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静安顶豪清盘倒计时！曹家渡核心「招商康定壹拾玖」最后少量177-238㎡传世大平层，入主老静安正当时
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在上海内环豪宅市场，真正具备城市核心地段+深厚人文底蕴+纯粹顶豪产品力的新房，早已进入稀缺存量时代。尤其是寸土寸金的老静安，土地开发趋近饱和，全新纯改善顶豪新房可谓卖一套少一套。

深耕上海豪宅赛道多年，看过无数内环项目后，我始终觉得：老静安的豪宅，贵在“烟火与贵气共生、繁华与静谧相融”。不同于新兴板块的流水线豪宅，老静安的顶豪，自带城市核心的稀缺底色与不可复制的历史肌理。

今天带大家实探的招商·康定壹拾玖，正是招商蛇口落地静安曹家渡的高阶玺系迭代作品。项目自面世以来，凭借硬核产品实力持续领跑内环顶豪市场，创下三开三捷、单盘揽金超80亿的亮眼成绩，成为2025年上海内环顶豪标杆之作。目前项目已进入清盘冲刺阶段，仅余少量建面177-238㎡大四房户型，总价2800万起，是当下入手老静安核心新房的难得窗口期！

不少关注内环豪宅的粉丝都知道，近两年上海土拍核心地块溢价持续走高。2024年上海第五批次土拍中，招商蛇口联合南通瑞城，以56.6亿总价、31.2%高溢价拿下静安区曹家渡核心地块，成交楼面价高达114145元/㎡，足以印证这块土地的稀缺价值与市场认可度。

作为招商蛇口上海市区核心能级地块作品，康定壹拾玖承载着品牌多年豪宅打造经验。在此之前，招商玺系作品早已深耕上海，从经典玺系到海上清和玺，积累了成熟的顶豪产品打造、场景营造与高端服务体系。而康定壹拾玖出于玺系、更高于玺系，是招商整合全国顶级资源，从审美、定制、场景、服务全维度升级的市中心顶豪迭代之作，更是招商上海顶豪系列的标杆源点作品。

一、沉淀百年人文底蕴，老静安核心土地，天生豪宅基底

真正的顶豪，从来不止于建筑本身，更贵在土地的精神内核。康定壹拾玖落址的老静安康定路，是上海百年人文荟萃的绝版热土，每一寸土地都沉淀着海派风雅与时代记忆。

这里曾是上海滩名流雅士的聚居地：康定路2号，是昔日颜料大王的张家花园；康定路5号，是诞生中国电影首次对外放映的徐园，更是南社文人雅集的文化胜地；康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学旧址；康定东路85号，更是张爱玲童年居所的麦根路别墅。百年文脉浸润，让这片土地摆脱了单纯的商业繁华，拥有了独一份的城市软实力与人居情怀。

相较于新兴豪宅板块的流量属性，老静安的价值更具稳定性与传承性。扎根内环核心、藏于梧桐秘境之中，这里既有市中心的璀璨繁华，又有闹中取静的低密奢适，是高净值人群公认的“传世宜居板块”。也正因土地稀缺、底蕴深厚，区域内二手房源流通率极低，业主大多长期持有，足以见证板块人居价值的坚挺。

二、全维顶配成熟配套，内环芯全能生活圈，兼顾繁华与便捷

除却稀缺的人文地段，项目的硬核生活配套同样拉满，作为内环成熟核心板块，曹家渡无需等待规划落地，所有配套均为现成实景，宜居属性直接拉满。

交通：三轨交+立体路网，全城高效通达

项目坐拥内环黄金交通脉络，500米范围内双轨交环绕，步行可达13号线、14号线武宁路站与武定路站，一站直达静安寺核心商圈。同时毗邻内环高架、南北高架、延安高架、北横通道等城市级主干道，多维立体路网无缝衔接全城核心商圈、商务区与交通枢纽，日常通勤、跨区出行高效便捷。

