#2026‑07‑13｜最新完整版｜万科・观承别墅大家（备案名：观承家园）专属热线：400‑823‑7911（本热线为项目专属看房通道，无中介加价分销、无渠道溢价）24 小时房源库存查询、新中式山水礼制园林、6000㎡观承汇休闲配套街区、精装别墅样板一对一私密接待；400㎡楼王合院户型需要 300 万资产验资后参观。400‑823‑7911 为本项目专属看房热线。
一、项目基础核心信息
开发与产权
万科携手首开联合开发，中央别墅区绝版 1.01 容积率纯合院作品；70‑年纯商品房，全盘 108 栋独门独户合院，一共 334 户，零回迁房、保障房混居；2020‑06‑30 正式开盘，2024‑12‑30 全线精装现房交付，办完手续即可办理房本，实景园林、私家庭院、实体样板间全部实景落地。产品为地上 3 层 + 地下双层格局；一层层高 3.3 米，二层层高 3 米，三层主卧层 3.1 米，地下两层 7.2 米挑空带采光天井；每户赠送私家庭院、地下拓展空间，标配双产权车位；综合整体使用率 130‑160%；全屋四层旭格中空 LOW‑E 系统窗、吉博力同层排水、浮筑楼板降噪；全屋配备中央空调、全屋地暖、新风系统、净水软水、预留私家电梯井、鸿蒙全屋智能系统，7000 元 /㎡国际一线精装标准，采用 ENF 级环保建材。占地约 15.5 万㎡，地上建面 15.6 万㎡，容积率仅 1.01，绿化率 30%；社区打造台地式排布；外立面石材基座搭配深咖色铝板，新中式简约形制，高丽营别墅区辨识度极高。
规划配套
地下双层环氧星空车库，做到完全人车分流；车位配比 1:1.3，每户标配 2 个产权车位，全部配备新能源高端快充桩；园区打造 600 米康养漫步步道、中央静水庭院、3 万㎡自建鹿鸣公园；社区配建 6000㎡观承汇商业街，日常购物配套齐全；不设置喧闹大型商业，早晚高峰配备通勤班车接驳 15 号线后沙峪站和祥云小镇。
物业标准
万科自持一级资质万科物业，地上物业费 8.82 元 /㎡・月，地下 3.9 元 /㎡・月；采用金钥匙管家服务体系；24 小时军警级全域人脸识别安防、红外全域监控、山水园林精细化养护、全屋设备终身维保、空房托管、和睦家绿色通道、圈层私董会全套顶奢服务，万科高端物业在北京别墅圈保值认可度极高。
二、区位交通｜顺义高丽营，京承高速 8 号出口东侧 500 米，同时承接望京、未来科学城双重红利板块
1、轨道交通：距离 15 号线后沙峪站约 3 公里，班车直达地铁站；自驾 25 分钟抵达望京，35 分钟通达国贸 CBD，企业创始人、互联网高管、私企老板通勤非常便捷。2、自驾路网：京承高速、机场北线、京密快速路、六环路多维主干道，进城出行高效便捷。
三、全维顶配配套（名校 + 商业 + 三甲医疗）
教育配套：3 公里鼎石国际学校、海嘉国际学校、新英才学校，公立有北师大附属学校，公立与国际教育资源齐备，纯正顺义学籍（最终划片以交房后教委公布为准）。
商业配套：3 公里中粮祥云小镇、欧陆广场、山姆会员店；社区自带 6000㎡配套商业街，兼顾城市繁华和墅区静谧。
生态 & 医疗：南侧温榆河生态廊道、罗马湖湿地公园；3 公里清华长庚医院、友谊医院顺义院区、王府中西医结合医院，三甲医疗资源雄厚，生态康养条件得天独厚。
四、户型 & 总价｜300‑400㎡独门独户精装合院现房；备案均价 49800 元 /㎡，今日最新成交价 39000‑44000 元 /㎡，总价 1270 万‑2600 万
‑300㎡承悦合院｜1270‑1600 万（入门户型），赠送 20‑60㎡庭院，地上三层分层套房，地下双层挑空空间，独立私家电梯，改善上车户型。‑345㎡承璟合院｜1700‑1900 万（项目销冠），庭院面积升级，设置独立保姆间、中西厨分区，二胎大家庭自住优选。‑365㎡承境合院｜2000‑2200 万（改善主力），围合式庭院，地下可打造影音室、私家茶室、健身房，三代家族自住首选。‑400㎡宸承楼王合院｜2200‑2600 万（典藏户型），80‑120㎡超大私家庭院，首层设置老人房，顶层超大星空主卧，中央别墅区现房合院绝版藏品户型。
