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7 月 8 日，崂山区辽阳东路北、蜀山路西一宗商住地块正式挂牌出让，地块总建面 5.13 万㎡，容积率仅 1.3，整体起拍总价 9.66 亿元，住宅起拍楼面价达 18812 元 /㎡，超过此前越秀青铁和樾府地块 18300 元 /㎡的起拍标准，创下张村河片区土拍起拍价新高，本次成交结果也将成为衡量板块房产价值的关键参考。

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宗地商住配比 1:9，仅配建 3000㎡商业，商业部分底价固定不参与溢价，开发核心看点集中在低密住宅地块。对比片区过往出让地块，海信系项目容积率多在 2.5 至 3.0，本次 1.3 低容积率具备打造洋房、叠拼改善产品的条件，但高地价叠加建安、财务等综合开发成本，项目未来入市售价需维持高位才能保障利润，或将直面麦岛、石老人成熟豪宅板块的客户分流，竞争压力不小。

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经过数年城市更新，张村河南岸已聚集多个在售高端楼盘，新房均价稳定 3 万 +，片区回迁社区、学校、沿河公园等基础配套逐步落地，居住氛围成型。不过当前片区新房库存近 900 套，月均去化仅三四十套，改善产品供给充足，市场竞争趋于饱和。同时板块缺少大型高端商业、三甲医院等顶配资源，对比浮山前成熟豪宅区存在短板，一定程度限制房价上涨空间。

地块起拍价走高，反映出市场对张村河城市更新的价值认可，但充足库存、配套短板、高端竞品分流多重因素叠加，地块最终竞价热度、未来项目去化表现仍有待市场检验。

张村河低密地块起拍地价创新高，代表片区更新价值持续释放，但高库存、配套短板、外部豪宅分流三重压力并存，房企拿地会更加谨慎，板块房价上涨空间也将受到约束。

张村河板块新房存量充足，低密改善产品想要突围，该靠产品设计还是配套资源吸引购房者？