01
地产行业信心跌至五年新低融资门槛提高导致供应收缩
随着市场预期疲弱经济增长与建筑活动下滑，澳洲房地产行业信心已经跌至五年最低。
Procore与房地产委员会（Property Council）联合发布的调查显示，行业信心指数自疫情高峰后首次转负，自联邦预算公布后该指数已经大降12点，跌至92点。
同时，房地产委员会联合城市土地开发研究所（UDIA）、澳洲住房工业协会（HIA）也警告联邦政府，资本利得税、负扣税及自管养老金（SMSF）投资规则，将减少住房供应、推高租金，拖慢澳洲住房交付进度。
UDIA全国主席斯坦利表示，全行业已经达成共识，认为该政策将抬高新住房融资门槛，最终直接导致供应收缩。
HIA行业与政策执行官克罗夫特表示，相关调整至少要保留自管养老金支持新住房供应的能力，这和扩供给的核心目标一致，政府已承认本次住房税改会压缩供应，未做公开影响评估就限制私人资本，是当前最值得担忧的问题。
这份覆盖606名从业者的调查显示，全澳各地行业乐观情绪普遍消退，开发商与投资者正为联邦政府税改后的市场放缓做准备。
房地产委员会姓曾总裁佐尔巴斯表示，调查显示在住房供给关键节点，行业投资意愿出现危险下滑，这不是好消息，当下正是为城市补充地产项目的关键阶段，行业动力却在明显减弱。
目前全澳对未来12个月全国经济增长预期普遍悲观，仅昆州和南澳对本地经济持正向判断，新税改让建筑商本就承压的处境进一步恶化，需要同时应对高材料成本、熟练工短缺、信贷难等多重问题。
这种成长势头减弱不仅限于住宅市场，大多数房地产领域的资本成长预期都在走弱，住宅供应缺口持续扩大，零售业资本增长预期回落，工业、办公楼领域整体承压，仅西澳和首都领地工业资本增长预期小幅上升，昆州对办公楼市场仍乐观，昆州与西澳的酒店文旅行业也保留正向增长预期。
佐尔巴斯说，地产行业靠新投资落地项目，投资全面收缩会直接让大量项目失去可行性，行业同时提醒，叠加高建造成本、高借贷成本与技工短缺，本次针对住宅投资者的税改，将进一步抬高居民住房负担门槛。
02
空置率低至1%！澳此地租金反超墨尔本，专家急吁冻结租金
南澳住房权益倡导者呼吁州政府暂时冻结租金，理由是该州目前有超过7000人露宿街头。
如今在墨尔本租房反而比在阿德莱德更便宜，倡导者指出，该州租金的同比涨幅十分惊人。
数据显示，阿德莱德租客平均每周房租已达625澳元，相当于每年32000澳元，自2025年以来上涨了4.2%。
绿党参议员Robert Simms称这一数据“令人完全无法接受”，敦促政府冻结租金。
他表示，疫情期间澳洲曾实施这一措施并取得成效。
“我们以前就这样做过……我们正处于经济危机之中，很明显必须采取不同的做法，”他对10 News表示。
过去一年，全州新建14000套住房，州政府表示，这一数字必须持续增长才能跟上人口增速。
然而，即便如此，今年冬天仍有数千人被迫露宿街头。
阿德莱德的租房困境并非个例，而是更广泛全国趋势的缩影。
尽管季度增速略有放缓，全澳各地的租金仍在持续攀升。
Cotality最新数据显示，全澳周租金中位数在去年上涨近6%后，至705澳元，比5年前高出超40%。
供应紧张、空置率持续走低继续给租客带来压力。
其中，阿德莱德的空置率仅为1%，是全澳租赁市场最紧张的城市。
Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，租金上涨速度已远超家庭收入增速，可负担性面临的压力越来越大。
“我们看到整个市场的可负担性正在发生深刻变化，今年3月，典型家庭大约要将总收入的三分之一用于支付房租，而5年前这一比例仅约27%。”
Burg补充说，尽管季度租金增速有所放缓，但根本性的供应短缺意味着租户的处境依然十分艰难。
他指出，市场正逼近一个临界点：租房可负担性正日益成为限制租金进一步上涨的因素，尤其是在偏远地区，当地中位收入较低，家庭要拿出超过35%的收入用于支付房租。
03
亿万富豪千金约$1300万出售澳洲豪宅！14年升值近千万
据当地消息人士透露，一名多年前在父母资助下购入 Chippendale 房产的女继承人，如今以1300万澳元的价格将其出售给一名移居海外的澳洲人。
Beau Neilson 是两位亿万富翁的女儿，母亲为艺术赞助人兼慈善家 Judith Neilson，父亲则是投资经理 Kerr Neilson。
