前段时间举办了一场线下活动：《城市更新与改扩建项目数字化实践分享沙龙》。
一整个下午时间，八位演讲者站在不同视角，从政策与机遇开始，到城市体检、三维扫描、AI 建模等领域的技术探索，再到机场改造、日本旧改、老城区能源机房改造等真实案例，最后讲到基于城市更新的数字运营。
如果你想看完整视频回看、逐个演讲的图文总结和嘉宾的演讲 PPT，可以到这篇文章的结尾，会说怎么获取，还有点云插件和免费三维扫描福利可以领。
城市更新这几年很热。很多人已经把它当成新机会；但同时大家也都认为，这个事儿不好干，模式、规模和技术都跟传统项目很不一样，每个环节都有很多需要重新理解的东西。
我觉得这次沙龙最有价值的地方，也正在这里。八位演讲者没有在宏观层面谈「大方向」，而是各自选择了非常具体的切口，分享了实打实的经验。
八场演讲拼起来，能多多少少看到城市更新这门生意的地图。
所以今天的内容并不是「某某会议成功落幕」的新闻稿，我想给没能来参会的小伙伴分享一下，这半天时间都聊了哪些内容。
一次看不完，强烈建议你先收藏了慢慢看。
孙彬：这碗饭烫嘴，但得学会吃
我在开场的分享里讲了一个判断：城市更新正在从过去的修修补补，走向系统级的更新。
过去很多人提到改造项目，会想到外立面翻新、设备更换、小修小补。而今天我们谈到很多城市更新项目，面对的都是一套运行中的复杂系统。
居民和办公人员都在建筑里活动；水、电、暖和各种设备也在运行；各种设备管线纠葛在一起，没人能一下子说清楚。而面向长期运营的更新项目，本身就是需要精心设计的系统。
建筑科技媒体 BIMBOX 创始人孙彬
《从修修补补到系统更新：政策、技术与新机会》
政策和资金层面，机会确实在释放。2026年中央财政继续支持城市更新，东部、中部、西部入围城市的补助上限分别为8亿元、10亿元和12亿元。《城市更新“十五五”规划》更是直接放出了 15万亿预算的信号。
但有机会，不等于好做。城市更新项目有几类难点，做过的人都不陌生。
一是信息黑洞。旧图纸不准，现场变化没有完整记录。点云、BIM、GIS、CAD、无人机、探地雷达都能帮忙，但数据往往分散在不同系统里，彼此接不上。
二是“活体手术”。楼上还在办公，楼下已经施工；航站楼旅客还在通行，机电系统却要改。很难遇到一个完全封闭、停摆的理想现场。
三是系统纠缠。一个看似局部的拆改，可能牵动整套机电系统；一根旧水管旁边临时搭着电缆；而这些信息没有上帝视角，全得从现场一点点得到。
所以我越来越觉得，城市更新不是旧的业务乘上一个难度系数，而越来越像是一门全新的业务。
它需要一条新的能力链，我在演讲中拆成了七层：现场采集与感知，体检与诊断，多源数据底座，逆向工程与适应性设计，非标智造与施工，定制化软硬件，数字资产交付和长效运维。
如果你站在传统项目的视角来看，城市更新项目确实不如以前香，我们要去了解和适应的新技术、新场景确实太多了；而如果你把这件事干脆视作一个全新的项目，或许能打开一片新的视野。
就像那些转型去做软件研发，甚至去拍短剧的设计院，从来不会问：图纸呢？
关键是我们怎么看待这场变化。
城市更新拆成这 7 个能力层，每一层都有技术可研究，也都有新事可做。这一场活动中，你可以看到每一层都有某个团队的探索经验，值得学习。
我们不再问城市更新大面上有没有机会，咱就具体点，请来每个领域的高手，问问他们：这套新业务，你们从哪里下手？
高强：城市更新的第一步，是把问题找准
高强的分享指向了一个明确的方向：城市更新不能从改什么开始，而要从发现问题在哪里开始。
