大家好，我是局长。
7月22日下午3点，大兴土拍市场将上演一出好戏。
大兴新城东组团DX00-0201-0209地块，编号京土储挂（兴）[2026]029号，用地面积不到2万平，准确说是19994.473平方米，地上建筑规模35990.051平方米，容积率1.8，建筑限高60米。起始价7.2亿元，折合起始楼面价约2万元/平方米。
地块不大，故事不小。
一、这块地，凭什么值得看？
先看位置。地块位于大兴区林校路街道，五环至六环之间，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站，直线距离只有50米左右。
周边有大兴大悦春风里、新辰天地购物中心、北京市大兴区人民医院、中国中医科学院广安门医院南区、念坛公园。3公里范围内聚集了大兴区第九小学、北京建筑大学附属中学等教育资源。
这是大兴新城东组团的核心区，配套成熟，生活氛围浓厚。
但真正让这宗地“出圈”的，是出让文件里写进去的两个字。
第一个字： “连”。
出让文件明确要求，地块地下空间必须与地铁4号线大兴线黄村火车站站口实现地下连通。通道方案须经京投公司、京港地铁书面确认，同步设计、同步施工、同步验收。
这不是“鼓励”，不是“建议”，而是硬性约束，连通工程纳入地铁竣工核验要件。
换句话说，开发商如果拿不下这个连通方案，整个项目可能连验收都过不了。
更狠的是，文件还要求“预留与南侧规划轨道及用地的接驳条件”，南侧规划的正是S6线。这是一宗“双轨交汇”的TOD地块。
第二个字： “禁”。
地块西侧、北侧临近京沪高铁正线、京开高速及地铁地面段。
出让文件首次在北京土拍史上明文写入了“首排原则上不再规划建设住宅”的噪音管控条款。确需建设的，必须将防护距离、隔声屏障等降噪要求作为设计条件纳入工程证。
这是北京近期供地中，第一次在出让文件里把“首排禁住”四个字写进去。
临铁是优势，噪音是硬伤。怎么在二者之间找到平衡，考验的是开发商的规划能力。
二、竞品环伺，谁在守擂？
这块地虽然不大，但周边早已是“群雄割据”。
往南看，2024年7月，兴创以总价32.17亿元拿下大兴新城核心区DX00-0101-051、052等地块，成交楼面价约2.2万元/㎡，这就是现在的兴创·沐春岚和兴创·沐春墅。
往西看，中骏金辉未来云城，紧邻京雄城际北京大兴站，距黄村火车站地铁站约800米。目前均价约4万元/㎡，主力户型98-151㎡。这是一个“双铁TOD”概念的项目，不过目前已是尾盘。
往北看，绿城在6月初刚刚以底价8.87亿元摘得三合庄0118地块，楼面价约2.3万元/㎡，容积率同样是1.8。
业内预计将推出区域首个“四代住宅”产品，总价控制在360万至550万元。这个项目和0209地块同属黄村板块，直线距离不超过3公里，未来将是直接竞品。
再算上已经清盘的大兴星光城、接近清盘的晓月和风，黄村这个板块，说是竞争还是很激烈的。
那么问题来了：7.2亿的起拍价，2万/㎡的楼面价，在这片红海里，谁还敢往里跳？
三、招商蛇口，又来了
答案是——招商蛇口。
6月24日，也就是地块正式挂牌后不到一周，招商蛇口旗下的北京招泰房地产开发有限公司，已经对这宗地块发出了施工和监理招标计划，投资估算13.6亿元。
招泰房地产，成立于2017年7月12日，注册资本5000万元。这家公司原名招商蛇口（济南）置业有限公司，2025年9月更名。招商蛇口北京公司常务副总经理符申超，担任这家公司的法定代表人和总经理。
今年以来，招商蛇口在北京土地市场上堪称“最活跃的举牌手”。从大兴瀛海到朝阳东坝，从丰台万泉寺到太平桥，招商蛇口几乎对每一宗热门地块都提前发布了招标计划。但实际参拍时却极度谨慎，太平桥只举了“个位数”就退场，东坝、万泉寺更是直接弃权。
一直到了6月，在通州九棵树地块上，招商蛇口才真正亮出了肌肉：经过173轮举牌，以10.22亿元拿下，溢价率20.95%。
现在，刚刚在通州“打完一场硬仗”的招商蛇口，转头就盯上了大兴黄村站这块地。
从时间节点上看，6月19日地块正式挂牌，6月24日招泰房地产就发布了招标计划，这个反应速度，说明招商蛇口对这块地“蓄谋已久”。
而且别忘了，就在一年前，招商蛇口在通州已经布局了“揽阅系”双子——云璟揽阅和朝棠揽阅。其中云璟揽阅容积率2.17，规划12栋5-16层洋房及小高层；朝棠揽阅首开即斩获18.8亿。揽阅系在北京的市场接受度，已经得到了验证。
四、如果招商拿下，会做什么？
不妨做个大胆的猜测。
招商蛇口的产品体系中，有“3+1”产品线：天青系（现代东方）、启序系（人文美学）、揽阅系（自在乐活），以及顶豪“玺系”。
揽阅系的定位很明确，精准锚定品质改善群体，不止于居所，更是一座全场景复合生活场。它的核心逻辑是“欢聚主义、悦己主义、颜值主义、实用主义、城市主义”五大维度。
用大白话说：不刚需、不顶豪，卡在中间那个“品质改善”的黄金区间。
再看这块地的条件：
容积率1.8，限高60米：可以做洋房+小高层的低密组合。地块不大，3.6万方的建面，适合做精品社区，不适合做大盘。
紧邻地铁、配套成熟：符合揽阅系“人文烟火与丰盈配套兼得的核心地段”的择址标准。同时，地块配建要求不低：老年活动站300㎡、助残服务中心300㎡、室内体育设施1000㎡、社区文化设施1000㎡、商业服务设施2000㎡……这些公服配套，正好契合揽阅系“全场景复合生活场”的产品理念。
如果招商拿下，大概率会做“揽阅系”在大兴的首作。产品形态上，大概率是小高层+洋房的组合；户型面积段，参考通州云璟揽阅的定位，可能主打80-120㎡左右的品质刚改户型；价格方面，2万/㎡的楼面价给了足够的利润空间，周边竞品卖4.2万到4,5万不等，新项目的定价弹性会比较大。
唯一需要操心的，是那个“首排禁住”的噪音管控条款，如何把噪音敏感建筑后置、把公服配套前置，在临铁优势与噪音管控之间找到最优解，这将是招商蛇口产品力的一次实战检验。
五、局长点评
7月22日下午3点，一切揭晓。
大兴黄村这片红海，不缺产品、不缺竞品、不缺故事。缺的是一个真正能搅动局面的“搅局者”。
招商蛇口会来吗？揽阅系会落地大兴吗？
局长的判断是：八九不离十。
但土拍场上，不到最后一槌落下，什么都可能发生。毕竟招商蛇口今年“提前招标、临阵退缩”的戏码，也不是没演过。
且看7月22日，招商蛇口是“雷声大雨点小”，还是真的把这宗“临铁+低密+成熟配套”的优质地块收入囊中。
局长压一注：招商蛇口，这次不会再放鸽子了。
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