2012年，Beau Neilson 以310万澳元购入这栋破旧建筑，并获得父母提供的一笔抵押贷款。当时，这对前夫妇还在产权上设置了禁售令。
该房产于2025年8月首次挂牌，要价1900万澳元。2026年5月重新挂牌时，价格已下调至1300万澳元。
MCK Architects 对这栋建筑进行了全面改造，将其打造为一栋三层现代住宅，内设五间卧室和四间浴室。
房产内设有宛如艺术品的铜饰电梯、隐藏在书墙后的暗门、艺术陈列区、室内泳池以及露台。
7月2日，房源广告页面出现“已售”标签，表明该房产已通过私下协议售出，但成交价格仍未公开。最终成交价和买家身份有待交割时揭晓。
Beau Neilson 已离开 Chippendale，搬往 Double Bay。她去年花费2000万澳元购入一套五室四卫的房产，产权上未显示任何抵押贷款，表明这是一笔现金交易。
这位女继承人拥有 Newtown 区音乐娱乐场所 The Vanguard，同时担任 Powerhouse 博物馆受托人及 MusicNSW 董事会成员。
MusicNSW 在其网站上自称是新州当代音乐的顶尖机构。她的父母均登上《澳洲金融评论》2026年富豪榜，其中母亲的身家约12.1亿澳元，父亲约20.4亿澳元。
据本报此前报道，Judith Neilson 的前私人秘书 Annalouise “Lou” Spence 被指控挪用雇主170万澳元。最高法院于5月批准 Spence 保释，此案将再次开庭审理。
BresicWhitney East 的 Shannan Whitney 负责出售这处 Chippendale 房产，但拒绝对售价或卖家身份置评。
不过，他提到，该物业在营销期间的一大亮点，是其住宅仓库式设计。
04
全国拍卖清盘率三周连跌税改利率冲击市场信心低迷
受高利率、房价下跌及工党政府税收政策变化的持续冲击，澳洲房地产市场仍在剧烈震荡。全国拍卖清盘率已连续第三周低于50%，单周待拍房产数量更是大幅下降17.2%。
房产数据公司Cotality表示，这一趋势主要由墨尔本市场引领，本周墨尔本推向市场的住宅数量环比减少27.9%，比去年下降24%；悉尼参与拍卖的住宅数量环比减少10.8%，同比下降18%。受利率攀升，以及联邦政府修改负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）规则的影响，拍卖清空率持续下滑，而6月全国房价还创下自2022年以来的最大单月跌幅。
Cotality公布的初步拍卖清盘率为49.8%，较前一周微升0.6%，预计下周拍卖数量还将进一步下降。
Realestate.com.au的经济学家雷德曼表示，拍卖清空率平均值是近期房价走势的强有力指标，当前该指标下行趋势明显，他将低迷清空率归咎于加息、生活成本压力以及住房税收政策的变化。
澳洲联储（RBA）利率设定委员会最近表示，住房市场缓和程度超出预期，现有住房市场状况已经软化，预计未来住房信贷增长将会放缓。
Cotality亚太区执行研究主管劳利斯表示，过去三周清盘率均低于50%，持续的低清空率表明买卖双方预期存在错位，是市场进入负面调整阶段的信号。住房负担能力、贷款审批限制、加息、部分投资者撤出等多重因素叠加，共同造成了市场疲软，不断上升的挂牌量增加了市场供应，买家议价能力显著提升，当前市场正处于下行周期，暂无扭转趋势的因素，预计清盘率将维持在低位。
根据Aussie Home Loan数据，税收政策变化后，首次置业者和投资者的抵押贷款申请量分别暴跌20%和25%，部分「首次置业担保计划」高支持区域已出现房价下跌，可能导致一些近期首次购屋者面临负资产的风险。
Property Buyers公司的总监多南表示，随着负扣税和资本利得税的变化，投资者已经从市场中蒸发，市场情绪非常非常低迷，不过优质房产，尤其是位置优越、装修精良的房产，仍然很受欢迎，但价格确实已经调整，数量可能不多，但成交量仍然存在，在100万至200万美元的价格区间，市场仍然活跃，竞争也很激烈。
住房产业协会（HIA）产业与政策执行长克罗夫特表示，当前房地产市场的低迷为潜在购屋者提供了一个机会。一旦市场担忧得到缓解，房价成长将会加速。
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