这就是城市体检的价值，也是他所在的中邦辉杰过去几年一直探索的方向。
北京中邦辉杰工程咨询有限公司
城市更新负责人高强
《无体检不更新，城市“体检+更新”一体化实践经验》
他们的业务逻辑是：体检负责发现问题，更新负责解决问题。中间要有问题清单、整治建议清单、项目库和年度实施计划，把发现的问题一步步转成可实施任务。
这几年，城市体检已经从试点走向了常态化。住房层面关注房屋安全、设施老化；社区层面关注停车、养老、托育、公共空间和物业；街区层面看功能完整性、环境品质和公共服务缺口；城区层面看基础设施、公共资源配置和整体承载力。
高强讲的工作流程大致是：建立指标体系，确定体检范围和对象，采集部门与一线数据，分析诊断问题，形成体检报告和清单，再推动成果进入城市更新。
高强强调，城市体检涉及的部门多、数据来源分散，传统方式要花费大量时间校核、分类和整理。而他们做城市体检平台开发的核心，是让更多的一线人员能更轻松地参与进来。
其中比较接地气的成果是网页端和微信小程序协同。
管理人员在网页端发布任务，一线人员和居民通过小程序反馈问题。房屋损坏、设施不足、停车困难、环境问题，上传时就带着照片、文字和位置。后台再做指标管理、可视化看板和报告生成。
问题一旦有了位置、类型和层级，就可以从散乱的信息变成空间化的问题地图。
城市体检真正有价值的环节，是把发现的问题继续向后转化。
团队在乌兰察布等地建设的管理看板，会展示年度体检范围、复检范围、指标评估结果和问题分布。平台再根据问题集中区域和短板类型，对更新项目进行初步包装，形成城市更新项目库。
例如，一个社区同时存在停车困难、养老服务不足、公共空间品质差和管网老化等问题，就不应被拆成几个互不关联的小修补项目，而可以进一步形成综合更新任务。这也是这种传统工作值得被开发成一套数字系统的原因所在。
先体检，再更新。这句话听起来像常识。但行业过去很多项目，缺的恰恰就是这个常识。
高强谈到，这个领域可做的事情很多，他们是出发得很早的团队，也刚刚在中国城市科学研究会完成了《居住主导类街区单元城市体检评估技术规程》团体标准的立项，欢迎任何对城市体检、更新感兴趣的伙伴与他们联系，加入标准编制，共建行业生态。
张琳琪：点云不是魔法，可信现状才是答案
城市更新项目很难有完备的原始数据，到了具体的项目，就轮到扫描技术上场了。
张琳琪的分享，主要就是三维激光扫描进入改扩建项目后的工作流。
他强调，点云扫描的目的是用尽可能低的成本获得可信现状，支持后续分析和决策。
北京麦格天宝科技股份有限公司
事业部总监张琳琪
《三维激光扫描技术改扩建项目实践》
点云能把现场带回办公室，让设计人员少跑很多趟现场；它记录得比传统测量更全，后面发现新问题，还能回到数据里重新查；在合适设备、控制网和处理流程下，它也能达到工程可用的精度。
不过，这些优势都有前提。
设备选型、测站布置、控制网、拼接、配准、降噪、抽稀、格式输出，全都要围绕项目目标设计。
比如，固定式扫描仪适合精度要求高的场景，比如结构复核、机电接驳、精细安装。SLAM设备移动快，效率高，适合大面积快速调查、规划前期了解现状、精度要求相对宽松的区域。
合理的顺序是：先明确成果用途和允许误差，再决定设备组合。
张琳琪分享了武汉SKP案例，历史图纸与真实状态已经有差异。团队进行了多轮扫描，第一次在店铺开放状态下采集整体情况；拆除推进后，又分区域补充扫描，为后续硬装和定制家具安装提供数据。
但项目没有把所有点云重新建成一套完整模型。
