式。
第四个，供地在缩。
官方严控新增建设用地，深圳广州的宅地计划大幅下降。集中推核心区的好地。僧多粥少，抢的自然凶。
03深广沪在售待售顶豪
深圳
广州
04关于风险
第一、流动性问题。
3000万以上的顶豪，二手市场并不活跃，不过现在大部分顶豪买家也都没短炒心态，问题不大。
第二、周期可能错配。
地价是按未来顶豪售价倒推的，但如果两三年后高端信贷收紧，或者股市造富效应退潮，这些高成本地块的去化就会很难受。
第三、产品兑现力。
有些高溢价地块能不能做出匹配地价的“好房子”，不好说。低密不等于自动溢价，物业、公区、圈层同样决定二手表现。一水的抬板住宅，后期维护和使用情况有待观察。
最后，K型分化不可逆。
核心顶豪热不代表全市回暖。非核心区域的资产还会继续阴跌。别因为看到地王新闻，就觉得楼市全面起飞了。
这一轮顶豪地王，本质上是供给缩量、产品换代、产品力定价权回归、加上头部顶豪开发商集中卡位的叠加结果。
对于真正懂资产的人来说：核心区新盘的价格体系已经被土拍重置了，还好，对于大多数人——看看就好。
这场游戏，本来就只属于极少数人。
注：文中图片均来自网络，涉及的项目及周边配套信息是为多方收集资料的汇总，仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。如有购买意向请自行联系相关开发建设单位进一步了解。
故事// / / / / / / / /
探盘// / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /
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