未来3-5年（2026-2030年），中国房地产市场将进入"总量平台期"，规模大概率稳定在年均7-8亿平方米（新建商品住宅）、7-8万亿元（新房销售额）的水平。这相当于2021年峰值（17万亿）的四到五成，也是行业的新常态。

一、核心预测：7-8亿㎡是"新均衡"

中指研究院"十五五"预测模型给出了一组权威数据：

• 全国城镇住房需求总量：未来5年约49.8亿平方米

• 新建商品住宅年均销售面积：按70%-80%转化比例，约7-8亿平方米/年

• 商品房年均销售面积：约8.5-9.5亿平方米/年（含商业等）

• 住宅新开工面积：年均约4.2亿平方米

• 住宅开发投资额：年均约6.3万亿元

这意味着，2026-2030年五年合计，新建商品住宅销售面积约36.3亿平方米，销售额约37.5万亿元。

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二、需求从哪来？三类引擎支撑"平台期"

未来5年的7-8亿㎡/年，不是凭空掉下来的，由三类需求共同托底：

需求类型 5年总量 占比 说明

改善型需求 约20.3亿㎡ 40% 人均住房面积从42.9㎡增至45㎡，是最大引擎

城镇化新增人口 约16.1亿㎡ 32% 年均城镇化率提升0.7个百分点，新增城镇人口3650万

拆迁改造 约13.4亿㎡ 27% 棚改货币化退潮，但城市更新、旧改仍提供支撑

关键变化：过去是"刚需驱动"，未来是"改善驱动"。改善性需求占比首次超过城镇化新增人口需求，成为住房消费的"第一拉动力"。

三、与历史对比：从"17万亿"到"8万亿"的腰斩

时期 年均销售面积 年均销售额 市场特征

十三五（2016-2020） 约13.4亿㎡ 约11.9万亿 棚改货币化，三四线狂欢

十四五（2021-2025） 约9.9亿㎡ 约10.5万亿 2021年见顶后断崖下跌

十五五预计（2026-2030） 7-8亿㎡ 7-8万亿 总量平台期，结构性机会

降幅已经收窄：2025年销售面积8.81亿㎡，2026年预计同比-6.2%（约8.26亿㎡），此后降幅逐年收窄，到"十五五"中后期（2028-2030年）有望基本企稳。

四、销售额为什么比面积降得更快？

因为房价大概率稳中有降或横盘，销售额增速会低于面积增速。

• 2025年均价约9500元/㎡（8.39万亿/8.81亿㎡）

• 若未来5年均价年均温和下降2%-3%，到2030年可能降至8500-9000元/㎡

• 叠加面积稳定在7.5亿㎡左右，年均销售额约6.5-7.5万亿元

所以，"7-8万亿"是偏乐观的金额预测，中性情景可能是6.5-7.5万亿。

五、一句话总结

未来3-5年，中国房地产的年销售规模将稳定在"面积8亿㎡、金额7-8万亿"左右。这不是V型反弹，而是L型磨底后的新均衡。行业从"规模竞赛"转向"质量竞争"，只有核心城市、改善型产品、现金流稳健的房企，才能在这个"减半"的市场里活下去。

你觉得这个规模，对买房人和从业者来说，是机会还是挑战？

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