不知道正在观望买房的朋友有没有发现，近一段时间各类楼市回暖的消息层出不穷，不少宣传文案都在宣告房地产市场已经完成止跌企稳。可如果你们自己去走访售楼处和二手房门店之后就能感受到，各个城市的行情分化格外严重，并没有出现整体性的行情反弹。
坦白说，这个问题我也一直在琢磨。从2024年政策端开始喊止跌回稳，到2026年上半年各种组合拳轮番上阵，两年多过去了，我们到底走到了哪一步？
政策重心已经悄悄变了
我了解到，长春7月起执行二手房差额20%个税，很多人担心交易成本大涨、楼市变冷。但我观察下来发现完全不是这样，新政只是小幅压减挂牌量，成交量根本没崩盘。
我觉得这条政策针对性极强，就是精准打击炒房客短炒套利。因为现在楼市调控逻辑彻底变了，不再刺激涨价，而是盘活存量房源，彻底挤压房产投机空间，利好刚需自住人群。
首先我们可以先看顶层设计。2026年两会政府工作报告里，对房地产的表述出现了一个关键变化，从持续用力变成了着力，从止跌回稳变成了稳定。你们知道什么意思吗？意思就是简单说，以前是打持久战的心态，现在是要精准发力；以前只管把价格托住，现在要的是供需总量的系统性平衡。
并且，更大的信号是去库存这三个字，时隔十年，再次写进了政府工作报告。并且这一次跟2015年那轮去库存完全不同。上一轮主要是针对三四线城市，靠的是加杠杆鼓励大家买房；这一轮面临的是新房和二手房同时承压的复杂局面，政策工具箱里装的是政府收储＋市场自然消化。
另一个值得大家去关注的变化是，《十五五”规划纲要》首次把房地产单独列了一章。这说明什么？说明房地产这件事，已经从阶段性调控上升到了长效机制建设的高度。
数据不会骗人，但数据会骗人那市场到底怎么样了？我们看几组数据。
我看了2026年前五月楼市数据，发现商品房销量、成交额涨幅都极低，只是刚需小幅释放，根本不算购买力回暖。目前新房靠打折、低首付稳住销量，二手房更拉胯，持续横盘、库存越堆越多。楼市早已分化，一线回暖明显，三四线去化极慢，整体只是止跌刹车，全面回暖还早得很。
上半年全国重点100城新建商品住宅成交面积同比下降了约12%。这个数字听起来不怎么样，但你们得拆开看，一线城市只降了3%，三四线城市降了13%。同样的市场，温差大得离谱。
而且，你们会发现第二季度的修复势头更明显。4月份一线城市新房销售面积同比增长了19%，5月又涨了10%。北京4月新房销售面积同比暴增59%，深圳5月更是增长了50%。我想告诉大家，这不是数据修饰，这是实打实的回暖。
我们再来看二手房那边更热闹。上半年北京二手房网签量93583套，创了近五年的新高。深圳上半年一二手住宅合计成交超6.7万套，二手房卖了36458套，同比增长5.5%。上海二手房成交规模连续4个月同比增长。
但这里有一个细节大家要注意，那就是二手房卖得好，很大程度上是靠以价换量。但是上半年百城二手住宅价格累计下跌了2.90%。这又是什么意思？就是大家愿意降价卖，才换来了成交量的回升。这不是什么坏事，恰恰说明市场正在通过价格调整来完成自我出清。所以现在市场稳是稳了，但稳的是谁？你们知道吗
现在说“止跌回稳”，得看你说的是哪个“市”。
当下，一线城市和强二线确实稳住了。上海二手房价格已经连续4个月环比上涨，深圳6月也转涨了。北京二手房成交均价自4月起连续三个月小幅上行。高端项目更是火爆，北京海淀一个项目均价12.5万/平方米，开盘当天50套140平房源直接售罄；深圳湾一个楼盘备案均价18.58万/平方米，72套开盘即日光。
其实，一方面土地市场也在同步升温。上半年全国TOP20城市住宅用地出让金占了全国的62%，比去年全年还高了10个百分点。上海宅地出让金521亿排第一，杭州485亿紧随其后。6月份深圳有地块溢价率突破150%。
但另一边，三四线城市还在去库存的泥潭里挣扎。50个典型城市的库存去化周期仍然高达26个月。什么意思？就算现在一套新房都不建，现有的房子也要卖两年多才能消化完。
总结：结合当前市场现状，两类购房人群对应的实操思路
楼市确实在止跌回稳，但是，一线城市靠的是实打实的内生需求，人口流入、产业支撑、改善型需求释放。其实国家政策更多是托而不举，没有搞大水漫灌式的刺激。这种修复是有底气的。但三四线城市的问题更复杂，人口在流出、库存压顶、土地财政依赖度高，光靠政策输血解决不了根本问题。
我不建议大家看到楼市止跌消息就盲目买房！刚需朋友不用死等最低点，现在好房议价空间大，优先选配套成熟、好出手的地段，别碰偏远远郊盘。想炒房套利的我真心劝谨慎，现在楼市严重分化，多数房子没增值空间还容易被套。长期看楼市不会普涨，别被零星回暖消息误导，看房市数据才最靠谱。
所以如果我们又回到开头那个问题，如果你们问止跌回稳走到哪一步了？我的答案是，头部城市已经迈过了止跌的门槛，正在向回稳过渡；但广大三四线城市，还在止跌的路上挣扎。然而，这不是一个全国统一答案的问题。你所在的城市，是涨是跌，可能比全国平均数更能说明问题。
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