过去几年上海楼市最大的风险是新房背刺，现在已经变了
这几年市场这么差，跟新房背刺也有关系
大虹桥二手房冲到过10万，6万的新房无限量供应，早晚会把二手房打下来
2019年6万买了徐泾中骏天璟，2022年想9万卖出，发现旁边蟠龙天地新房6.3万，有点绝望
2024年想8万卖出，发现旁边绿城春晓园新房6.2万，更加绝望
2026年想6万卖出，发现宝业虹桥国展里新房6.17万，直接破防
这几年房价全面调整，很多地方二手房降到位了，不会再被新房背刺
唯一还有背刺风险的，是火爆的叠加/联排别墅
远郊新房早就卖不动了，只要卖得还不错，不用猜了，基本都是别墅
洞泾的保利西郊和煦·领墅，去年6月29日开盘，到现在基本卖光
松江新城国贸海上原墅、萃屿原墅卖得都还行，去化率80%
浦东惠南，已经被抛弃的地方，别墅小区怀山望竟然触发了积分
郊区新房要卖好，只有低密度一条路，上海土拍早就指明了方向（《上海楼市终于走上美国道路，转型中最惨的一群人》）
开发商是一群人精，早就发现了这个趋势，拼命的建别墅
今年上市28个纯新盘，有别墅的占了18个，占比超过64%
很多小区容积率很高，做不了别墅，那就做高低配，硬塞也要塞进别墅
高低配意思是一部分土地密度搞到最高，剩下的土地密度就低了，可以建别墅了
高低配小区16个，占了57%，是环二入行以来最高的一年
很长一段时间高低配小区是小众产品，占比15%左右
2016年后慢慢的提高到30%
没想到现在接近60%了，真可怕，这种削足适履的缝合怪竟然成了主流
无利不起早，做高低配小区也是为了赚钱
上海郊区住宅早就过剩，主力买家是改善家庭，拼命的想住别墅
恰好建别墅又赚钱，普通小区3万，别墅就能卖到4-5万
而且建了高低配还卖得快，今年高低配小区平均去化率45.19%，纯高层新房去化率31.33%
不建高低配的开发商就是傻子
容积率1.5以上不适合建别墅，2.0以上别墅就很局促
就这还能卖火，可见上海人对别墅有多执着
上海到了置换阶段，自然产生对大面积，对花园、露台、地下室等休闲空间的追求
需求爆发，短期供应跟不上，上海的叠墅就卖的很贵
为什么别墅供应跟不上？
因为上海还有限墅令，不让建别墅
过去20多年需要买房的人太多了，短期土地供应有限，那只能拉高容积率，尽量多建房子，让大部分人先有房子住
短期土地供应被卡住，一方面收储有个过程，一方面国家也控制上海土地出让面积
怕人都来上海，大城市更拥挤
中西部没人的城市，反而给大把的土地，希望人口都去中西部
这是重点啊，上海土地供应不足，是阶段性的，是需求突然爆发导致的
因为限墅令，因为人为提高土地密度，上海出现了那么多高低配小区，所以环二说他们是削足适履
高低配小区整合了所有缺点：
其实上海根本不缺地，上海是平原城市，外环外空地成片成片的
浦东中环空地都很多
现在买房需求少了，土地开始过剩，没必要刻意拉高容积率，建高密度小区了
上海很多地方不拍地，只有一个原因，土地卖不掉
比如宝山北郊未来产业园那里，曾经连续卖了四五个楼盘，现在停供了
不是没地了，是没人买，大家看看这里像缺地的样子么
买房需求少了，现有土地完全可以满足，那没必要非得建高密度小区
恰好市场又到了改善周期，低密度的土地会越来越多，好房子会越来越多，刺激大家换房
《求是》杂志也说了，要建设好房子，只有好房子还能卖得掉
国家很明白，房地产市场要继续搞，只能是让有房的人再换房
降了一半你都没买房，可能不指望你买了
未来低密度小区纷纷上市，还有可能打开限墅令，直接背刺现在火爆的叠墅
现在的火爆是阶段性的，是政策扭曲出来的
阶段过了，一定会重新定价
容积率2.0以上的土地其实不值钱，应该按普通小区定价
现在按别墅价格卖出去，卖出了低密度地价
有客户把这些叠加/联排别墅叫“握手别墅”，跟能隔壁楼握手的别墅
密度这么高，其实违背了别墅的初心
大家短期能接受，是实在没得选
未来低密度土地更多，甚至有可能打开限墅令
低密度的别墅一来，这些“握手别墅”不会再有人买；已经住进“握手别墅”的家庭，也会抛盘置换，换真正的别墅
上次（《上海楼市终于走上美国道路，转型中最惨的一群人》）讲这个话题有粉丝担心，低密度项目价格更贵，会买不起
不会买不起的，上海土拍容积率降低了，地价没有明显升高
道理也很简单，购买力就那么多，能买走的套数就那么多
低密度别墅多了，总价也高不了
无非是现在买“握手别墅”的需求，去买新的低密别墅
肯定有住叠加别墅的业主说，你这是危言耸听，国家不会打开限墅令
一定会打开的，任何的限制措施都是解决短期问题，长期来看根本不需要限制
跟限购一个道理，上海原来不限购
2010年市场太火爆了，房子不够卖的，2011年被迫启动限购，有序释放需求
现在买房需求没那么多了，限购就会慢慢取消
等到郊区有钱人都住上叠加别墅了，房地产还怎么搞？
只能推出更好的别墅，让你再换一次房，那只能取消限墅令
当然这个风险主要是郊区，市区风险低一些
中环内土地还是非常稀缺，建纯别墅的概率很低
上海这样的大城市的市区资产，尤其是低密度资产，在全球都很稀缺
被背刺的概率不高
当然风貌别墅例外，这个产品问题也很大，我们后面出专题分析
郊区也分三六九等，你们家小区、你要买的房子背刺风险有多大？
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