用房产抵押借款，没办抵押登记，抵押权成立吗|不动产|房地产|抵押人|抵押权|法院

一、用房产抵押借款，没办抵押登记，抵押权成立吗

抵押权绝对不成立，但抵押合同本身依然有效。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条明确规定："以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。"这里的第一项财产就是建筑物和其他土地附着物，也就是我们通常说的房产。从法理层面来看，这一规则是物权公示原则的必然要求：房产作为价值最高、影响最大的不动产，其权利变动必须通过官方登记的方式向社会公开公示，让所有潜在的交易对象都能查到房屋的权利负担，从而保护交易安全和善意第三人的合法权益。如果允许仅凭私人之间的一纸协议就设立抵押权，那么任何人买房子的时候都不知道房子背后有没有隐藏的抵押，整个不动产交易市场的秩序将会崩溃。

二、既然抵押权不成立，那我们签的抵押合同是不是就白写了

根据《民法典》的区分原则，未办理物权登记不影响合同效力。合法有效的抵押合同，对双方依然具有法律约束力，债权人至少可以依据抵押合同主张两项核心权利：第一项是要求抵押人配合办理抵押登记的履行请求权。如果签了抵押合同之后，对方故意拖延不办登记，只要房产还没有被出售、查封，也没有给其他人设立抵押，债权人就可以向法院起诉，要求判决对方履行抵押合同，配合办理抵押登记，拿到生效判决之后哪怕对方不配合，也可以申请法院强制执行，直接由不动产登记中心协助办理登记。第二项是要求抵押人承担违约赔偿责任的权利。如果因为抵押人的原因导致无法办理抵押登记，比如抵押人已经把房产偷偷卖给了善意第三人、已经给其他人设立了顺位在先的抵押、房产被法院查封无法办理登记等，债权人可以要求抵押人承担违约责任，赔偿自己的损失。

三、发现没办抵押登记之后，债权人该怎么补救，才能最大程度挽回损失

第一步，立刻联系抵押人，能补登记的优先补登记。

第二步，如果对方不配合补登记，立刻起诉并申请财产保全查封房产。如果抵押人已经反悔不愿意配合办登记，或者已经有要卖房、转移财产的迹象，不要犹豫，立刻向法院起诉，同时申请财产保全。

第三步，如果房产已经被出售或者抵押给了其他人，及时行使撤销权或者要求赔偿。如果抵押人在签了抵押合同之后，为了逃避债务，以明显不合理的低价把房子卖给了近亲属或者知情的第三人，债权人可以行使《民法典》第五百三十八条规定的债权人撤销权，起诉要求撤销这个房屋买卖合同，把房产恢复到债务人名下，之后再查封执行。如果房子已经卖给了善意第三人，无法撤销，那就直接起诉要求抵押人承担全部违约赔偿责任，包括本金、利息、律师费、诉讼费等所有损失。