知名经济学家杜帅经济评论：一线房价三连涨！楼市结构性回暖确|一线城市|二手房|城市房价|市场热度|楼市

2026 年7月 7日。年中，国内房地产市场呈现显著结构性变局。根据国家统计局最新发布的 70 城房价数据，一线城市新房价格结束长达九个月的持续下跌，实现连续三个月环比上涨，二手房同步由弱转强、回暖势头更盛。与此同时，二三线城市房价依旧持续下行，楼市 “一线回暖、三四线承压” 的分化格局进一步固化。随着回暖城市数量持续增多、核心城市成交热度修复，市场关于楼市是否见底、行业是否迎来反转的讨论持续升温。针对本轮一线城市房价三连涨、楼市结构性修复、城市行情严重分化的市场现状，知名经济学家杜帅发表深度经济评论。他指出，本轮楼市回暖是典型的政策驱动型结构性底部修复，并非全面趋势性反转。核心城市供需边际改善带动行情企稳，但多数中小城市调整尚未结束，全国房地产市场整体仍处于弱修复、强分化的调整周期中。

杜帅结合官方监测数据复盘本轮一线楼市的完整反转节奏。数据显示，2025 年 5 月至 2026 年 1 月，一线城市新房价格连续九个月环比下跌，市场持续处于深度调整、信心低迷的状态。拐点明确出现在 2026 年 3 月，一线城市新房价格环比由负转正、上涨 0.2%，随后 4 月、5 月持续收红，正式确立三连涨的修复态势。

楼市回暖不止局限于新房市场，二手房修复力度更为突出。历史数据显示，2026 年 3 月之前，一线城市二手房跌幅长期大于新房，市场交易持续冰冷；而近三个月，二手房环比涨幅持续跑赢新房，说明核心城市真实居住需求、置换需求率先回暖，市场底部特征愈发明显。

从城市维度拆解，四大一线城市内部走势再度分化，行情冷暖各不相同。上海是本轮复苏最强势的核心城市，2026 年前四月新房涨幅持续扩大，领跑北上广深；深圳、广州同步跟随行业节奏，3 月起持续企稳回升、稳步修复；唯独北京走势偏弱，年内涨跌交替，四五月份再度转跌，成为一线城市中唯一未形成稳定上涨趋势的城市。

杜帅分析，本轮一线楼市率先回暖，源于政策托底、供需重构、预期修复三重核心逻辑共振。

第一，持续宽松的政策组合，大幅降低购房门槛与置业成本。全国因城施策持续深化，核心城市陆续优化限购政策、放宽公积金贷款、下调房贷利率、调整首付比例，全面清理不合理楼市限制政策。叠加结构性货币政策宽松，市场信用环境持续修复，刚需、改善型置换需求被持续释放，成为托底一线楼市的核心动力。

第二，核心城市供给收缩，供需格局迎来边际改善。在自然资源部土地供给调控政策引导下，核心城市新增供地收紧，新房供给增量受控，城市待售面积首次出现同比回落。供给端 “控增量、优质量”，叠加核心城市长期稳定的人口流入、产业支撑，彻底扭转此前供大于求的弱势格局，为房价企稳提供基本面支撑。

第三，市场信心触底修复，回暖城市持续扩容。数据显示，房价环比上涨城市数量持续增加，2 至 5 月上涨城市从 10 座稳步攀升至 16 座。上海、杭州、合肥、乌鲁木齐等城市房价同比转正，部分二线热点城市成交大幅反弹，例如合肥 3 月新房、二手房成交面积环比翻倍增长，充分证明政策宽松带动的市场修复正在从一线向强二线扩散。

但杜帅重点强调，局部回暖不等于整体反转，结构性修复不能等同于行业牛市重启。

当前楼市最大特征是极致分化，冷热差距持续拉大。在一线城市稳步回暖的同时，二三线城市新房、二手房价格自 2025 年 5 月以来连续一年处于环比负增长区间，中小城市去库存压力巨大、需求持续疲软、调整周期仍未结束。

从核心数据也能佐证市场并未全面反转：目前一线新房、二手房价格同比依旧为负，仅实现环比阶段性修复，整体市场仍处在底部震荡区间，尚未走出深度调整周期。

结合多位行业首席经济学家研判，杜帅对本轮楼市回暖的本质做出精准定性：十年前，一线楼市回暖具备极强的传导效应，能够逐级带动二三线城市普涨，实现全国楼市共振上行；但当下楼市底层逻辑彻底改变，人口格局、供需结构、城镇化节奏全面重塑。一线依靠稀缺资源、产业优势、人口虹吸率先企稳，而多数中小城市面临人口流出、库存偏高、需求透支等长期压力，很难跟随一线走出普涨行情。