南京超级大盘，即将迎来新物业！
今年3月，江宁禄口的翠屏城启动换物业程序，17家物企报名角逐。经过4个多月的层层PK，碧桂园生活服务高票中选。
根据此前提供的服务方案，碧桂园生活服务将带资300万进场，并投入53万采购设备物资（无需返还）、垫资600万用于小区品质提升。
这一巨额投入，能否让这个超级大盘重焕生机？
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翠屏城位于江宁禄口，这个建筑面积约104万方的超级大盘，由叠加别墅、联排别墅、独栋别墅、小高层、高层等业态组成，住宅总户数超7100户，停车位约7700个。
小区于2013年开始首批交付，2015年起由万园物业提供日常服务，2023年5月正式签约保利物业。
但与保利物业的合作，没能持续太久。锐评君为大家简要梳理了翠屏城这次换物业的时间线。
今年3月17日，翠屏城正式启动选聘物业的相关流程，公告约定了物业费标准（不含公共能耗费）：
多层不高于1.2元/㎡·月；小高层及高层不高于1.3元/㎡·月；叠加别墅不高于1元/㎡·月；联排别墅不高于1.5元/㎡·月；独栋别墅不高于2元/㎡·月。
并明确指出，要将公共收益的分配写进合同，即合理成本+补贴物企的占比30%，其余70%归全体业主所有，按季度结算支付至业委会账户。
公告发布后的短短一周内，碧桂园生活服务、中电熊猫物业、中海物业、永升物业、招商局物业、金地物业、融创物业、银城物业、金百丰物业等17家物企，递交了报名材料。
随后，包含碧桂园服务等在内的10家物企缴纳了竞聘保证金，并进行了商务报价，无偿投资报价最高的是雅生活智慧城市服务，超385万；人员配置最多的是金百丰物业，188人。
4月下旬，经过“多进五”筛选，碧桂园服务、德信盛全物业、银城物业、金百丰物业、弘阳物业5家物企入围。
5月10日，这5家物企参与了现场答辩会，最终，得票前两名的碧桂园服务、金百丰物业成功晋级“五进二”。
就在昨天（7月20日），翠屏城业委会公布了业主们的投票表决结果：
小区具有表决权的户数为7132户，专有部分面积为841441.59㎡。有效参与表决的有5560户，占总表决权户数比例为77.96%；有效参与表决面积594773.11㎡，占专有部分总面积比例为70.69%。
最终，投票给碧桂园服务的户数为4417户，占参与表决户数的79.44%；面积471468.49㎡，占参与表决面积的79.27%。
02
根据业委会发给碧桂园服务的预中选通知函，表决结果公示将于7月29日结束，届时新物业可以推进进场等相关工作。
碧桂园服务入驻后，将为翠屏城提供哪些服务？根据服务方案，锐评君圈出了重点。
① 物业费，维持原价
与业主们密切相关的物业费报价，碧桂园维持了小区的二费制原价。
② 提升服务，总投入近千万
这两年，物企外拓项目，带资进场已成标配。
碧桂园服务将投入953万用于服务提升，具体来看：
无需返还的资金达300万，直接打入指定监管账户；
无需返还的设备物资采购金，为53万；
垫资金额为600万，用于小区整改提升。
此外，碧桂园承诺，当年度物业费收缴率超过92%时，超出部分的收入将继续投入小区。
③ 品质提升细节
小区品质提升环节，碧桂园服务将从消防整改恢复、修整升级景观绿化、恢复安全通道、增加高空抛物及监控盲区探头、河道清淤造景、修复内部道路、升级改造小区北公园等细微处着手，切实改变翠屏城现有痛点。
方案里，详细列出了改造资金使用计划。
值得注意的是，翠屏城是建筑面积约104万方的超级大盘，住宅住户超7100户，客观来看，管理难度很大。
为了消除业主们的顾虑，碧桂园服务列举了大型社区服务经验，全国服务的100万方以上小区超70个。
甚至承诺业主们，中标后由总经理驻场半年，进场的前三个月不主动催缴物业费，提供不少于24种无偿便民服务等，卷出新高度。
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这两年，从河西豪宅华侨城天鹅堡，到赛虹桥首改住区上铁淮风晓月，再到刚需盘上宸云际、翠屏城等，纷纷发起换物业的品质服务“大战”。
物企角逐的过程中，将带资进场、把公共收益分成写进合同、空置房物业费打折等，卷成标准动作。
在锐评君看来，争夺服务盘子是一时的，长久的服务水准才最考验物企的内功。以碧桂园服务拿下翠屏城展开，机遇和挑战，其实都摆在了明面上。
先看机遇。
翠屏城104万方、超7100户的“巨无霸”体量，本身就是稳定的营收基本盘。虽然物业费单价不变，但大盘一铺开，每年的物业费进账就相当可观，实打实补充碧桂园服务的家底。
当下，物管行业已从“跑马圈地”进入“精耕细作”阶段，市场更看重有质量的在管面积。碧桂园服务作为头部物企，拿下这样一个高关注度的存量换盘项目，不仅能增加优质在管面积，更能树立“啃下硬骨头”的形象，有效提升品牌效应。
还有不容忽视的增值空间。一旦基础服务获得认可，后续的社区零售、家政、美居、租售等多元业务，自然有更大的想象空间。
挑战，同样现实。
碧桂园服务近千万的总投入中，600万垫资大概率得从公共收益等中逐步收回，回款周期长，且高度依赖小区的公共收益状况，这对企业现金流是不小的考验。
物业费一分不涨，好处是业主容易接受，但在人工成本持续上涨的背景下，基础服务的利润空间被压得相当薄，碧桂园服务只能靠精细化管理抠出效益，容错空间很小。
管理上的复杂度更不用多说。从别墅、小高层，到高层，翠屏城的业态混合，不同业主的核心诉求差异极大，服务必须做得很细，这对碧桂园服务的综合调配能力要求非常高。
当然，眼下极为迫切的考验是，成功换物业后，翠屏城的业主们往往将期待值拉满，若碧桂园服务不能在短期内改善此前的服务痛点，极易引发新的不满。你怎么看？欢迎评论区一起探讨。
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