他们用原有CAD快速建立基础BIM，再把点云和模型配准，分析结构、墙面和关键界面的偏差，对原模型进行校正。如果原有资料还有价值，就先校准它；只有旧图校准解决不了问题时，再投入逆向建模。
故宫文华殿改造项目则是另一种情况。历史建筑现场保护要求高，防火、噪声、施工方式都有严格限制。展柜和构件最好在工厂加工准确，到场后直接安装，不能靠现场反复切割和修改。这个时候，高精细度的现场逆向建模就有明确价值。
这些年他经历了大量的旧改项目，有的项目只需要确认旧图是否可信；有的项目需要检查新管线能否安装；有的项目需要为定制构件提供准确边界；还有的项目只是希望在真实街区中开展规划设计。
不同任务需要不同的精度、设备、处理方式和模型深度。
先明确点云要支持什么决定，再设计采集和控制方案；先完成可靠配准和偏差分析，再判断是否需要建模；即使需要建模，也只建立后续真正会被使用的部分。
张琳琪的分享中还谈到，目前国内还有很多小伙伴不知道，SketchUp已经可以利用Scan Essentials和Revit Importer插件，导入点云文件和 Revit 模型，让原本非常复杂的数据处理工作变得很简单，他也推荐大家尝试一下。
高歌：从点云到 BIM，AI很有用
有了点云，下一个问题就是：能不能利用AI，把点云直接变成BIM数据？
Scan-to-BIM这个技术要解决的，就是从实景数据到结构化模型的转换。而这正是清华大学高歌老师所在团队一直在做的探索。
博士、清华大学助理研究员
CBIMS实验室技术负责人高歌
《ScanToBIM-基于AI的点云BIM建模的进展与挑战》
虽然有 AI 的加持，但是想要输入点云，直接端到端生成完整的 BIM 模型，现阶段还是不现实的。他们选择的是另一条是多阶段路线：先理解点云语义，再提取几何形状，识别独立构件，最后驱动建模软件创建模型。
当然，这里的技术难点也不少。
比如，缺少统一数据集和评价标准。他们建立的BIMNet数据集，把建筑的原始点云和对应BIM模型放在一起，从多个角度去评价重建质量，目的就是先把什么叫“重建得好”定义清楚。
一个模型在某类住宅、某种采集方式上训练效果不错，换到其他类型和采集方式，模型识别准确率就会大幅下降，这是泛化能力的难点。
还有复杂构件的生成难度，以及构件互相的遮挡等情况，都是需要解决的难题。
针对这些问题，他们进行了很多实打实的工作——通过自监督和测试时训练提高跨项目泛化能力；结合神经网络与几何方法处理复杂形状；基于建筑先验调整布局、连接关系和整体合理性。
团队将相关能力集成为软件工具“模立方”，采用 Revit 插件作为操作前端，后台连接 AI 服务，以人机协同的方式提高点云到 BIM 模型的转化效率。
在点云中的某个位置，系统提示可能存在的墙体、厚度和位置，由人点击确认。主体框架确定后，门窗、梁板、柱、楼梯、栏杆等再批量识别和创建。
在这个基础上，可以识别创建梁板、圆柱与方柱、弧形墙、楼梯、栏杆、家具等构件，目前也在尝试处理曲面和其他复杂构件。
模型完成后，系统还可以进行两类后处理。
一类是自动生成建筑内外纹理、室内布局和辅助构件，让白模进一步接近可展示的模型。
另一类是把生成的 BIM 与原始点云比较，检查模型是否建偏，也就是他们团队的“模立查”系统。
目前模立方和模立查都已经走出了实验阶段，企业可以进行采购、直接服务于项目。
总体来说，目前还没有一种工具能够完全自动生成复杂项目的高质量 BIM，还是需要人员介入；但高歌相信，AI 最终会承担 Scan-to-BIM 中大部分重复工作。
许阳：机场还在运行，改造怎么往前推
