◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

上周以来，上市房企开始陆续发布2026年中期业绩预告。近些年地产央国企持续“当道”，相较于其拿地、卖房的异常高调，为何业绩却愈发“拉胯”？

比如保利置业，预告今年中期归母净利由盈转亏，业内倍感吃紧。若说保利置业仍属于地产央国企中的二流梯队，那些跻身于头部房企诸如招商蛇口等，又会如何？

据招商蛇口公告，其预计2026年上半年归母净利润5亿元至6.5亿元，同比下降55%-65%，这等于被“腰斩”了；预计扣非后归母净利润5000万元-7000万元，同比下降93%-95%，就更显得“拉胯”了。

招商蛇口解释说，今年上半年公司房地产项目竣工交付并结转面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；投资收益同比减少。

换成大白话，就是开发项目不仅陷入“增收不增利”泥沼，而且项目利润空间还被严重压缩了。招商蛇口只是没说得更直白些。

2025年上半年，招商蛇口实现营收514.85亿元，同比微增0.41%；归母净利14.48亿元，同比增幅2.18%，而扣非后同比下降31%至约9.62亿元。该期内，其综合税前毛利率14.38%， 同比提升2.39个百分点，其中开发业务毛利率16.27%，同比增加3.38个百分点。为何到今年上半年，招商蛇口就突然“断崖式”利润大降？

从地产开发项目结转周期看，今年上半年结算项目应是最近一两年卖出去的。比如2023年，招商蛇口实现签约销售额同比增幅0.35%至2936.35亿元，签约销售面积同比增加2.49%至1223.41万方，签约均价24001元/㎡。

2024年，招商蛇口累计实现签约销售额2193.02亿元，签约销售面积935.9万方，签约销售均价23432元/㎡，相较于2023年各指标均有所下滑。

2025年，招商蛇口累计实现签约销售额1960.09亿元，签约销售面积716.12万方，签约均价27370元/㎡，意味着销售额降幅小于销售量降幅，致签约均价同比上升近400元。

实际上，招商蛇口开启规模竞争始于2022年，彼时楼市突然遇冷深调，一大批一线民营房企受债务及资金链出险或承压等开始缩表，地产央国企凭借央企信用优势逆市加速登场。

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来源：地产密探图库

看拿地投资端，2022年招商蛇口拿地总金额及权益金额均跻身全国房企第五，该年获取56宗地，总计容建面约726万方，总地价约1279亿元，权益地价766亿元，拿地权益比率同比上升至约60%，平均楼面价17617元/㎡。

2023年，招商蛇口以聚焦“强心30城”、“核心6+10城”等投资策略全面开启“买买买”模式，该年累计拿地55宗，同比少1宗，总计容建面同比减少136万方至约590万方，拿地总金额1134亿元，但权益地价同比新增101亿元至约867亿元，平均楼面价飙升到约19220元/㎡。

2024年，招商蛇口累计拿地26宗，总计容建面约225万方，总地价约486亿元，权益地价335亿元且对应权益比例上升至68.9%，平均楼面价上升至2.16万元/㎡，在“核心10城”投资金额占比90%，在一线城市投资金额占比59%。

2025年，招商蛇口累计获取43宗地，总计容建面约440万方，总地价约938亿元，平均楼面价21318元/㎡且略低于2024年。

再看近三年经营业绩。2023年，招商蛇口实现营收1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比提升48.2%。这一年，招商蛇口整体税前毛利率同比下降3.4个点至15.9%，其中开发业务税前毛利率同比下降4个点至17.1%。

2024年，招商蛇口实现营收约1789.47亿元，同比增长2.25%；归母净利润约40.38亿元，同比减少36.09%。这一年，招商蛇口税前整体毛利率进一步下滑至14.61%，其中开发业务毛利率已降至15.58%。

2025年，招商蛇口实现营收1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润10.24亿元，同比下滑74.65%。这一年，招商蛇口综合毛利率同比进一步降至13.76%，其中开发业务毛利率同比降至15.33%。

回到2026年上半年，招商蛇口在销售端表现还不错，该期内实现签约销售金额同比增长8.3%至962.45亿元，销售面积同比减少近30万方至305.18万方，签约均价30357元/㎡，较上年同期均价约26536元/㎡上涨了约3821元。

这是否意味着，招商蛇口在接下来一两年内的业绩将明显改善？实际上，销售金额增速“回正”，应是招商蛇口在核心城市的部分较高溢价拿地项目入市，均价本身就较高，叠加优质区位等影响，在高改市场较热销。

据公开披露，年初以来，招商蛇口北京朝棠揽阅项目亮相即走热，已去化近九成；深圳海晏府首推108套去化九成，观潮府单日卖了60亿元；上海康定壹拾玖三开三捷卖了80亿元，安澜上海单盘首开卖了90亿元；西安招商西安湾44天内三次开盘累计热销23亿元等。

虽如此，招商蛇口今年上半年整体销量并没有起来，而且还有所下滑，而这关系到集团整体存货的周转率，以及整体利润表现等。