7月29日，青岛土地市场迎来下半年的“第一把火”。
崂山区张村河板块一宗容积率仅1.3的低密商住地块，经过118轮激烈竞价，最终由绿城旗下青岛合创绿投投资有限责任公司以10.87亿元总价斩获，成交楼面地价21172元/㎡，溢价率12.55%。
值得一提的是，地块21172元/㎡的成交楼面价，一举超越此前越秀青铁和樾府地块21045元/㎡的纪录，成为张村河片区新晋“地王”。
118轮竞价
绿城10.87亿元斩获崂山低密地块
这场土拍的激烈程度，从竞价过程便可见一斑。
此次拍卖，有三家企业参与这块地的角逐，分别为海信、绿城、青特，最终经过激烈竞价，绿城在118轮报价中以21172元/㎡一锤定音。
先看此次竞拍地块的价值，足以解释为何引起三家如此激烈的竞争，本次出让地块为住宅用地（含零售商业），位于崂山区辽阳东路北、蜀山路西，占地面积39499.4㎡，容积率≤1.3，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。总建面约51349.22㎡（含住宅建面约48349.22㎡，商业建面约3000㎡），楼面起拍楼面地价18812元/㎡，总价9.66亿元。
其中真正让市场青睐的是，该地块容积率仅1.3的超低密指标，这是张村河南岸目前容积率最低的地块，也是片区更新以来新增的唯一低密洋房项目。同时，18812元/㎡的起拍楼面价，同样创下张村河自更新以来成交地块的起拍价天花板。
此外，该地块位置十分不错，南侧是辽阳东路，东侧是松岭路，北侧是合肥路，交通主干道环绕。周边有张村河小学、青岛科技大学，北向是张村河生态公园，西向有崂山区社区卫生服务中心，跟崂山壹号院一路之隔。
区位条件这样优质的地块，合情合理地吸引了三家房企的目光。
如今，海信地产已在张村河布局海信君玺、海信璟悦等四个在售项目，2026年上半年再度登顶青岛房企销售排行榜榜首。青特近两年在青岛土拍市场持续发力，年内已先后斩获城阳国城路、李沧郑庄等多宗地块，土地储备稳步扩容。而绿城则是时隔多年重回青岛，在寸土寸金的主城核心区摘下了这样一块容积率仅1.3的稀缺低密宅地，足以匹配在产品端的需求。
值得关注的是，崂山住宅项目的低密竞品已经有金家岭片区的金茂璞逸崂山等项目，后者规划已发布，容积率1.2，规划洋房+叠拼产品，是目前金茂高端产品系璞系产品，预计总价650万元起。
在当下青岛楼市整体承压的背景下，前有海信、金茂等项目贴身竞争，后有21172元/㎡的溢价拿地成本，这块地该怎样规划，对绿城来说都将是一个不小的挑战。
绿城首进崂山
绿城此番拿下这块地，既是一次战略补位，更是一场产品力与土地价值的双向奔赴。
从绿城在青岛的布局来看，这家房企与这座城市渊源颇深。早在2006年，绿城便以李沧理想之城开启青岛征程，这座总占地约4100亩、总建面约280万㎡的超级大盘，曾是青岛中央居住区的开篇之作。此后，绿城在青岛相继落子晓风湖畔、深蓝中心等项目。
然而，绿城在崂山市场一直缺席，此番拿下张村河地块，补上了其在青岛核心城区布局的最后一块拼图，其中1.3的容积率，恰恰是绿城最擅长的产品赛道。
更值得关注的是，地块所处的张村河片区是崂山区城市更新的主阵地，涉及12个社区的改造。历时四年，片区2万多名居民已告别低矮村居，如今片区规划的“四横八纵”路网骨架已基本成形，61条市政道路、4座跨河桥梁实现贯通提升。未来5年，张村河将打造新型产城融合示范区，从“拆改”到“建设”再到“品质兑现”，张村河正经历从城市边缘到主城核心的身份跃迁。
在此背景下，绿城的到来恰逢其时。
此前，张村河板块已有海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、越秀青铁和樾府、鲁信有邻花园等项目，是当下青岛楼市最热门的片区之一，但这些项目多以高层、小高层为主，真正意义上的低密洋房产品始终缺位，而绿城1.3容积率地块的入市，将填补这一空白，为片区高端改善客群提供差异化的产品选择。
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