【裁判要旨】
抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权的，人民法院不予保护；因该抵押权作出的抵押登记失去存在基础，应当予以注销。
本案中，2014年9月单某将其房屋为刘某、杨某向王某借款30万元提供抵押担保并办理登记。王某在长达8年的主债权诉讼时效期间内未行使抵押权，且2018年重新签订的借款合同未经单某同意继续以该房产抵押，故王某对案涉房产的抵押权已丧失国家强制力保障，法院判决解除抵押登记。
【关联法条】
01《法典》第四百一十九条
抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
02《法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力（法律另有规定的除外）。
03《事诉讼法》第一百七十条第一款第一项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
【法律关系】
01王某 ↔ 刘某、杨某：民间借贷关系（借款合同）
02单某 ↔ 王某：不动产抵押担保关系（抵押合同+抵押登记）
03单某 ↔ 王某（争议焦点）：抵押权消灭后的抵押登记注销纠纷
【原告诉请】
请求判决解除2014年9月24日王某与单某在马鞍山市不动产登记中心办理的案涉房屋抵押登记。
【被告答辩】
01王某对单某主张不同意，主张其与单某存在口头协议，约定偿还27万元后再解除抵押权，但未能提交有效证据证明。
【法院查明】
01 2014年9月22日
外人刘某、杨某向王某借款30万元，单某以自己房屋提供抵押担保；三方签订借条，单某作为担保人在借条上签字；同日双方签订名为"借款合同"实为担保合同的协议，约定借款期限一年（2014年9月22日至2015年9月22日）。
02 2014年9月24日
单某与王某前往不动产登记中心办理抵押登记手续。
03其后刘某归还了部分借款。
04 2018年4月21日
在单某不知情的情况下，王某和刘某、杨某签订新的借款合同，仍约定以单某房产作为抵押。
05 2022年
王某起诉刘某、杨某及单某要求承担连带还款担保责任；花山区人民法院驳回对单某起诉；王某上诉至马鞍山市中级人民法院亦被驳回。生效判决认定：单某未表示同意继续将案涉房产作为2018年借款合同的抵押物。
【法院认为】
01 一审（雨山区人民法院）观点：
- 单某与王某于2014年9月22日签订的抵押合同已约定了期限
- 2018年4月21日王某和刘某、杨某签订借款合同时单某并不知情，亦未明确表示同意继续以案涉房产作为抵押物。
- 王某提交的证据不足以证明其与单某存在口头协议约定偿还27万元后再解除抵押权。
- 对单某要求解除抵押登记的诉请予以支持。
02 二审（马鞍山市中级人民法院）观点：
- 《民法典》第四百一十九条明确规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。王某未在抵押担保主债权诉讼时效期间行使抵押权，对其未行使的抵押权不予保护
- 2018年借款合同中单某不承担担保责任已有生效判决认定。
- 王某关于口头协议的主张证据不足，不予支持
- 王某因未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，已丧失国家强制力保障；基于该抵押权作出的登记失去存在基础，应予以注销
【裁判结果】
01 一审：解除王某与单某在马鞍山市不动产登记中心办理的案涉房屋抵押登记。
02 二审：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
01抵押权是物权但以抵押物的交换价值为权利内容。即使未行使的抵押权法院不予保护，只要抵押登记继续存在，其公示力仍然及于该抵押物，影响抵押物的正常使用和流转。从物尽其用、节约资源的角度考量，当抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权时，法院应当判决解除抵押登记。
02实务提示：担保人在为主债务提供抵押担保后，若债权人长期不行使权利（超过主债权诉讼时效），可依法主张解除抵押登记，释放房产价值。
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