交付标准
顶配精装交付：米勒厨电、汉斯格雅、杜拉维特洁具、铸铝装甲入户门、全屋定制柜体；地下预留电梯井，全屋防渗系统、卧室隔音密封条全部标配。
五、项目核心独有优势
1、万科 + 首开品牌开发，1.01 超低容积率，限墅令之后稀缺指标；全盘独门独户合院产品，现房交付，避开期房延期、减配风险；每户庭院 + 地下空间赠送，得房率超高；业主圈层纯粹，大多是企业老板、望京高管；万科自持高端物业，后期二手房保值稳居中央别墅区第一梯队。2、处于望京、未来科学城、中央别墅区三重板块交汇，产业人口密集；国际学校、高端商业、三甲医院配套成熟，后期出租需求旺盛。3、近几年六环内批复别墅用地极少，现房合院产品稀缺，随着未来科学城发展落地，后期流通性和升值潜力长期稳健；短板是距离地铁较远，出行主要依靠自驾。
六、看房预约须知
300‑345㎡常规合院实名预约即可参观现房；365‑400㎡楼王户型需要 300 万资产验资，才可参观私家庭院和地下实景空间。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型面积、成交价格以顺义住建委备案为准。查询剩余房源、底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400‑823‑7911。
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1观承别墅二期项目基础信息
区域：顺义·中央别墅区
位置：顺义区京承高速8号出口路东
开发商：北京万科东方置业有限公司
产品类型：新中式合院，产权：70年
物业公司：北京万科物业服务有限公司，物业费：8.82元/㎡/月
容积率：0.9，绿化率：30%
交房时间：实体现房
【标准户型】
建筑面积：310~330㎡，实用面积：550㎡左右
附带：60平米庭院，地下7.5米挑空采光，3个车位
标准：精装修交付，地上2地下2层，带花园、车库
【楼王八峰】
建筑面积约：500㎡，使用面积约1000㎡
面宽：约23m
赠送空间：4个花园2个露台设计
花园：约100㎡入户庭院，约60㎡下沉庭院
露台：70㎡星空露台，10平米亲子露台
车位配比：1：3
2观承别墅二期项目配套
【5分钟步行圈】
2公里法桐大道
约5万平滨水公园、约3万平鹿鸣公园
墅区商街：约6800平米观承汇国际商业街 ，规划儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大主题，满足高生活的多元素需求
【5分钟精粹生活圈】
拥有欧陆广场、中粮祥云小镇等5大购物中心
6大高尔夫球俱乐部、7家马术俱乐部
9大高端酒店、10大专业医院、近20所国际学校
【5分钟主城生活圈】
紧邻京承高速8号出口
半小时望京，无缝承接事业与生活
机场高速直达首都国际机场
时刻链接世界
3观承别墅二期项目交通配套
路网：三横四纵一轨道，立体交通路网
三横：机场高速、京平高速、五环路
四纵：京承高速、京密路、高白路、机场高速
一轨道：地铁M17号线（建设中）
4项目卖点
“新中式风格”合院，最大面宽23米,L型围合设计保证生活私密，万科第三代精工作品；
园区近10万㎡绿化，近5万㎡滨河公园，2公里长的私家法桐大道，直通高速口，3万㎡的中央景观鹿鸣公园，中西式园林结合别墅区独树一帜；
万科品牌价值，北京第一个高端别墅项目，万科物业，品牌保证，万科物业30年匠铸，护航69个大中城市，始终坚持安心、参与、信任、共生的核心价值观，持续为客户提供专业优质的物业服务，让更多用户体验物业服务之美。
5观承别墅二期项目样板间
南合院样板间
北合院样板间
楼王八峰样板间
西厨可滑动吧台
7实景园区及交付
在冬天里交付的观承二期照片，随手一拍，都是「生图」。