许阳讲的首都机场三号航站楼局部改造项目，把问题从设计推进到复杂实施阶段。
北京市建筑设计研究院股份有限公司许阳
《不停运条件超大型交通枢纽数字化精益建造与虚实孪生》
首都机场3号航站楼2008年投入使用，到 2018 年，客流大幅度增长、新的安全和服务要求叠在一起，航站楼进入系统性升级阶段。
项目要在不停运状态下持续推进，计划持续到2028年下半年。
系统的复杂度也超高——一根主干风管可能穿越多个房间，服务远端区域。改一个值机区，实际影响的可能包括办公区、设备间、租赁空间和远处接驳点。
许阳所在团队的第一步，不是盲目重建完整模型，而是拼出可信的现状。
早期设计图纸、历次改造文件、既有模型、关键区域点云和高斯泼溅数据，都放到协同平台中整合。数字底座的目标就是让关键设计决定有可靠依据。
这个项目里，模型有一个很重要的功能：帮助不看图纸的人作决定。机场改造涉及航司、海关、边检、运行管理、运维、商业租户和各种使用单位。很多人不是工程专业人员，无法从复杂平面图和系统图中快速理解方案。
于是团队把三维模型、动画、表格和模拟结果组合起来。旅客流线调整，要展示值机、安检、中转、到达怎么走；涉及海关和边检的区域，要直观看到空间边界。
这类可视化能实际降低多方理解门槛，让监管和使用单位更快指出问题、作出决定。
他们在项目里还开发了很实用的工具：分析房间与机电系统关系。
为了改造一个房间，施工人员可能需要进入另几个区域。团队通过分析管线与房间空间之间的关系，统计每项改造会影响哪些区域，生成空间清单。
项目人员拿着清单，分别和运营相关的单位沟通进入时间、施工条件和限制要求。这就避免了大量的现场扯皮，非常落地的一个应用。
不停运施工还要把时间放进模型，哪个区域什么时候能进，占用多久，施工后何时恢复，不同专业怎样交叉，都要通过施工模拟持续校正。
许阳特别强调，施工动画是调整施工组织的工具，并不是作秀用的。
最后一个重要经验是，数字交付也要做减法。
机场运营部门关注空间、流线、租赁；运维人员关注设备位置、检修方式、控制逻辑；智能化系统关注接口和信号。不同使用者需要的内容不一样，交付不能简单把所有数据都塞进模型，而是要有针对性地进行封装。
许阳的案例提醒我们：大型不停运改造项目中，BIM和数字平台首先是多方协调工具，其次才是生产工具。
Emma：模型再精细，没人用也白搭
来自SketchUp团队的孟令帅 Emma这次专门带来了日本的案例，用一个特别的角度来给大家启发。
她谈到一个常被忽略的问题：真实项目里，模型怎么让更多人用起来？
Trimble SketchUp
大中华区产品市场经理Emma Meng
《日本建筑改扩建案例》
设计团队可以建立很精细的BIM，但到了施工端、业主端、运营端，很多人打不开、看不懂。最后三维信息又退回二维图纸。
Emma 分享的日本案例，说明轻量化三维工具如何成为项目的共同语言。
2023年，日本大成建设将SketchUp选为项目主要的三维建模工具，原因很实际：日本建设行业人员老龄化明显，现场工程师推广复杂工具的成本很高。模型如果只有专业BIM人员能用，就无法深入现场。
SketchUp的优势在于轻量、容易上手，可以在桌面端、网页端和iPad等设备上使用。它能让更多参与者进入同一个三维空间讨论。
大成建设采用这套方式后，模型创建效率比原有流程提高约40%。更重要的是，现场工程师能更快得到一套足够使用的三维表达。
Emma 还讲了东急建设的一个案例，东京地铁银座线涩谷站迁移工程，改造需要把站台向东迁移约130米，并把原有侧式站台改成更宽的岛式站台。