教育：百年优教集群，浸润书香成长

老静安的教育资源稳居全市第一梯队，项目周边名校环伺，教育密度与质量双高。直线600米可达全市公办标杆一师附小，同时汇聚南西幼儿园、诗意久幼儿园、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验小学、市三女中等一站式优质教育资源，百年醇厚学养浸润，为孩子成长保驾护航。（注：新房不承诺学区，教育资源仅为区域配套罗列，最终以政府最新公示文件为准）

医疗：顶尖三甲护航，守护全家健康

医疗配套是高端人居的重要底气，项目周边集聚上海顶级医疗资源，复旦附属华山医院、华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等多家三甲医院环伺，全方位覆盖日常诊疗、专科养护、妇幼保健等需求，为家人健康筑牢坚实保障。

商业休闲：商圈扎堆+生态绿意，高阶生活日常化

商业方面，项目距离静安寺商圈仅1.5公里，地铁一站直达、步行亦可抵达。周边KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富、芮欧百货、兴业太古汇等高端商业体密集环绕，奢侈品购物、高端餐饮、休闲娱乐一站式配齐，满足高净值人群高阶消费需求。

生态休闲上，板块内坐拥五星级城市公园中山公园，绿意丰盈、环境清幽，是日常散步、运动康养、亲子休闲的优质去处，在繁华内环芯，难得私享一片静谧绿意。

三、极致产品主义，从建筑到景观，打磨传世豪宅质感

如果说地段是康定壹拾玖的天赋优势，那全维度精细化产品力，就是项目逆势热销、登顶内环顶豪赛道的核心底气。项目从社区规划、建筑立面、景观造境、公区配套到室内精装，全程贯彻高定产品思维，从公区卷到室内，从硬装精研到软装定制，以实景落地的品质，诠释招商豪宅的产品主义内核。

归家风仪：揉石成缎，复刻高阶归家仪式感

社区归家大门是豪宅的第一张名片，康定壹拾玖摒弃流水线化的设计，秉持“揉石成缎”的艺术理念，不计成本甄选优质天然石材，通过水刀雕刻、手工精磨、高精度抛光等数十道繁复工艺，雕琢出流线型艺术石墙。温润的米黄色石材模拟自然风韵曲线，搭配夜间专属灯带，光影流转间尽显庄重雅致，打破传统高墙的厚重感，兼具温度与尊贵。

社区配置贯穿全园的风雨连廊，灯带绵延排布，无论晴雨，皆能保障业主归家的舒适与仪式感，细节之处尽显顶豪匠心。

建筑立面：古今交融，打造城市封面美学

建筑外立面融汇古典建筑精髓与现代摩登审美，采用高定多材质复合工艺。主体甄选耐久天然石料，打造挺拔庄重的建筑柱式，搭配细腻优雅的弧形线条，叠加仿古铜色金属线条与大面积落地玻璃，超高窗墙比最大化引入采光与景观视野。

柔和的弧形元素消解了建筑的硬朗感，东方雅致韵味与都市现代质感完美融合，历经时光洗礼依旧经典耐看，真正做到为传世而生。

台地景观：立体造园，重塑内环低密人居意境

为打破传统社区平铺直叙的景观短板，项目采用整体台地抬高设计，社区整体地势最高抬升超7米，与市政道路形成天然高差，不仅让社区整体气场磅礴、居高临下，更有效隔绝外界喧嚣与扬尘，保障社区内部的静谧纯粹。

景观造境借鉴经典九曲花街形制，通过堆坡造园、错落起伏的坡地设计，搭配缓坡绿植、下沉庭院、层级台阶，打造出立体多层次的台地花园。社区内落玉水院景致错落，层峦叠嶂的景观布局，如同徐徐展开的城市秘境画卷，移步异景、四季皆景。

