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6月20号，住总在顺义河东（俸伯站）的0037地块，正式官宣案名：青年ONE序。
这个盘我关注挺久了，主要原因是一期青年one在2024年9月开盘，成交均价3.26万，9个月就清了盘。在这两年顺义新房市场上，是非常亮眼的存在。
二期和一期挨着，今年3月18日，被住总拿下，楼面价1.4万，比一期还便宜了2200.
青年ONE序样板间正在筹备中，预计在7月中旬即将开放，这个项目怎么样，值不值得买，适合谁买，坑在哪里，今天一次性说清楚。
01 项目什么定位
青年ONE序，住总集团（北京城建旗下）开发，青年ONE的二期，不是什么新系列。
位置在顺义区南彩镇，紧贴15号线俸伯站。——河东，指潮白河以东那片。地块西侧就是一期青年ONE。
定位很明确：低密纯洋房、刚需及年轻家庭、地铁通勤盘。容积率1.3，11栋6-10层坡顶小洋房，总共432户。注意，是纯洋房，没有高层混进去。
这个定位跟一期一脉相承，但序把密度又压低了——一期容积率1.5，序1.3。
02 成本底牌：楼面价便宜2200，这是它最大的筹码
3月18号那场土拍，住总京顺是底价拿的，5.71亿，折合楼面价约1.4万/㎡。
对比一下亲哥一期：一期楼面价1.62万/㎡。序便宜了2200元/㎡。
别小看这2200。
虽说地价不代表售价，但是多出来2200，在顺义刚需市场上，就是给了开发商一个安全垫——地价低，它就有空间不减配、不溢价，甚至把产品做升级。市面上绝大多数刚需盘是"被地价牵着鼻子走"，序是"手握地价主动权"。
它大概卖多少钱？
新房的定价是随行就市，参考在售竞品，目前可以作为参考的主要是星悦时光，历史网签均价3.41万，6月份网签均价3.45万。
青年one一期的成交均价是3.26万。
最终开盘价预计是在三万三四的水平，开发商想开盘即清盘，说不定力度还会更大点。
按主力户型估算一下，75平起步大概230万，89平主力约280万，106平次主力约330万，129平楼王上探400万。300万级别的真地铁+低密河景洋房，在顺义刚需段，这是极具竞争力的。
03 产品力：三面宽+得房率冲100%，但有个容易被忽略的坑
户型是75/89/106/129㎡四款，从紧凑三居到楼王四居，标准的刚需刚改组合。
亮点不少。
大部分户型能做到10米左右三面宽，带架空层的3号、4号楼面宽更到11米。好采光好格局，这价位不多见。
更狠的是赠送。指标里地上不计容面积有1093㎡，南向开敞阳台+防火挑檐（大概率封闭进室内）+北侧设备平台+端户转角窗，综合算下来得房率非常可观。
其中75平赠送面积高达16平，89平赠送面积高达18平，106平赠送面积高达21平，129平赠送面积高达25平。
窗外是真河景。南侧直面潮白河水岸、万亩森林公园和减河公园。别人家窗户看邻居外墙，这里看水岸线和林冠线。
不过有个细节，序容积率1.3比一期1.5低，可楼栋整体西偏南超20度，靠角度卡日照规则，把楼间距压缩了。一期是正南正北、实打实的宽楼间距。所以真实居住密度，可能没数字显示的差距那么大。
04 通勤与配套：地铁真近，河景真有，但六环外的代价也在
通勤是这盘最强的牌。距15号线俸伯站C1口步行约400米，7站到望京。对在中关村、望京、新国展上班的年轻人，这是实打实的职住平衡——每天多睡半小时不是吹。
周边：京汉生活广场、规划商业用地、北京儿童医院顺义妇儿医院，日常够用。北侧连续5个商业地块（规划中），南侧一共7个住宅用地——说明这片是成片开发的河东新区，未来供应不小。
河景前面说了，潮白河+双公园，生态稀缺。
代价也得摆明白：
六环外、城市界面跟望京、海淀没法比，配套能级有限，大量靠规划兑现，周期以年计。
顺义整体新房均价4.4-4.7万/㎡，可那是被后沙峪、中央别墅区、天竺顶豪拉高的。刚需段像河东、顺义城，仁和，实际3万出头。序就蹲在这个刚需洼地里，别拿顺义"全区均价"当自己的价格参照。
学区别抱太高期待，河东教育资源一般，具体划片以顺义教委最新公示为准。
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