两套房产引纠纷

原告秦飞长期定居加拿大，与被告秦甲、秦乙是亲姐妹关系。此前，济南市历下区人民法院作出生效判决，确认三人共同继承位于济南市的两套房产，其中秦飞占31%份额，秦甲、秦乙各占34.5%份额。

份额虽已明确，但共有关系并未实际终结。秦飞身在境外，难以实际占有、管理和使用案涉房屋，遂多次提出分割方案，希望由两名姐妹取得房屋，并按照评估价格向其支付折价补偿款；若不能折价补偿，则将房屋拍卖、变卖，所得价款按份分配。

因协商未果，秦飞诉至法院，提出先位诉讼请求，案涉两套房屋归秦甲、秦乙所有，二人按照房屋评估价格向自己支付折价补偿款。秦飞同时提出备位请求，若法院不支持折价补偿，则判令对房屋进行拍卖、变卖，所得价款按照三人共有份额比例分割。

庭审中，秦甲、秦乙均表示不同意受让房屋，也不认可原评估价格继续作为折价依据，但同意通过拍卖、变卖方式分割房屋价款。

份额确定，分割成难题

法院经审理认为，本案属于共有物分割纠纷。此前生效判决已经确认三方对案涉两套房屋的共有份额，各方作为按份共有人，依法按照份额享有所有权。

对于原告提出的先位诉讼请求，法院认为，案涉房屋评估报告形成于此前案件审理期间，至本案审理时已超过有效期限，难以客观反映当前市场价值，不能直接作为折价分割依据。同时，两被告明确表示不愿受让房屋，各方对房屋归属及折价补偿标准均未形成合意，该项请求缺乏现实履行基础，法院不予支持。

本案关键在于，先位请求不能支持后，备位请求能否在同一案件中继续审查。法院认为，原告基于同一共有物分割法律关系，提出顺位衔接、相互排斥、事实基础相同的两项请求，构成客观预备合并之诉。该诉讼模式下，两项请求均具备明确诉讼要素，符合起诉受理条件。在先位请求难以支持时，法院可径直审查并裁判备位请求，不属于诉讼请求不明，也不构成重复诉讼。法院认为，案涉两套房屋均为成套住宅，结构和功能具有整体性，难以实物分割，强行分割将减损房屋价值和使用效能。现三方共有份额清晰，且均同意采取拍卖、变卖方式处分房屋，变价分割既符合法律规定，也利于减少重新鉴定、反复诉讼带来的成本。

最终，法院判决三方于判决生效之日起180日内共同将案涉两套房屋予以拍卖或变卖，所得价款由秦飞分得31%，秦甲、秦乙各分得34.5%；处分过程中产生的税费亦按上述比例分担。

共有财产：从权属明确到价值兑现

从社会效果看，本案不仅解决了三姐妹共有房产“分不动”的现实难题，也推动共有财产从权属明确走向价值兑现。特别是原告长期定居境外，客观上难以管理使用房屋，判决采用变价分割方式，有利于保障各方依法实现财产权益，也有助于房屋资源重新进入正常流转。

法官提醒，共有人对共有不动产享有权利，也应依法承担相应义务。共有基础丧失、协商无法继续时，可依法请求人民法院分割。对于难以实物分割的住宅类房产，折价、拍卖、变卖后按份分配价款，是兼顾公平、效率和执行可行性的常见方式。（文中当事人均为化名）

来源：山东商报

编辑：向日葵