万博红盘又有一批业主很闹心。
近期，万博有人才房业主，想在同小区商品房之间的绿化带，强开 一 个出入口，目的是方便进出和 共享商品房花园。
商品房业主这就有点心塞了。
要知道，当年很多业主花5万+/平抢房， 就是冲着“大花园”来的，现在反倒成了公共资源。
事件发酵之后，一度引发商品房、人才房业主激烈骂战。
而这件事，也给广大买家提了个醒：
混住现象越来越多，要如何避免类似事件发生在自己身上？
｜项目二期和人才房之间的绿化带
|图源：中介小红书
壹
事实上，万博红盘的“配套争端”，并不是偶发事件。
比如前几年，广钢的部分二手盘，就曾上演过类似戏码。
｜广钢某商品房、安置房分区管理
|广州楼市发布 摄
而争端背后，反映出住宅小区配建人才房、保障房、安置房、公租房的情况，在广州十分普遍。
尤其是2020-2022年出让的宅地，很多都有类似要求。
比如，2020年广州成交的85宗涉宅地中，有25宗需要配建保障房、政府统筹房或人才住房。
后来2021年广州进行集中供地，更是要求地价触及封顶价后，进行“竞配建、摇号”环节。
而那年又刚好是地王频出的一年，很多高地价地块几乎都有配建政策性房源。
另外2022年，也有超过11宗涉宅地，明确配建各类普惠性住房。
|广州楼市发布 制
楼市君数了下，仅2020-2022年3年时间，广州拥有各类保障型房源的宅地，就超过了45宗。
并且，很多项目的保障型房源，所占比例还不低。
像长岭雅居，光配建的政府统筹房源就达到14445平，约占项目总建面的10%。
还有方圆、知识城联合体在2022年拿下的长岭居CPPQ-A5-1地块，也曾被要求配建21927平的政策性住房。
而海珠西的原锌片厂地块，也明确要求配建91116平安置房源。
|海珠西原锌片厂地块
|图源：广州公共资源交易中心
也就是说，商品房和保障房、人才房、安置房等“同框”，根子在于广州土拍的历史遗留问题。
后来，官方也曾留意到交付后的管理问题，在土地出让时，进行一些限定。
比如要求出让地块的保障型房源，必须集中布局，独立用地。
像方圆、知识城联合体的长岭居CPPQ-A5-1地块，就有明文规定。
|方圆知识城 长岭居地块出让公告
|图源：广州公共资源交易中心
但需要说明的是， 由于此前一些地块是竟配建出让，保障型房源的体量可能也就几千平以内，很难进行明确的分割管理。
这也就导致了万博红盘商品房、人才房业主，相互扯皮的事。
贰
不过，对于大部分买家来说，当务之急，是如何判断市场上的一些新盘，是否会对政策性房源进行分割管理，避免收楼，才发现小区配套是共用的bug。
这里有几个方法，可以进行参考判断。
一是看土地出让条件，明确政策性房源是否会单独交付、管理。
事实上，大部分公开出让的宅地，如果配建政策性住房，都会有明确要求。
有些宅地，土发中心在出让时，甚至会明确配建的政策性住房要单独建设。
比如保利锦上所在地块，对于配建的9705平政策性住房，就鼓励独立用地。
这也意味着，该项目保障房和商品房，是被要求进行独立管理。
|图源：广州市公共资源交易中心
这点我们在保利锦上的社区规划上，也能进一步得到佐证。
它的人才统筹房在社区西侧，与项目的7栋商品房，单独隔开，并且是隔着市政路，几乎相当于两个不同社区。
|保利锦上效果图
二是查找建筑工程批后公示图等，看社区是否会单独分区管理。
除此之外， 小区获批的报建图，其实也能直观反映小区是否会混住。
像中铁建 · 招商 ·天河序报建图显示，虽然 配建的2栋回迁房同在项目红线内，但它与商品住宅明显有区隔的线条。
并且，回迁房和商品房的出入口，同样是单独分开的。
也就是说，天河序后面收楼后，大概率不会出现“混居”情况。
|中铁建 ·招商 ·天河序建筑设计方案
|图源：广州规自局
事实上，目前广州也注意到了配置政策性房源给社区带来的管理问题。
所以我们发现，广州已很少有新出让宅地，会再要求配建保障性住房、人才房、回迁房等。
相反，更多的是 通过招拍挂或者协议出让，整块地进行建设相应房源。
像中建国际，从去年到今年，就连续3次通过竞价方式，拿下多宗民科园的回迁房安置地块。
｜截图来源：广州公共资源交易中心
除此之外，目前广州已经 取消了传统意义上的“人才房” ，取而代之的是配售型保障房。
而这些配售性保障房，基本都是官方划拨用地，集中新建、独立选址、独立开发。
比如现在市场上在建的海珠新滘西、天河奥体新城、荔湾的葵蓬南等保障房项目，都是这种模式。
因此，随着政策重新调整，未来市场应该会重新回到“商品房归商品房 ， 保障房归保障房”的格局。
对于买家来说，这显然是一种好事。
还有哪些社区是混住的？欢迎评论区爆料~
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