施工窗口期非常紧张，只有6天停运时间，约5000名项目参与者共同完成转换。工程涉及地面、轨道面、临时结构面等多个作业层。
在这样的项目里，二维图纸和三维模型表达内容的能力会相差更多——不仅要表达建筑完成的状态，还需要同时讲清楚空间交叉、设备移动、起重机转动、人员路径和施工顺序。
项目团队建立细致三维模型，把轨道迁移、构件吊装、起重机转动和不同工序逐步模拟出来，并结合VR和时间维度做施工前演练和交底。
你能想象这种项目的施工模拟，肯定不单是一个汇报视频，它是整个施工组织的一部分，让设计、施工、运营和现场人员基于同一个画面提前讨论。
这次演讲中，Emma 还介绍了SketchUp面向城市更新的工具链：Add Location可以导入地图和三维地形；iPad版上的Scan-to-Design可以快速扫描房间并生成可编辑空间模型；专业点云可以通过官方插件Scan Essentials点云处理器导入到SketchUp。
工具不用包办全部工作，只要在正确的位置发挥恰当的价值，往往是够用就好，而模型的价值，最终取决于它有没有被项目团队用起来。
杨波：BIM 走进工厂，改造才真正落地
杨波的分享，把城市更新继续往施工落地推进。
他讲了两类实践。一类是公共机构既有建筑能源费用托管改造，另一类是算力中心等大型机电工程的装配式施工。
两类项目表面不同，底层方法相通：先准确掌握现状，再把设计结果变成可加工、可安装、可追踪的工程数据。
大连易品BIM总经理 杨波
《老城区能源机房改造中BIM设计装配式施工一体化实践》
大连某个集中办公区能源费用托管项目，覆盖11个集中办公区，改造合作期长达10年，不仅要完成节能改造，还要承担后续运行管理，能不能持续节能，直接影响项目利润。
因此，项目建设了分项计量和远程能源监测体系，把用电、用水、燃气、制冷、采暖等数据集中到统一平台，对热源、泵组和末端进行分区调节。
数字平台在这里主要就不是协同的工具了，而是运行策略工具。
在实施方向，杨波团队在一年内参与了40多个改造项目，涉及八十多个制冷、供热和地下能源机房。一个机房施工窗口大约只有一到两周。
他们用点云扫描获取既有机房现状，再根据扫描结果完成设备定位、方案设计、管线深化和碰撞检查。
真正难的是把BIM模型变成工厂能加工、现场能安装的东西。这就要谈到杨波团队最擅长的装配式机电深化设计。
总体来说，要输出两类图纸。
第一类是预制加工图，工厂依据这些信息下料、焊接、检测和镀锌；第二类是现场装配图，安装人员按照编码和装配图寻找位置，像搭积木一样完成拼装。
模块划分，是最考验经验的环节之一。模块太大，运输不了、吊装困难；模块太小，管件数量暴涨，工厂加工、现场管理都变复杂。
所以他们的BIM工程师不能只会管线综合，模块划分要合理，还需要考虑施工可行性，阀件安装后能不能操作，水泵叶轮、轴封、螺杆机部件能不能抽出检修，支架是否能固定到楼板，都要提前解决。
团队早期机房项目预制率大约能到90%，这几年参与了多个数据中心和算力中心项目，部分项目整体预制率提高到约98%。
杨波说，数据中心虽然不直接属于城市更新范畴，但也是近两年工程行业的新机会，并且这类项目正在树立规范采购的新标准。
它们的规模大、利润高，足以重塑整个供应链的预期。那些学会为数据中心提供快速设计和稳定安装服务的公司，在其他类型的项目竞争时，并不会把练就的整体交付能力丢掉。
吕行：改造的后半程，价值在运营里
吕行的分享，把话题带到了城市更新的后半程：建筑改完之后，怎么被更好地使用和经营？
