——量在跌、价在涨，有人在抢地、有人在割肉

2026年过半，海口楼市的数据呈现出一种诡异的“繁荣”：上半年新建商品房网签销售面积111.2万平方米，同比暴跌39%；但均价却逆势涨到14782元/㎡，同比大涨19%。剔除安居房因素，市场化商品住房成交5256套，成交均价约18230元/㎡。量在崩塌，价在飞涨——海南自贸港封关运作半年后，海口楼市交出了一份“冰火同炉”的答卷。

一、全市概览：全省“量跌价涨”，海口在演独角戏

2026年上半年，海南全省新建商品房网签销售面积437万㎡，同比下滑22%；销售金额770.4亿元，同比下降18%；但全省销售均价17630元/㎡，同比上涨5%。海南楼市正在上演一场“冰与火之歌”——销售面积跌了近两成，房价却偷偷涨了5%。

全省的“量跌价涨”，海口是最大的推手。

海口销售面积111.2万㎡，占全省四分之一，同比跌39%；但均价14782元/㎡，同比涨19%。海口以一己之力拉高了全省均价。另一组数据更扎眼：上半年海口新房累计成交6214套，成交面积78.97万㎡，同比下降10.68%；成交金额153.52亿元，同比上涨1.45%；成交单价19441元/㎡，同比上涨13.58%。量缩了，钱没少——单价的涨幅完美对冲了成交量的跌幅。

更值得玩味的是，上半年全省销售金额TOP10项目中，8个在三亚，1个在海口，1个在陵水。三亚华润海棠·悦府以43.78亿元登顶，比第二名保利·天珺高出近10亿元。海口在TOP10中只占一席——海口卖的是量，三亚卖的是价。

二、各区县深度拆解：四个世界，泾渭分明

第一世界：秀英区——成交之王，价格天花板

秀英区是海口楼市当之无愧的“一哥”。6月二手房均价13357元/㎡，位居全市第一。3月增量房转移登记中，秀英区以636套住宅、73465.76㎡遥遥领先。2026年1-4月，秀英区新房成交均价同比上涨10.1%。

西海岸是秀英区乃至整个海口热度最高的板块。7月23日，长秀片区一宗14亩“迷你”宅地引发111轮竞价，山西房企以1.79亿元拿下，楼面价9554元/㎡，溢价率39.42%。该地块处于“海口滨海九小西海岸校区+海南华侨中学初中部”双学区范围。秀英的逻辑很清晰：一线海景+城市新中心+顶级学区，三重稀缺叠加。

第二世界：美兰区——房价虚高，库存压顶

美兰区新房名义均价高达22666元/㎡。6月二手房均价12609元/㎡。海甸岛、新埠岛及国兴片区兼具居住舒适度与城市界面，学区房与江景房持续受本地家庭青睐。

但美兰区的风险同样突出。新房名义均价22666元/㎡与二手房12609元/㎡之间相差近万元——“面粉比面包贵”的荒诞剧正在美兰上演。库存去化周期高达43.7个月，是全市库存压力最大的区域。

第三世界：龙华区——老城核心，改善首选

龙华区是海口传统市中心，商业、教育、医疗配套成熟，二手房流动性最强。1-2月新建住宅成交均价同比上涨38.5%，领跑全市。2026年1-4月，龙华区新房成交均价同比上涨30.1%。

但龙华并非铁板一块。安居客数据显示，4月龙华新房均价17750元/㎡，环比下跌8.19%。城市更新在加速——丁村片区11栋商品房和10栋安置房已全面封顶。老城焕新是龙华最大的故事线，但也是最大的不确定性。

第四世界：琼山区——刚需主场，价格洼地

琼山区新房均价约17985元/㎡，二手房6月均价11530元/㎡。依托府城、滨江等片区，是刚需上车的主要阵地。2026年1-4月，琼山区是海口唯一新房成交均价同比下跌的区域——跌幅3.1%。

三、土地市场：一场“缩量狂欢”的荒诞剧

上半年海口土地市场的表现，堪称“缩量狂欢”的教科书级案例。

冰的一面：上半年海口宅地仅供应3宗、成交2宗，供地面积与成交面积同比分别下降79%、83%。海口住宅用地成交建筑面积同比下降89%。2026年海口住宅用地计划供应仅46.72公顷，较2023年峰值暴跌超7成。

火的一面：溢价率逆势回升至9.44%。一宗城西片区地块竞价到284轮才被中海拿下，溢价率20.5%。7月23日长秀片区地块111轮竞价、溢价率39.42%、楼面价9554元/㎡。核心地块抢破头，一般地块无人问。

