纽约一栋高层建筑近日发生险情，再次暴露出将办公楼改造为住宅所面临的工程挑战。曼哈顿中城原辉瑞总部内两根钢柱本周发生屈曲，导致人员疏散，并使美国规模最大的办公楼改公寓项目之一停工。
这一雄心勃勃的项目计划将两栋办公楼改造成约1600套公寓，其中一栋建于1909年，另一栋建于20世纪60年代。改造内容包括在较老的建筑上加建十多层，并对较新的建筑重新设计。
发生屈曲的是较新建筑的21层。目前现场已设置临时支撑，相关部门正在调查原因。工程专家承认，这类改造本身就存在不少难点，例如如何确保老建筑能够安全承受新增荷载，以及如何把原本的办公空间布局改造成适合居住的住宅空间。
不过，他们也表示，这次挫折并不意味着业内缺乏完成此类项目的能力。约翰斯·霍普金斯大学结构工程教授本·谢弗说：“我不认为这会真正让人质疑我们是否知道该如何完成这样的项目。”
原辉瑞总部位于曼哈顿中城。项目介绍网站显示，负责适应性再利用的协作施工管理公司计划在那栋1909年建成的9层建筑内部“穿插”新的结构，并加建约30层现浇混凝土楼层。
未参与该项目的谢弗表示，较可能的做法是让这栋已有百年历史的建筑继续承担自身重量，同时新建一套结构体系来支撑新增部分。
他说：“我的理解是，他们会让那栋建筑继续承担它本身的荷载，然后在其中开孔，把上方新增建筑的荷载一路传递到基础。”
谢弗还表示，另一栋塔楼的施工面临不同挑战：既要在现有楼板中开孔，为公寓引入采光，又要确保钢结构框架能够承受新增荷载。
市政府官员尚未确定钢柱屈曲的具体原因。但谢弗和旧金山结构工程师艾米莉·古列尔莫都认为，故障很可能与新增荷载有关。
项目开发商麦德罗阁的发言人周四未回应置评请求。不过，该公司创始人内森·伯曼在接受《华尔街日报》采访时承认，建筑顶部大约15层扩建后增加的重量，很可能造成了这次损坏。
古列尔莫认为，问题可能出在几个方面：原始设计假设被误解，设计或施工过程中出现失误，或者施工人员让结构承受了过大荷载，甚至削弱了结构本身。
古列尔莫说：“在那些没有足够可开发空间的城市和城镇，你会看到越来越多这种设计，也就是对既有建筑进行适应性再利用。”
对许多结构工程师来说，拆除建筑应当是最后的选择。谢弗说：“拆掉建筑是极大的浪费。”他指出，建筑及建筑业约占全球能源相关碳排放的40%。“从可持续发展的角度看，这是一场灾难。”
除了环境成本，在纽约这样人口密集的城市，拆除大型建筑并清运残骸的费用也尤其高昂。如果既有结构能够安全再利用，工程师通常更愿意保留它。伊利诺伊大学厄巴纳—香槟分校结构工程教授詹姆斯·拉费夫表示，像原辉瑞大楼这样建于20世纪60年代的钢结构建筑，通常会是改造项目“非常好的”起点。
纽约尤其积极推动这一方向。当地官员已经修改分区规定，并出台税收激励措施，以促进住房建设。纽约市主计长办公室去年发布的一份报告指出，全市共有44个适应性再利用项目。
辉瑞于2023年迁出这栋建筑，并在宾夕法尼亚车站附近启用新办公地点。该项目于2024年开工。福坦莫大学房地产研究所所长约书亚·哈里斯表示，尽管存在风险，但办公楼改住宅仍是解决纽约及其他城市住房短缺问题的重要一环。
他说：“从某种意义上说，发生这种事并不算特别令人意外，我们应该多一点宽容。这些工程就像在非常老的建筑上进行极其复杂的外科手术。”
他接着说：“这就是解决住房危机的现实一部分。这样的事情可能发生。它看起来不像把火箭送上太空那么复杂，但从房地产和施工角度看，在曼哈顿42街和第二大道这样的环境里施工，本身就非常复杂。”
来自加利福尼亚州的工程师古列尔莫表示，严格的建筑规范、检查制度以及经验丰富的施工队伍，使得这类事故并不常见。她说：“我们在美国很幸运，并不会天天看到这种类型的事故。我们拥有非常完善的建筑规范，工程师可以据此以安全的方式完成设计，这是我们的优势。”
不过，哈里斯认为，这起事件很可能会让整个行业重新审视相关项目。随着办公楼改造不断把过去相对冷清的商务区变成全天候社区，纽约一些地区近年已经出现这种变化，例如华尔街部分区域。
哈里斯说：“如果这栋楼出了问题，那么其他那些已经获批的项目，相关方面都会想重新检查，确认是否存在类似情况。”
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