一、房地产政策底已现，但投资底信号不显
2021年以来，中国房地产政策逐渐走向全面宽松的格局，消费端持续放松购房资格门槛、降低贷款利率、提高贷款额度；供给端持续改善房企资金状况，同时降低土地供应，推进城中村改造、保交楼等。
截至目前，全国仅有北京、上海、深圳、三亚没有全面放开限购，北京、上海、深圳、长沙还有部分限售政策，其余城市已经全面放开限购限售，和2021年之前相比，购房门槛已经几乎取消。后续出台的房地产政策虽然预计将进一步宽松，但已经再难言“刺激”，更多的是部分城市进行“打补丁”，例如进一步提高公积金贷款额度上限、提供各种形式的购房补贴等。可以说，房地产的“政策底”已现。
然而，政策底并不代表市场底的出现。2026年上半年，全国房地产销售额和销售面积同比下降13.6%和11.6%，虽然降幅相比今年初明显收窄，但相比去年同期仍在扩大，房地产销售市场仍在探底过程中。
而投资端的“底”则将更加延后一步到来。1-6月，中国全国房地产开发投资同比下降18.0%，房屋新开工面积同比下降23.4%，施工面积同比下降12.5%，竣工面积同比下降23.7%。投资降幅仍在持续扩大中，施工情况也没有明显改善的痕迹。表明房地产投资情况仍然萎靡，这也是影响建筑用钢需求的核心场景。
目前来看，房地产“政策底”已现，“销售底”仍在逐步建立过程中，或将在年内到来；而“投资底”仍然没有明显信号，建筑钢材需求总量承压态势明确。
二、建筑钢材需求总量下滑，面临结构改变
商品房行业收缩趋势确定，但为了稳定房地产市场，并逐渐引导房地产市场健康发展，中央出台了多项政策，成为房地产投资的新增长点。另外，商品房需求整体收缩的同时，消费结构出现改变，区域、品种均出现一定程度分化。
1. 三大工程、存量改造等的影响
“三大工程”是指保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设.2023年4月中央政治局会议首次提出，并在7月、10月中央政治局会议及中央金融工作会议中多次强调推进实施。根据住建部数据，“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1,100多万套（间），国开行累计发放相关贷款1.02万亿元，综合金融支持超过1.6万亿元，整体带动投资约5万亿元。“十五五”期间，持续推进“三大工程”建设，其中包括完成4000个城中村改造，预计整体带动投资2.5-3万亿元。
2025年，中国房地产开发投资总额8.3万亿元，2023-2025年，每年“三大工程”带动投资1.6万亿元左右，占比不到房地产开发投资总额的20%。“十五五”期间预计每年带动投资总额不足1万亿元，整体对房地产开发投资促进作用有限。
存量改造是指老旧小区改造如电梯加装、外立面翻新、管网改造等，以及城市更新如商业综合体改造、写字楼升级等。根据住建部数据，“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区超过24万个，总投资规模预计5万亿元，而城市更新（含存量改造）整体投资规模高达20万亿元左右。国务院于2026年5月22日印发《城市更新“十五五”规划》，计划在“十五五”期间新开工改造城镇老旧小区11.5万个，城镇危旧房改造50万套（间），城市地下管网改造36.5万公里，完整社区建设改造5,000个等，市场总容量预计达15万亿至20万亿元，每年3-4万元的投资拉动，这对拉动中国房地产投资是有重大意义的。
综合来看，“三大工程”和存量改造可延缓建筑钢材需求下行斜率，但无法完全对冲商品房下滑，同时，这两个工程的用钢占比将显著提高。
“三大工程”和普通房地产类似，主要使用螺纹钢；而存量改造涉及多种形式的建筑开发，除螺纹钢外，管材、型材、板材需求占比提升，同时项目规模不及从0开始的新开工项目，钢材使用可能呈现单次用量少但频次高的特点。
2. 区域分化加剧
经过多年“房住不炒”的政策引导以及房地产市场的深度调整，当前商品房的需求主要锚定刚需+改善，而非投资，因此当前房地产需求强度的区域分布和人口流向高度相关。
