过去我们一直说，浦东买房看产业。
到了今天，这句话对，也不对。
如果你今天还在一味地固化这一认知，那么你买下的房子在十年后可能被淘汰。
产业先行是浦东刻进骨子里的思想。
这也是过去浦西、浦东买房产生分歧的根本所在。
浦西是典型的传统市区，发展方式就是从中心向外逐渐蔓延。
你会发现黄浦永远是发展的中心，是所有人一致认可的上海市中心。
价值判断也很容易，环线越往外价值越弱。
一百年前外滩是好地方，今天还是；今天南京路、徐汇滨江等是好地方，大概率十几年后还是好地方。
即便是浦西城市界面老化了，还可以靠旧改、靠文化底蕴、靠地段信仰继续保持竞争力。
哪怕房子老了，但是我的地段是不可复制的，那流动性就会在，甚至更好。
很简单的例子，去年曹杨三村的价格都跌到4万出头，今年直接翻倍了。
虽说老破小现在到底了，小阳春市场也好，但拆迁预期对价格的影响远大于这些因素。
拆迁预期归根到底是地段价值决定的，就是浦西的买房逻辑。
浦东的发展是跳跃式的，是不连贯的。
哪里有产业，哪里就有居住需求，哪里就建房子。
本质上和郊区五大新城没有啥区别。
这种郊区的模式，就是先划一片产业区、建厂子、搞企业，然后在周边规划一片居住区卖地建住宅。
这种模式是不需要市中心的，或者至少是可有可无的。
对他们来说，只要企业周边把学校、商业都配上，那企业所在地某种意义上就是市中心。
在这样的背景下，从更长的周期来看，浦西板块相比浦东就会更抗周期变化一些。
某一产业的短期爆发，很快就会改写浦东某个板块的命运 。
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浦东这种板块的轮替逻辑，其实一直在悄悄运转，只不过很多人还没意识到。
1990年，金桥出口加工区成立，电子信息、汽车制造及零部件、现代家电、生物医药与食品加工等产业蓬勃发展。
可以说在上海鲜有对手。
当时浦东的首个千亿产业级产业就是金桥的现代汽车产业。
并且创纪录地用浦东新区1/50的土地贡献超过1/4的工业经济规模。
产业来了，人来了，住的问题也就来了。
碧云板块也就应运而生。
整个居住区，不仅仅为了满足住房需求，同时也为招商引资服务。
外资进来，大量的美籍高管就需要这种低密度大户型的别墅居住区。
90年代大发展的外高桥，同样能看到这样的发展路径。
更为典型的是陆家嘴辐射下的联洋。
板块里住满了陆家嘴上班的金融人士。
仁恒河滨城更是中国基金经理密度最高的小区。
90年代是浦东三驾马车，陆家嘴、外高桥、金桥的大发展时期。
到了新世纪，张江科技产业大爆发。
张江周边的房子都成了热门房源。
再到后来的前滩板块。
这种围绕产业所在地的发展模式是点状的，是新产业替代旧产业的逻辑，不是中心辐射的逻辑。
碧云是第一代国际社区，当年有多牛。
如今你去看看二手挂牌，多少房子挂牌很久，该卖不动就卖不动。
联洋也一样要以价换量。
因为产业轮替，带来的是高收入人群的不断变化。
这些高收入、购买力强的人去了哪里，哪里的房价就能起来。
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这种模式对买房人最大的坑是什么？
你买的房子，它的价值很大程度上是由当下的产业热度决定的。
一旦产业转移，或者是能级下降，板块的能级可能立马就下降。
碧云巅峰时，二手房价比联洋还高10%。
今天碧云标杆小区世茂湖滨花园，单价也就是8万上下；联洋的仁恒河滨城，约9-10万。
金桥产业迭代慢了，但是相比之下陆家嘴金融辐射还在持续。
碧云自然而然就“输了”。
更关键的是，浦东的购买力主体是新上海人。
新上海人有一个特点：喜新厌旧。
他们更愿意跟着新产业、新规划、新楼盘走。
同样房龄20年，浦西核心地段的老房子还有土著、有地段信仰撑着。
浦东有些老房子一旦过气，接盘侠可能真的就消失了。
既然浦东的产业轮替带来的板块淘汰更激烈，那该怎么规避呢？
我有三个方向：
1、必须是产业核心所在地或强外溢区
比如，张江科技城核心区没啥新房，唐镇就成了受益者。
唐镇现在的3.5代宅都卖的不错。
因为只要张江产业不走，这些IT精英们的需求就会在。
产业不走，购买力就不散。
2、有持续的城市更新投入
浦东有些板块，只有房子没有配套，也没有旧改预期。
等房子一老，本地人不来，外地人也不看，那就真的凉了。
像联洋虽然老了，但优质学区、公园都有，陆家嘴产业辐射还在，所以还能撑住。
3、物业养护价值越来越高
同样房龄15年，碧云的普通公寓和仁恒河滨城的品质小区，二手价差越拉越大。
品质再好的小区，也需要持续的物业养护投入，老化来的越慢贬值就来的越晚。
浦东买房还是要挑标杆，不能贪便宜买一些边角料。
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对于正在看房的朋友，我的建议是：
第一，如果你是长期持有，优先考虑浦西核心区。浦西的地段恒定性、文化底蕴、旧改空间，确实比浦东更扛周期。
第二，如果一定要买浦东，选产业强、品质过硬的。
不要盲目追求一些单纯概念讲的好的板块，也不要贪便宜买那些没有二手流动性的乡镇。
第三，高总价预算，一定要对比浦西。
浦东1500万以上二手房成交频率远低于浦西，同样的钱，在浦西可能买到流通性更好的核心资产。
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