对她所在团队参与的会展建筑来说，空间改好了，设备换了，更新项目才刚刚开始。决定长期价值的，是运营效率、能耗控制、展商和观众体验，以及相关数据的持续沉淀。
吕行分享的数智会展解决方案，关注的就是这个阶段。即便是参与非会展类改造项目，只要涉及到后期运维，她的分享就很有参考价值。
北京市建筑设计研究院股份有限公司吕行
《城市更新背景下的数智会展解决方案》
数智会展整体解决方案，从设计阶段就介入。BIM成果、建筑子系统和会展业务系统，都是项目的交付物，你看，这也是开辟了传统设计院在城市更新领域的新业务形态。
整个项目的服务包含了智慧运营、智慧运维、智慧服务、数据决策。
智慧运营，主要提供了虚拟布会、销售管理、项目全流程管理、车证管理、配套服务管理、财务管理等模块。
其中虚拟布会是对参会方很实用的功能。
系统按真实尺寸还原场馆空间、室内材质和会展物料，工作人员不用到现场就可以调用桌椅、沙发、桌牌、大屏等常用设备，虚拟布置会场，提前让主办方和管理者确认方案。
智慧运维中，主要提供了能源管理、安消管理、设备设施管理、资产与空间管理、方可与停车管理等模块。能源管理尤其关键，会展建筑空间高大、面积大，展期和非展期的使用状态又差异明显，足够精细的能源调度可以节省大量的成本。
团队把建筑机理模型、实时运行数据和 AI 结合起来，建立能源调度系统，系统会结合展馆使用状态、活动安排和设备能力，调整能源供给策略，避免所有空间长期按照最高负荷运行。
吕行提到，从过往的项目来看，数智会展运管平台的建立，使得场馆总成本估算下降约20%，综合效益提升约15%。
她的分享也提醒我们，城市更新的价值，不仅仅在设计和施工。这也符合近年来各种政策提到的大方向——从物理层面的修修补补，到系统层面的全面更新。
结尾：完整回看与特别福利
这场沙龙听下来，我最大的感受是，从增量走向存量确实比原来更难，但城市更新能做的事情原来比我想得要多很多。
从问题识别开始，到现场认知、数据组织、智能建模、协同决策、施工落地、数字交付和长期运营……把这些串在一起看，城市更新就不再只是一个很虚的大概念，而是一条非常具体的能力链。
这条链路里，每一环都可能长出新的专业服务和新的产品，每一环也都值得有志做点事情的朋友投身进去钻研。
篇幅有限，我们没有办法把八位嘉宾的完整演讲内容全都塞到一篇文章里，我们正在详细整理每一场演讲的回顾，也经过部分嘉宾的允许，获得了演讲 PPT，共享给需要的伙伴。
为了避免这些资料被滥用，请联系我们，获取完整演讲回看、详细的图文总结和 PPT。
如果您希望和某位嘉宾联系合作，我们也很乐意搭桥。
最后，作为本次活动的发起方之一，麦格天宝还给BIMBOX的朋友两份特别福利。
福利 1：Scan Essentials 点云插件
前文中嘉宾演讲提到的这个插件，和 SketchUp 结合，能让原本门槛很高、数据量庞大的点云技术，实现完全傻瓜的操作。你可以免费获得Scan Essentials 插件的 30 天使用权。
福利2：免费三维激光扫描服务
为了彻底降低获取三维扫描数据的门槛，BIMBOX 的粉丝可以提出申请，连人带设备，提供一次免费的三维激光扫描服务，帮你的项目落地应用。
因为设备和人的成本较高，所以本福利不包含差旅费，BIMBOX进步会员优先申请。
以上所有的回看、总结、PPT 与福利，都可以联系小编BIMBBOX获取。
有态度，有深度，BIMBOX，咱们下次见！
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