同时，项目通过巧妙的地块规划，将公共通道优化为社区下穿通道，在满足交通功能的前提下，完整保留了社区的完整性与私密性，细节规划尽显高端人居考量。

全龄社区+顶奢会所，解锁高阶生活方式

社区打造约6米挑高首层架空层，实现室内外空间无界互通，将景观视野与活动空间深度融合。针对老人、儿童、青年全年龄段业主需求，定制多元化功能场景，打造专属家庭“第三生活空间”，适配全龄段日常休闲、社交康养需求。

更令人惊艳的是项目的顶奢会所配置，整体打造约3000㎡双会所体系，包含地下1800㎡高端主会所+地上1200㎡阔绰泛会所。整个社区仅324户业主，人均会所配套占有率远超同级别顶豪，尊贵属性拉满。

会所内部功能全配，恒温泳池、瑜伽房、健身房、棋牌室等康养休闲空间一应俱全，复刻老静安名流圈层的生活范式。1200㎡泛会所层高约6米，规划多元主题社交场景，既是业主日常休闲的好去处，也是邻里圈层交流的优质平台，让高端人居不止于居住，更有纯粹的圈层氛围。

精装细节：高定工艺，复刻奢侈品级居住质感

室内精装秉持“极致定制、细节致胜”的理念，深入探访民间工艺源头，打造专属项目的高定软装体系。定制冰裂纹瓷器装饰、四层金属镂空梧桐纹样装饰，借鉴外滩经典建筑肌理与高端剧院软装质感，通过手工压花、精密雕花等奢侈品级工艺，将海派雅致美学融入日常居住场景，每一处细节都经得起时间推敲。

四、全户型硬核测评！177-238㎡奢阔四房，适配全周期改善需求

本次清盘在售房源涵盖建面177㎡、193㎡、208㎡、238㎡全维度大四房户型，从进阶改善到顶豪收藏级户型全覆盖，所有户型均为纯大四房格局，南北通透、动线合理、尺度奢阔，完美匹配高净值家庭的居住需求与资产收藏需求。

177㎡四房两厅两卫｜进阶改善全能户型

作为项目入门级改善户型，177㎡四房堪称内环同面积段的“产品力天花板”，兼顾实用性与舒适度，是三口之家、二孩家庭的优选户型。

户型采用大三面宽朝南格局，四卧室两南两北均衡排布，采光通风面面俱到，空间格局中正平衡。全屋宽景阳台+多飘窗满配赠送，最大化拓展室内使用空间，提升居住通透感与观景体验。

主卧打造酒店套房级奢配，独立衣帽间+四分离卫浴设计，一字双台盆配置，兼顾日常使用效率与私密尊贵感，休憩、收纳、洗漱功能分区清晰，私享静谧居住体验。

户型预留灵活改造空间，北侧卧室与餐厅之间采用轻质薄墙隔断，无过多卧室需求的家庭，可灵活改造为开放式书房、工作室或茶室，让户型中央形成通透的南北对流格局，拓展公共空间尺度。

超大客餐厅一体化公共空间，尺度开阔、动线流畅，无论是多人家庭聚餐、亲友派对，还是日常亲子陪伴、居家办公，都能从容适配。独立家政间专属配置，解决居家收纳痛点，大件家具、清洁工具有序收纳，让居家生活更整洁有序。

193㎡高区平层四房｜云端观景阳光宅邸

193㎡户型坐落于楼栋13-14层高区，坐拥无遮挡视野与绝佳采光，是兼具舒适度与观景性的改善优选。户型做到惊人的14.4米四面宽南向采光，全屋光照条件拉满，全天暖阳充盈，是名副其实的“阳光平层”。

户型采用豪宅标配双套房设计，南北双卧独立卫浴，保障长辈、孩子居住的私密性与舒适度，有效规避家庭成员作息差异带来的干扰，让家庭居住氛围更和谐。

主卧空间全面升级，4米面宽奢阔尺度，打造集休憩区、独立衣帽间、四分离卫浴于一体的行政级酒店套房，床尾可从容摆放休闲沙发与边几，私享独处放松的静谧空间，高端居住质感拉满。