最耐人寻味的是竞得者的身份。山西华中房地产，一家与山西煤炭行业大型企业有间接关联的房企。上海易居房地产研究院副院长严跃进直言：“山西能源资本已涉足酒店、文旅、机器人等领域，呈现多元化配置趋势。此案更多体现了个别资本对核心区位的财务配置，尚不构成行业趋势信号。”

四、二手房：3.3万套挂牌压顶，价格跌回9年前

如果说新房市场还有“量跌价涨”的体面，二手房市场则是一场不折不扣的“裸泳”。

截至6月，仅贝壳一家平台的二手房挂牌量就高达33399套。2024年初该平台二手房库存还不到2万套，两年多暴涨1.4万套。按5月792套的月成交量算，去化周期高达40个月。

价格方面更为惨烈。6月海口二手房成交均价跌至1.22万/㎡，不仅创下今年最大跌幅，还刷新了近9年最低纪录。房价已经跌到了2017年末、2018年初的水平，倒退了8年。

学区房是唯一的“遮羞布” 。3-5月，为了赶在7月报名季前搞定“书包房”，学区房需求暴增。紫园片区均价达1.99万元/㎡，环比再涨4.19%。但学区房高峰一过，6月市场立刻被打回原形。

二手房卖不掉→改善置换动不了→新房改善需求被卡死——这个链条正在窒息海口楼市的流动性。

五、四个深层矛盾

矛盾一：自贸港的“预期溢价”与市场的“现实折价”正在激烈博弈。 2025年12月18日海南自贸港正式启动全岛封关运作。理论上，封关=红利=房价涨。但现实是：销售面积跌39%、二手房跌回9年前。预期很丰满，现实很骨感。自贸港的产业红利从“政策发布”到“人口导入”再到“住房需求释放”，需要漫长的传导周期。

矛盾二：新房与二手房之间巨大的“剪刀差”正在制造流动性陷阱。 美兰新房22666元/㎡ vs 二手房12609元/㎡；秀英新房约19845元/㎡ vs 二手房13357元/㎡——价差普遍在5000-10000元。二手房业主想“卖旧换新”要忍受大幅折价，而新房买家要接受比周边二手房贵近一倍的“新房溢价” 。改善链条正在被这个价差活活卡死。

矛盾三：安居房正在“降维打击”刚需市场。 6月，桂府佳苑安居房均价仅8500元/㎡，开盘现场千人抢房；永桂花园更是低至6900元/㎡。大批单价1万左右甚至低于1万的安居房批量上市——普通刚需如果没有特别需求，宁愿选择价格远低于商品房的安居房。安居房正在从“保障”变成“替代”，吞噬商品房最底层的购买力。

矛盾四：土地市场的“虚假繁荣”。 111轮竞价、39%溢价率——但上半年只成交了2宗宅地。开发商不是看好整个海口，只是集中押注最安全的筹码——西海岸双学区、14亩小地块、总价可控。这种“选择性下注”折射出的不是信心，而是极度的风险厌恶。

六、政策：人才安居“筑巢引凤”，公积金“火力全开”

海口在政策端持续发力。

人才购房补贴：50岁以下拔尖人才购房补贴6万元/年；其他高层次人才3.6万元/年；硕士2.4万元/年；本科1.8万元/年。引进人才的父母随迁落户后，在海南无住房的可购买1套商品住房。

公积金大幅提额：单方缴存购买二手房最高贷100万元，夫妻双方最高120万元。高层次人才额度上浮20%，可与多子女家庭（上浮20%）、绿色建筑（上浮10%）、保障性住房（上浮10%）叠加——理论上最高可贷192万元。

安居房门槛降低：8月1日起，在海口工作的外地人可申购安居房。持有满15年后无需补缴价款即可取得完全产权。

七、写在最后

海口楼市不是一块铁板——秀英区1.9万元/㎡的新房、美兰区2.2万元/㎡的名义价、琼山区1.7万元/㎡的改善盘、8500元/㎡的安居房——同一座城市，五个完全不同的世界。

最值得警惕的信号不是价格涨跌了多少，而是销售面积暴跌39%与均价暴涨19%同时存在的结构性扭曲、3.3万套二手房挂牌量的堰塞湖、以及“地王”与“零成交”并存的极端分化。下半年的海口楼市，核心区优质资产会继续被追捧，远郊无配套板块会继续阴跌，安居房会持续分流刚需，二手房会继续承压——分化不是暂时的，而是结构性的、不可逆的。

对购房者而言，当下最重要的不是问“海口房价见底了吗”，而是问自己：你买的是自贸港的预期，还是海口的现实？你为哪个逻辑买单？

答案不同，选择完全不同。

数据来源：海南省住建厅、国家统计局、贝壳找房、中指研究院、环璟研究院、中国房地产报等公开信息