对于人口净流入区域，例如长三角、珠三角核心城市。流入的人口代表着增长的刚需，因此总体需求下降幅度有限，表现出较强的韧性。而对于人口净流出区域，例如东北、西北部分城市，刚需、改善需求都在全面撤退，整体需求加速萎缩。
此外，人口净流入的城市财政情况往往相较人口净流出的城市更加健康，因此“三大工程”、存量改造等建设推进往往更加顺畅，保交楼等政策也能高效落实，即房地产新增需求落地更有效。
人口净流入、财政更健康的省市，刚需、改善需求更具韧性，新增需求落地更加高效，因此房地产建筑用钢需求收缩斜率平缓，在具有重大项目集中推进时还有一定增长空间。而人口净流出、财政压力较大的省市，居民购房需求快速萎缩，新增需求兑现缓慢，建筑用钢需求收缩显著。整体来看，房地产建筑用钢需求更加向长三角、珠三角核心城市聚焦，而西北、东北等地区的低能级城市需求预计在中期内难见明显好转。
3. 绿色建筑的推广
绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。2026年7月，国务院印发《"十五五"碳达峰行动方案》，明确提出建筑行业绿色转型目标，到2030年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，完成既有建筑节能改造面积超8亿平方米，累计建设超低能耗、近零能耗建筑超0.5亿平方米，并推广装配式建筑。
相比于普通混凝土建筑，绿色建筑要求设计寿命更长，材料全流程可追溯，并且全生命周期碳排放有明确要求。因此对建筑钢材的要求需要更高强、更耐久、更标准、更低碳。落实到钢材品种上，不仅对螺纹钢的强度要求提高，对型钢、中厚板、高强钢等钢材的需求占比也会有所提高。
此外，随着装配式建筑、钢结构建筑的推广，单位面积用钢量将有所增加，其中钢结构住宅的用钢单耗（100-120公斤/平方米）远高于普通建筑的平均水平（55公斤/平方米），并且钢结构需求以钢板为主，占到65%以上，其余主要是热轧型材。目前我国钢结构建筑占比不足10%，如果能达到发达国家的30%水平，将新增大量用钢需求。
绿色建筑、装配式建筑、钢结构建筑占比提升，将使传统螺纹钢需求进一步萎缩，落后产能加速出清，而冷扎钢筋、高强钢、热轧钢板、型钢、涂镀板、不锈钢板等需求将会有所增加。
三、策略建议
面对房地产新政后时代建筑钢材需求的结构性转变，产业链各环节需采取差异化策略应对。
生产策略：建筑钢材需求总量承压是长期趋势，不宜对需求反弹抱有过高预期，战略重心应从"规模扩张"转向"结构优化"。具体而言，需压缩普通螺纹钢产能，重点布局高强钢、H型钢、中厚板、涂镀板等绿色建筑和装配式建筑受益品种，同时加强技术研发，提升Q390、Q420、Q460等高强钢生产能力，满足绿色建筑对材料轻量化、高强度、长寿命的要求。
在区域布局上，应向长三角、珠三角等人口净流入、财政健康、绿色建筑政策执行力度强的核心区域集中，谨慎对待东北、西北等人口净流出地区的产能投放，避免在需求加速萎缩区域形成无效产能。
市场策略：贸易商需重新评估网络布局，逐步退出人口净流出、财政压力大的低能级城市市场，将资源向京津冀、长三角、珠三角核心城市收缩，同时扩展产品品类，降低对单一螺纹钢品种的依赖，增加型钢、板材、管材等绿色建筑受益品种的经营比例，提升技术服务能力，从"赚差价"向"赚服务费"转型，对接装配式建筑企业、钢结构公司等新兴客户群体，提供从材料选型到加工配送的一站式服务。
应从传统现货销售向项目直供、JIT配送转型，建立全流程碳足迹追溯体系，满足绿色建筑的碳排放核算要求，优先选用具有绿色产品认证和碳标签的钢材产品。
投资策略：在配置建筑钢材相关资产时，应重点关注产品结构优化领先、区域布局合理、绿色低碳转型积极的钢铁企业，规避普通螺纹钢产能占比高、区域集中于需求萎缩地区的标的，把握绿色建筑推广和区域分化带来的结构性投资机会，同时警惕房地产投资端持续下滑、政策执行不及预期、新型建材替代等风险因素。
总体而言，房地产新政后时代建筑钢材市场将呈现"总量下降、结构优化、区域分化"的格局，产业链各环节需顺势而为，在存量市场中寻找结构性增长机会，实现从"规模扩张"向"质量提升"的战略转型，方能在行业深度调整中立于不败之地。
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