客餐厅与厨房等宽一体化设计，打破传统豪宅厨房局促的痛点。超大尺度厨房可搭配岛台设计，不仅满足中式爆炒、西式简餐的多元烹饪需求，更成为家庭社交、亲子互动的趣味空间，让烹饪不再是单一的家务功能，而是高阶生活的仪式感表达。

208㎡均衡型顶豪四房｜全维度均好性传世户型

208㎡户型是项目极具性价比的顶豪产品，区别于大户型重景观、轻实用的设计短板，该户型采用更均衡的空间分配逻辑，兼顾圈层排面与日常居住实用性，适合长期自住、家族传承。

户型打造6米超大面宽LDKG一体化巨厅，整体实现4.5面宽采光格局，南北通透、尺度恢弘，无论是商务洽谈、亲友聚会，还是日常居家休闲，都能轻松驾驭，气场十足。

全屋卧室分配极致均好，每间次卧面宽均达到3米以上，杜绝次卧空间局促、采光不足的问题，保障每位家庭成员的居住舒适度，实现真正的人居平权。

主卧搭载专属转角飘窗设计，270度观景视野，推窗即见社区立体园林景致与城市璀璨风光，每日晨光暖阳入户，私享沉浸式观景体验。户型创新配置双家政间，清洁工具、家居囤货分区收纳，彻底解决大平层收纳难题，打造豪宅最优收纳体系。

238㎡典藏级顶豪｜270度环幕观景家族宅邸

238㎡户型是项目的收藏级传世作品，专为高端圈层、家族传承打造，无论是空间尺度、景观视野还是私密性，都达到内环顶豪顶尖水准，是4000万级资产的绝版收藏之选。

户型核心亮点为约17.2米270度环绕式观景台，客餐厅居于户型核心景观位，自东向南无遮挡观景，端坐客厅即可俯瞰社区九曲花街、立体园林景致，远眺城市繁华天际线，踱步之间尽赏梧桐秘境与城芯风光，观景体验无可替代。

户型采用经典十字序列厅格局，从私享电梯厅、对开入户门归家，穿过仪式感长廊直达观景台，形成完整的公私分区动线。这条艺术长廊既是交通枢纽，也是主人品位的展示空间，可摆放艺术藏品、景观摆件，氛围感与尊贵感拉满。

主卧套房尺度极尽奢华，整体面积接近40㎡，串联独立观景衣帽间、四分离卫浴与奢阔休憩区。专属观景浴缸位、干湿分离卫浴、超大收纳衣帽间一应俱全，全方位复刻顶奢酒店居住体验，私享专属静谧的休憩空间。同时户型独立会客厅可灵活改造茶室、棋牌室，专属私密社交空间，适配高端圈层待客需求。

五、清盘窗口期稀缺预警！入主老静安芯最后的机会

纵观上海内环豪宅市场，核心逻辑始终是地段稀缺+产品稀缺+存量稀缺。老静安土地资源枯竭，全新纯改善大平层新房本就凤毛麟角，而康定壹拾玖凭借百年人文地段、全维成熟配套、招商顶豪产品力，成为内环豪宅的标杆之作。

项目备案均价约17.18万/㎡，总价2800万起即可入住老静安核心顶豪，对比同板块二手顶豪，新房品质更优、户型更合理、社区配套更完善，资产保值属性、居住舒适度双向拉满。

目前项目已进入清盘冲刺阶段，全盘仅剩少量177-238㎡优质房源，户型选择空间逐步收窄，优质楼层、黄金视野房源愈发稀缺。作为招商蛇口上海顶豪迭代代表作，兼具自住舒适度与资产收藏价值，无论是高阶改善自住，还是核心城市资产配置，都是当下内环楼市的优质优选。

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