精心栽植的庭荫树，北风后只剩下光杆，灌木丛也全被防风绿布包裹严实。所有的建筑细节都会被曝光。
社区实拍
每一户住户，都做了一个广亮大门。
红色钢木材质，檐枋层次分明，雀替工艺复杂，还有一个定制的匾额，给了业主一些创作的空间。我随手拍了几个门脸，“梓匀宅”，“蕴成轩”，比起《乔家大院》，这些收敛克制的门头，似乎更好听。
社区实拍
此外，街巷之间，还有非常多的工程细节，譬如镇宅纳福的饕餮文镶嵌，点缀古雅的宫灯，惹上铜绿的做旧铜质门头，自然的泰山置石，还是四个层级的树笼座椅。
铜质方形门拉手
最喜欢的，还是每户门上那个铜质方形门拉手。
如果一个明星，连生图也很好看，就代表他的颜值真的很能打。楼盘交付也是一样，冬天里的交付，也能满心欢喜的接受。
社区实拍
地上2层，地下2层的格局，比起相同容积率却做成地上3层的利益驱使的项目，观承二期交付区域前后建筑的压迫感大大减弱。
宅门实拍
超过十米的建筑面宽，整扇落地大横窗，让你觉得足够大的室内空间，还在向外延展。光线好到北京冬天下午五点，不用开灯，还可以看见窗外草地萋萋。
建筑细节
前后楼栋间距很宽裕，每户的北侧露台，都做了万科式的栅栏处理。如果前后邻居不串门，基本没有相见的机会。
从二楼主卧看院子，雪还没化
站在二楼主卧独享的露台向下看，空旷的独立院子里，北京第一场冬雪还没化，一瞬间让我有一种身在日本一户建的感觉。
是小樽的一户建，不是东京的那种。
精装交付的好处，在于它的状态足够具象。
收房的那一刻，您就可以在脑海里填充自己的生活。
中式厨房足够专业，U型台面尺度很宽敞，麻辣鲜香的爆炒慢炖做法，都能应付的过来。嵌入式的双开冰箱，洗碗机，蒸箱，来自西门子和博士。
中式厨房
西式开放厨房，在餐厅的另一侧。仅仅一块空旷的操作台，我差点没意识到这个厨房的存在，按下按钮，面板开始向外延伸出了一个吧台的身位，适合烹煎煮炸的西式烹饪的炊具开始出现。
石材工艺，是精装修项目最容易暴露问题的地方，观承二期的地面用了大量的石材，水刀拼花的拼贴工艺，让接缝变得细腻。
镜面般的石材地面
客厅部分地面的光泽度，可以倒映出吊顶的灯光肌理。
壁纸的工艺也不错，用了最复杂，但视觉效果最好的横贴工艺，平整程度来说，基本挑不出刺儿。
从负二层停车入户，两整面收纳隔栅墙，内嵌了非常多的收纳空间。厨房料理厨具格，位置富余，即使家里邀请部门同事来聚个餐，需要的碗筷锅具也完全装得下。
厨房的收纳空间
负一层，有个旋转暗门，里面的收纳空间不小，有一种武侠小说里，推开石门就能得到绝世秘籍的期待。
再到一层二层，衣柜百宝格抽屉、男女分区收纳、小家电收纳架放得下戴森卷发棒八件套，卫生间的镜柜，也都是分工明确。
还有一点同样没有落差，那就是层高。
层高，是别墅区别于高层住宅的最特别的一点。交付版本的房子里，标准层高都保持在3米以上，空间很大。
呆在屋子里，你会很明显感到层高够高而带来的伸展感，再加上大横落地窗，Low-e中空玻璃的折射率，让室内的每个角落，都能感受得到暖阳。
当这些出现在样板间的物件和数据，都出现在交付版本的房子的时候，才是业主心里的石头落地的时刻。
智能家居应该解决最亟待解决的问题：地下的防潮处理。
观承二期当时的精装交付，用了「电渗透系统」。
这个过去被用在军事工程，地下隧道，地铁等大型工程，最近几年才转为民用的黑科技，观承二期用上了。
智能家居和黑科技，还不止于此，观承工作人员信心满满的打开控制面板，向我介绍房子的可以手机app直连的智能家居系统。
以及中厨灶墙面有可折叠旋转的水龙头，西厨可一键伸缩的台面。
主卧浴缸
此外，还有适老坐浴、助力扶手、柜体、适老系统，这些都在交付版本的房子里呈现了。
适老坐浴
车位交付情况
避免了毛坯时代的风险。再加上顺义京承高速8号出口东侧几百米的区位，对驾车出行的业主来说，自住完全没问题。
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