明日，土拍大战即将打响！
刚刚，芳村客运站地块截止报名，一共5家开发商：
越秀、保利、绿城、中海、珠实
想知道具体号码牌的，DD花花（lh1205107964)。
5家房企，都是今年土地市场的老熟人了，保利和颂、中海浣花里、聚龙湾源舍等等。
前段时间提前发布招标公告的招商，最后竟然没去，也是走了个过场。
天河金融城商业AT090924地块会同步出让，大概率是某4字石油企业。
至于天河广棠两宗产业地块，大概率也是由天河国企拿下。
芳村客运站地块起拍价11.96亿元，住宅楼面价2.27万/平，还要配建公交车首末站等1.6万方公建配套，实际起拍价约2.45-2.5万/平。
芳村客运站地块的起拍价不便宜，配建任务也重，地价看齐2023年的花地湾，保利紫兰苑、中海蕙兰苑的楼面价也就是2.5-2.7万/平。
1）土地面积24660.11，住宅建面52669.33平；
2）除了住宅部分外，拿地开发商额外任务很重，还要建8140平方米公建配套，8001平方米公共交通综合体，包括站场中心业务用房、公交首末站及公交停车场等物业；
3）容积率3.9，放在如今的市场遍地2字头偏高，但相对保利和颂、中海浣花里4-6的容积率是有进步了；
4）学铁商有保证，距离1号线坑口地铁站约180米，大概率读芳村小学，对面是荔胜广场，2公里到太古里；
简单总结，另一个更低容积率、更靠近地铁、初代无省实版的中海浣花里，通勤高分、教育也还可以、商业及格分。
地块近期的几个利好，更是推动了热度。
·从坑口小学升级到芳村小学，省一级学校，未来生源会以新小区业主为主；
·旁边坑口旧改推进迅速，下发了拆迁通知，地块周边城市界面进一步改善；
·坑口地铁站隔音罩启动建设；
5家开发商参拍，广州近期高溢价竞价的行情延续，开发商重仓核心板块拿地态度很积极。
白云黄边北地块（保利）：3家参拍，保利、越秀、国贸，溢价率24%；
番禺南浦地块（国贸）：4家参拍，保利、国贸、中海、绿城，溢价率55%；
海珠琶洲地块（越秀）：7家参拍，保利、中海、招商、绿城、越秀、建发、中铁置业，溢价率46%；
白云政通路地块（越秀）：6家参拍，保利、珠实、中海、越秀、招商、国贸，溢价率16.1%；
荔湾沙涌地块（保利）：2家参拍，保利、珠实，溢价率17.3%；
值得一提的是，保利的100%参团率，开团秒跟这块，还得是它。
成功率上，越秀和保利55开，各自拿下了两块地。
国贸和绿城两个过江龙则在南浦大打出手，拼出了近3年的第二高溢价率55%，仅次于琶洲地王。
可以说，在广州整体控供应的政策下，开发商准备了充足的子弹抢货。
芳村客运站地块自打出现后，关注的开发商一直很多，这块地和过往花地湾的卖房逻辑太像了。
2023年，花地湾板块横空出世，卷出了保利和颂、中海浣花里、万科朗庭的三国杀。
各家商战打到飞起，“原住民”万科做了个广告板diss新来的小伙伴，而另外两家也不遑多让，路上的广告牌和截客也是很常见。
各方拼刺刀的结果是：
·花地湾板块的价值越来越清晰，被市场认可，甚至被认为是300万级别的最优解；
·新规户型，和旧规户型拉开了差距，保利中海吃到了新规头啖汤；
无论是万科、中海、保利都从商战中全身而退，去化速度很快。
还有一个很关键的因素是荔湾同期启动的各大旧改，释放了一大批地缘客消化房源。
不过，如今的市场和23-24年比，已是另一番景象。
·芳村小学是省一级好学校，但距离省实招牌仍有差距
此前，中海自掏腰包用钞能力解决了省实。现在花地湾学位已经饱和，政府统筹升级学校，也同时减轻了开发商负担；
·户型调整，低总价难实现，门槛上去了；
保利和颂的产品72-84-86-99，中海浣花里71-88-108平。
如今新规调整后，很难再做到同样70多平的高使用率户型。
前段时间，我们去看了保利和颂收楼，虽然是刚改盘，但实际做出来的效果很不错，花园、户型、视野都是有惊喜的。
·市区板块内卷，400万级别的花地湾核心价值面临挑战；
2023年，和颂、浣花里凭借70平小户型，起步价控制在280万左右，可以买到一个能读省实、靠近地铁、市区板块的新规3房。
这几个标签下来能杀穿2023-24年。当时，海珠西同面积小户型要500万，老西关的大三房也要550万。
花地湾把价格打在了300万左右，对于老城区的市民来说是吸引他们过江的。
可如今，当把总价提升到400万级别，可以选择海珠，同样可以留在老西关，同时白鹅潭沿江片区的崛起也将会分流花地湾的年轻客群。
地块的最终价格，将会影响未来产品设计和销售。
目前的荔湾市场，还是开一个爆一个。
上半年，荔湾推货的去化率高达38%，是各个区域中最高的，其中新盘表现尤为亮眼。
聚龙湾源舍，开盘价4.4-5.4万/平，源舍1栋、2栋都快速清空了，3栋人气很高，加推价格也比之前涨了2000元/平，基本4.5万/平起步，总价400+万起。
国贸保利海上印，开盘价4.1-4.6万/平，首开去化9成，3月底开盘现在快进入清盘阶段了。
保利怡璟湾开盘价4.3万/平起，首开去化率有7成以上，总价340万起买81平三房，学铁商都还可以，诚意不错了。
尤其是源舍90多方三房卖到断货，万科花地湾的新组团
目前的荔湾，刚改客户仍是主流，300-800万的中型家庭需求旺盛。
总的来说，芳村客运站地块还是有不少空间能闪转腾挪，一切取决于明天的拍地价格。
最后，大家记得关注我们的直播。
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