近日，平安基金、平安证券、银河证券就平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“平安西安高科产业园REIT”）的问询做出回复。

平安西安高科产业园REIT底层资产为位于陕西省西安市的西安软件新城软件研发基地二期部分物业，原始权益人及运营管理机构均为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“配套公司”）。

项目底层资产的建筑面积32.50万平方米，其中可出租面积约21.25万平方米，2016年陆续开始运营，租户约140家，含税租金单价主要以50元/平方米/月为主。截至今年3月底，不动产项目加权平均出租率85.48%，时点出租率86.43%。

项目采用“股+债”结构。基金募集投资人资金后，用于认购资产支持专项计划全部份额；专项计划作为SPV，以募集资金向原始权益人收购项目公司100%股权，实现对底层物业的完全持有。与此同时，专项计划向项目公司发放股东借款。

回复显示，西安软件新城研发办公物业的关联交易占比从8.94%攀升至16.39%；近九成租约2028年底前集中到期；项目估值下调近5%。

估值下调近5%

项目评估基准日已由2025年6月30日更新至2026年3月31日，基准日更新后的不动产项目评估结果由首次申报稿的13.6亿元调整为12.93亿元，调降约4.93%。

对于估值调整，管理人给出两点解释。一是，价值时点变化导致收益期限减少，估值下降，即评估基准日往后推移9个月，剩余土地使用年限相应缩短，估值相应降低。

二是，出租率、增长率、收缴率调整，导致同一年预测收入下降，估值下降。回复显示，出租方面，由2030年至2031年的88%、2032年至2034年的89%，同意调降至87%；增长率由2028年至2034年的2%，调降至2030年至2033年1%、2034年至2035年1.25%；长期增长率由2%降至1.5%。

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制图：澎湃新闻记者庞静涛

对于折现率的下调，管理人称，本次评估测算采用6.0%的折现率，由评估机构结合项目实际情况进行假设，考虑长期增长率下调至1.5%后与已发行同类公募REITs折现率可比，在合理范围内。

近90%的租约三年内集中到期，竞品建筑面积超80万平米

问询关注到项目租约集中到期和周边竞品的风险。

根据申报材料，截至2025年6月30日，项目所签租赁合同2025年、2026年、2027年、2028年及之后到期的租赁面积占比分别为27.63%、18.39%、25.29%、28.69%。

经过2025年及今年一季度的调整，该项目近90%的租约仍在未来三年内集中到期。截至今年3月底，2026年、2027年、2028年、2029年及之后到期的租赁面积占比分别为27.08%、28.86%、31.82%和12.24%。

回复函显示，管理人认为租约到期的时间分布相对均衡，截至3月31日出租率为86.43%。尽管如此，项目仍面临区域市场竞争加剧或租户经营策略调整等因素，导致到期租约无法顺利续签或新增租赁未能及时衔接的风险。

关于竞争物业，根据申报材料，区域内主要在建及拟开业的同类项目包括浪潮西北总部基地建设项目、三人行数字信息产业基地项目、百度智慧中心项目、中电科太极西安产业园项目。

根据回复函，上述四个竞争项目建筑面积合计约80.45万平方米，预计在2028年之前均会投入建成使用。管理人称，新增供应以“自用”为主，其次是吸引其产业链上下游的生态伙伴入驻，预计其实际投向纯商业租赁市场的面积将显著低于总建筑面积。

为应对竞争风险，本项目已设置分红豁免机制，原始权益人承诺未来五年在触发相关条件时，自愿放弃其持有份额当年全部或部分分红，优先保障其他份额持有人基于预测可供分配金额的收益。

回复函显示，今年下半年、2027年、2028年、2029年和2030年，基金投资者实现的预期可供分配金额分别为3630.40万元、6631.82万元、6660.87万元、6693.02万元和6849.22万元。

关联交易逐年提升

关联交易逐年提升，监管问询。

回复显示，2023年至2026年一季度，不动产项目现金流来源于关联方的比例分别为8.94%、10.70%、11.90%和16.39%，关联交易内容为空调服务、停车位租赁和房屋租赁。

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其中，空调费和停车费采用的是固定分成模式：空调费项目公司每年固定收取360万元（含税）；停车费固定收取480万元（含税）+超额分成，若当年度停车费总收入超过600万元（含税），超出部分需按60%的比例分成。

2023-2025年度，配套公司直接向租户收取的含税空调收入（以下简称“穿透入）年均1119.14万元，配套公司空调分成收入平均比例为68%。同期，平均穿透停车费收入为786.98万元（含税），项目公司分成平均比例约为70%。

回复显示，根据行业经验，受托方受托管理停车位的报酬约为停车费收入的20%-40%，即停车位业主分成比例约为60%-80%，按照行业内较低的分成比例计算，项目公司分成收入约为472.19万元，取整为480万元。

管理人称，本项目关联交易中的停车费和空调费收入，其收入来源穿透均为园区租户或停车位的实际使用人，穿透收费按照市场化定价收取，不存在收入来源集中于单一关联方的情形。