相信很多人都想不到，买房还能亏本！这件事在这几年时间里就表现得淋漓尽致。很多人都在抱怨，这几年的房价简直就是大跳水，很多地方的房价都已拦腰截断，房价狠狠地降了一半。特别是2019年入手的业主，可以说是亏得最惨的一批。
有人自嘲到，现在把房卖掉都不够还房贷，收入都难以支撑房贷和日常支出，甚至有些人已经出现断供，房子被收回。毫不夸张地说，辛辛苦苦几十年，一朝回到解放前，这是近几年买房人的现状。
消不消沉咱不好说，但从今年的行情来看，说消沉吧，三四线城市房价普遍有所下降保持低位；说回暖吧，一二线城市核心区位置房价稳中有进且成交量有所增长。
针对这种两极分化的情况，人们也有两种截然不同的看法，一部分人认为楼市已经跌到不能再跌了，有可能迎来春天，另一部分人则认为楼市还是难以恢复。
经济学家马光远认为，研判房地产走向不能单看房价或成交量，还要从供给、需求、库存、政策等四个方面来考虑。中国楼市可以说已经跌到底盘，大跌的情况是不会再出现了，但是要上涨也是很困难的，市场将会出现两极分化的特征。
这一趋势并非短期波动，而是人口、产业、金融与政策共同重构行业底层逻辑的必然结果。
楼市是否抄底，我们可以从这几个方面来分析。从供给方面来看，整个房地产行业并没有真正的稳定。根据国家统计局数据来看，2026年1至5月全国房地产开发投资同比下降16.2%，新开工面积降幅超20%，竣工面积延续下行态势。
这说明目前很多房地产商都没有精力去开发新市场，都处在去库存、降杠杆、缓解资产负债阶段，对于他们来说，“活下去”才是现阶段的任务，
从需求方面来看，少数地方楼市出现回暖现象。2026年3月以来，北上广深四大一线城市二手房市场率先反弹，北京成交量连续4个月保持在1.5万套以上，上海也保持在2.4万套以上。
成交量的回暖使得价格也趋于稳定，部分月份一线城市房价出现环比上涨。杭州、成都等人口持续流入的强二线城市，也出现成交修复、价格止跌的迹象。不过可惜的是，这也只是在人流量增加的一线大城市。
马光远所强调的“长期分化”，它并不是简单的市场冷暖差异，而是中国经济转型在房地产领域的直接反映，其内外东西主要有四个深层因素决定。
人口城镇化分层效应。当前我国常住人口城镇化率已经超过65%，人们不再是要求有得住，而是有更好的要求“住得好”。就全国而言，购房的需求持续降低。同时，人们为了就业基本开始向一线和强二线城市流动，三四线城市人口出现流失，这就出现一二线楼市开始回暖，三四线城市仍旧较差。
产业聚集的重构作用决定了收入和购买力。现在与以往不同，就是我们所说的高科技时代，众多新兴产业均集中在长三角、珠三角及核心省会城市，也就是说这些地方的高收入岗位多。手头上的钱多了，对于住房的需求也就随之增加。我们来看三四线城市，之前大多数靠房地产和基建拉动经济，现在行情都不好了，那岗位和收入就少，没钱肯定就难买房。
以前有些人买房是为了投资。现在买房基本都是处于亏本状态，亏本生意谁干？所以很多人都把钱投向其他理财产品。有钱人不买房，没钱的又买不起，所以楼房成交量减少也是正常。
政策调控更加精准。过去都是吃“大锅饭”，现在都改成“小锅炒菜”，什么意思呢？就是现在的政策是“因城施策、精准调控”。一二线城市着重提升质量，三四线城市以去存量、盘活资产为主。
在一二线大城市，人们开始追求高端舒适的居住环境，就拿深圳来说，5000万以上豪宅的成交量开始出现暴涨，核心地段甚至出现供不应求的情况。我们以前所说的中端住宅也开始丢掉“产品”的性质，逐步向使用的方向发展。
从上面的情况我们可以看出，楼市现在是两极分化比较严重。有钱人追求质量，中产者追求有的住，而收入较低的人群则只能持观望态度，他们不敢赌也不能赌。
通过对市场的综合研判，马光远提出三个明确结论，中国楼市难以再出现大幅度下降，长期分化的趋势在短期内难以逆转，房价普涨的时代也将终结。
房地产的长期分化，本质是行业从金融驱动回归居住基本面的必然过程，也是中国经济高质量发展的缩影。对市场参与者而言，争论“整体涨还是跌”已无太大意义，读懂城市基本面、认清房产的属性定位，才是应对分化时代的核心逻辑。
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