墨尔本租房者如今无论租独立住宅还是公寓，典型周租金都已达到创纪录的600澳元。维多利亚州首府租赁市场持续紧张，正在推高居住成本。对想租独立住宅的人来说，房东目前普遍每周多要5澳元；公寓租金则在3月触顶后维持不变。
房地产网站Domain周四发布的最新租金报告显示，6月季度墨尔本独立住宅要价租金上涨0.8%，住宅和公寓的挂牌租金目前都达到每周600澳元的历史高位。这项数据统计的是挂牌租金，不包括续租情形，而续租时租金也可能上调。不过，其他城市的租金涨幅更大，这也意味着，按典型独立住宅计算，墨尔本如今已是澳大利亚各州首府城市中租房最便宜的城市。
此次上涨发生在联邦预算案调整负扣税和资本利得税优惠政策之后。相关改革旨在提高年轻人购房的机会。财政部模型预测，租金将因此每周上涨2澳元。
不过，这份预算案并未给租房者带来短期缓解措施。预算中没有进一步提高联邦租金补助，只提出在未来10年支持新增80000套出租住房。尽管预算案对现有房东的负扣税安排采取了“祖父条款”保护，但投资者在出售房产时，仍准备面对更高的资本利得税负担。
联邦住房部长克莱尔·奥尼尔的一名发言人表示：“我们知道，在当前极其紧张的租赁市场中，租房者的处境非常艰难。因此，我们正通过更长租期、更强租客保护以及更多租金支付支持，让租房变得更容易、更公平、更负担得起。我们已将联邦租金补助提高了50%以上，这是30年来首次连续两次上调。”
这名发言人还说：“我们的政策正在整体增加住房供应，随着时间推移将对租金形成下行压力。更重要的是，我们希望更多租房者成为业主，而我们的税制调整将帮助75000名租房者实现这一目标。”据专家分析，墨尔本6月季度独立住宅租金上涨，主要原因是市场紧张和可出租房源不足，而不是联邦预算案的税改本身。不过，他们也表示，这些税改可能会在未来几个月产生影响。
Domain首席住宅经济学家尼古拉·鲍威尔博士表示，墨尔本6月的空置率仅为1.2%。通常来说，约3%的空置率才意味着租客与房东之间供需相对平衡。
鲍威尔说：“墨尔本并没有出现其他首府城市非常明显的那种租金快速上涨。悉尼就经历了极端加速，而那是对预算条件的直接行为反应。”她表示，墨尔本租赁市场此前已经受到维州政府政策变化的影响，包括2021年推出的新租赁法律，其中部分规定涉及租金上涨频率；以及2024年对第二套住房提高土地税。她说：“墨尔本已经历了大量租赁改革，因此它走的是另一条路径。投资者不得不跨过的种种门槛，已经明显影响了他们的投资活动。”
“所谓‘投资者已经离场’，这件事其实早就发生了。”独立经济学家索尔·埃斯莱克表示，投资者退出房地产市场其实是积极变化，因为这让首次购房者在竞争减少的情况下更有机会买房，也意味着这些人不再出现在租赁市场中。
埃斯莱克说：“联邦政府自己可能不愿这样表述，但这些政策确实会减少市场中的投资者——而这是一件好事。这会降低对租赁住房的需求。”他还表示，由于预算案是在5月中旬公布，而且大部分措施要到明年才会生效，现在判断这些宣布对墨尔本市场的全部影响还为时过早。
多年来，墨尔本租金一直在上涨。前些年的封锁结束后，海外移民回流，而家庭平均规模下降，两者叠加推高了住房需求。近来，随着租客支付能力接近上限，租金涨势有所稳定。维多利亚州历来新增住房供应较多，但目前仍在追赶需求，努力建设足够住房以满足市场需要。
对租客来说，墨尔本租赁市场趋紧正变得越来越难以应对。随着租金上升，市场中价格较低的房源正变得愈发稀缺。维州租客组织“维多利亚租客协会”首席执行官珍妮弗·贝弗里奇表示，尽管墨尔本租金并未出现飙升，而且房东也逐渐适应了新的租赁法律，但每周600澳元的租金仍然偏高。
贝弗里奇说：“对很多租房者来说，负担能力仍是一个大问题。我们正在帮助一些面临困难的人……包括房屋维修问题、搬离通知等。”她说：“我们确实知道，要找到另一处租金负担得起的住房非常困难。”
过去一年，墨尔本独立住宅租金涨幅最大的是内东区，上涨9.4%，达到每周875澳元。公寓租金涨幅最大的是外东区，较一年前上涨6.3%，达到每周553澳元。雷·怀特弗兰克斯顿分公司物业管理负责人杰西卡·戴维森表示，生活成本持续上升，正让租房家庭承受更大压力。
她说，租金拖欠情况在高价和低价住房中都“明显上升”。雷·怀特弗兰克斯顿的数据显示，其管理房源中的租金拖欠比例，已从2025年5月的3.6%升至今年5月的4.8%。租客如今正寻找自己更能负担得起的住所，有些人为了按时交租，不得不缩小住房面积。
戴维森说：“不幸的是，有些人已经被逼到必须在让家里有饭吃和支付房租之间作出选择。”她还表示，房东也面临财务压力，弗兰克斯顿地区多数房东都是普通家庭投资者。随着州和联邦政策变化带来额外成本，他们为覆盖支出而提高租金，这也进一步推高了市场租金。
38岁的贾米·莱顿在弗兰克斯顿寻找一处价格合适的出租房时，切身体会到了要找到一处像样住房有多困难。她与前夫共同照顾两个儿子——6岁的亨德里克斯和2岁的班克斯。她的租房预算大约是每周450至550澳元。几周前，她好不容易找到一套公寓并搬了进去。
莱顿说：“这个价位根本租不到独立住宅。很多房子屋顶有洞、浴室发霉……以我的预算来看，情况糟糕得令人难以接受。”她说，自己在一家非营利机构从事学习与发展工作，收入不算低，但因为是兼职，经济空间依然有限。
“作为单一收入的女性，又要带孩子，我的收入能力是有限的，所以我不想最后把一半以上工资都拿去付房租。”她说。莱顿表示，由于工作关系，她接触过不少难以维持生计的家庭。她说：“在2026年的澳大利亚，人们还要在住得安全和让家里有饭吃之间作选择，这太糟糕了。”
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