经济学家马光远：根据国际经验，房地产再回到上一轮高点需要10年|任泽平|房价|房地产市场|楼市|经济学家

最近经济学家马光远一句关于楼市的判断，戳中了无数有房朋友的心窝子。说按照国际经验，全国楼市整体回到2021年那波高点，居然要十年时间。很多人握着房本看完，心里瞬间咯噔一下，难道接下来快十年都要被套牢？这话听着扎心，掰碎了琢磨其实比那些天天喊涨喊跌的口号实在多了。

咱先把2021年那个高点说清楚，当年全国商品房卖了17.94亿平方米，总销售额干到了18.19万亿元。那时候城镇化速度快，全民买房热情拉满，整个行业直接冲到了历史天花板。现在回头看，那种量级的成交，其实提前透支了不少未来需求，后来的回落本身就是市场自我调节，没什么好意外的。

从2022年开始，成交量就一路往下掉。2022年是12.22亿平方米，2023年掉到11.18亿，2024年降到9.65亿，2025年只剩8.81亿平方米。和2021年比，成交面积少了45.4%，销售额8.39万亿元直接跌了一半还多。跌得越深，爬回去的路自然越长，马光远说十年不是拍脑袋瞎扯的。

到了2026年，市场其实已经出现不一样的信号了。1到5月全国房地产开发投资同比降了16.2%，住宅新开工面积同比少了22.6%，房企还是不敢随便拿地扩张。但另一边，全国商品房待售面积已经连着三个月同比下降，5月末库存7.72亿平方米，同比降了0.4%。堆了52个月的库存终于开始往下走，这个拐点可比啥政策口号都靠谱。

马光远的判断可不是乱给的，背后有国际机构实打实的数据撑着。国际清算银行跟踪了全球190轮完整的房地产周期，得出的结论很直白，只要楼市进入深度收缩，整体跌幅超过30%，大盘从底部爬回前期高点，平均要花9.6年。四舍五入就是十年，这是全球几十年楼市周期堆出来的规律，不是凭空编的。

海外现成的例子也能印证这个说法，2008年美国次贷危机之后，全美房价花了将近十年才回到危机前的水平。纽约旧金山这些核心城市，只用了八年就修复完成。日本1991年地产泡沫破裂，全国大盘花了很多年才企稳，但东京核心片区的房子保值能力特别强，跌幅远比全国平均水平小。

说白了规律就是一句话，大盘修复慢，核心资产修复快。放到咱们国内，本轮调整已经走了六个年头。核心城市的优质房产，跌幅普遍在30%到40%之间，刚好符合国际上定义的深度收缩。按照全球数据推算，全国大盘整体回到2021年高点，起码还得再等四年往上。

很多人觉得这个时间太长，其实房子本来就是长线资产。想着一年翻倍那是玩股票，不是楼市该有的玩法。拿几个真实成交给大家感受下，上海陆家嘴的核心豪宅，2021年最高单价冲到27万一平米，2026年6月同户型成交均价掉到18.8万。嘉定江桥的热门次新小区，巅峰时候总价712万，现在二手成交价只有427万。

放到全国来看，新房价格四年累计跌了8%，二手房调整幅度还要更大。现在价格洼地已经形成，再往下跌的空间其实非常有限。房企这边日子虽然谈不上舒服，但基本盘比前几年健康太多了。巅峰时期头部50家房企平均净负债率接近170%，那种高杠杆躺赚的玩法早就走不通了。

经过这几年的行业出清，现在房企平均净负债率已经降到80%以内，有息负债也在持续收缩。行业毛利率从早年的22.8%回归到合理区间，慢慢向制造业的稳健利润靠拢。野蛮扩张抢地盘的年代早就过去了，接下来拼的就是谁能稳得住活得久。

买房人的心态这两年也悄悄变了，前两年市场情绪低，大家宁愿把钱存银行也不肯出手。到2026年风向已经变了不少，国内灵活就业群体突破2亿，居民收入慢慢在修复，房贷利率也一直维持在低位。现在大家买房优先挑现房，就怕碰到交付坑，改善型换房的需求也慢慢冒出来了，真实的居住需求重新成了市场主流。

现在城市和城市之间的差距越拉越大，北京二手房月均稳定成交1.5万套以上，上海连着四个月每月成交超过2.4万套。杭州成都的核心板块价格小幅企稳，土拍热度也在慢慢往上走。三四线城市还在消化库存，但最难熬的阶段已经过去了，70个大中城市里，房价环比上涨的城市数量一直在稳步增加，回暖的范围一点点铺开。

政策层面也一直在托底，2026年上半年全国落地稳地产相关政策超过560项，首套房首付比例最低压到15%。房贷利率从2021年5.6%的高点累计下调了2.5个百分点，现在主流区间只有3.05%到3.45%，买房的资金成本已经跌到了历史最低位。楼市稳不稳，本来就和整个宏观经济绑在一起，各方都在出力托着。

别忘了马光远说的是全国大盘的平均数，不是每一套房子都要熬十年。你手里拿的是一线核心地段的优质资产，修复速度可能比大盘快一倍都不止。这个规律国际上已经验证过很多次，核心资产永远跑在平均值前面。很多人瞎焦虑，就是分不清大盘周期和核心资产的走势，想明白这点心里就踏实多了。

住建部原副部长仇保兴也说过，五年深度调整走完，行业风险已经充分释放，房价离底部区间很近，结构性修复的信号很清楚，完全用不着过度悲观。经济学家任泽平看法更直接，未来市场修复会出现明显的K型分化，一线强二线核心地段的优质楼盘，才是中长期值得配置的赛道。好几位专家的口径能对上，本身就说明问题。

杜帅结合70城房价数据也补充，一线城市新房已经结束连续九个月的下跌，二手房回暖的势头更强。核心城市持续修复、三四线缓慢筑底的格局基本上已经定型了。把这些信息拼到一起，不难看出现状，市场已经走到了本轮调整的底部区间，全国房价大幅下跌的空间基本没了。政策底、库存底、市场底三个底叠在一起，中长期修复的通道已经打开了。