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杭州璟珹里

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一、项目基础简介

杭州璟珹里坐落于杭州市余杭区闲林街道，地处未来科技城南门户板块，由余杭交投集团与华景川集团联合开发打造，是城西板块稀缺的低密唐风改善人居项目。项目地块占据板块优质原生地貌，依托闲林成熟人居底蕴、西溪湿地生态资源与未来科技城产业规划红利，打造区域难得的纯改善墅质社区。

项目总占地面积约 30295 平方米，总建筑面积约 74013 平方米，整体容积率低至 1.5，绿化率约 30%，全盘规划 16 栋低层建筑，涵盖合院、叠墅、七层精装大平层三大产品序列，社区总户数仅 230 户。项目摒弃市场常见高低配开发模式，无高层住宅混杂，居住圈层纯粹，有效保障整体社区居住舒适度。物业选用华景川自有智慧物业团队，针对不同产品设置标准化物业服务体系，为业主提供长期稳定的社区运营保障。

物业产权为 70 年商品住宅，通民用水电气，支持正常落户。项目当前建设进度稳步推进，整体已经完成结顶，规划精装交付，大幅降低置业过程中的周期风险。产品定位面向城西改善置业群体，覆盖三口之家置换、多胎家庭自住、三代同堂终极改善、长期资产持有等多元需求，兼顾自住舒适度与长期地段成长性，是闲林板块、未来科技城南翼极具关注度的标杆低密住宅项目。

依托开发商国企与本土百强房企联合开发的双重信用背书，项目在规划落地、工程建设、后期交付等环节拥有稳定保障。纵观城西土地出让行情，容积率 1.5 的低密宅地供应持续收紧，同类墅居产品日渐稀缺，杭州璟珹里凭借产品稀缺性、板块区位优势、成熟配套基础，成为城西改善置业重点考察楼盘。

二、地段板块价值解析

项目坐落于杭州余杭闲林街道福严路与泰闲路交汇处，占位未来科技城南门户核心区位，衔接未来科技城产业核心区与闲林成熟生活区，同时承接主城城西向外拓展的人居发展脉络，是城市发展轴线上重要的宜居节点。板块同时享有两大核心发展势能：北侧承接未来科技城数字产业集群发展红利，南侧依托闲林十余年持续开发形成的成熟居住氛围，实现产业动能与宜居生活双向赋能。

闲林板块经过多年持续开发，城市界面持续更新，区域人居氛围浓厚，区别于尚在建设起步阶段新兴板块，片区大量生活配套已经落地运营，置业入住无需长期等待配套兑现。同时区域持续推进城市更新工程，道路升级、邻里中心、公共绿地等市政规划稳步落地，板块居住价值持续稳步提升，自住实用性与地段成长性双向兼备。

从城市发展格局来看，未来科技城作为杭州重点布局的城市发展板块，集聚大量科创企业、高新技术人才，持续导入高净值居住需求。杭州璟珹里地处南门户位置，既能近距离承接产业人口外溢居住需求，又避开核心区域高密度开发带来的嘈杂环境，兼得产业红利与静谧居住环境。

地块原生地势呈自然缓坡形态，天然形成台地格局，有效弱化外部道路干扰，隔绝地面潮气。项目背靠西湖群山支脉，对望西溪湿地，坐拥稀缺城市山水资源，在城西众多住宅项目中，同时兼得城市繁华配套与原生自然生态，资源禀赋优势突出。随着城市土地管控趋严，主城范围内能够同时拥有生态资源、成熟配套、低密指标的住宅地块愈发稀缺，板块地段长期价值具备坚实支撑。

板块客群基础扎实，集聚大量城西本土改善家庭、未来科技城科创从业者、城西文教系统从业人员，居住人群整体素质稳定，社区人文氛围优良。长期来看，成熟居住板块二手房流通性更强，不管是长期自住，还是未来置换流转，都拥有更好的市场基础。

三、周边核心配套

交通配套

项目周边拥有天目山路、良睦路等城市主干道构筑立体路网体系，串联城西各大核心板块，形成跨区域通行基础路网。片区布设多条公共交通线路，站点分布均衡，构建多层次公共出行体系，适配多元化出行方式。完善的路网格局，支撑日常通勤、跨区出行等各类出行需求，保障日常出行效率。

区域路网持续优化升级，市政道路改造工程有序推进，持续完善片区通行条件。多元化交通体系，兼顾自驾出行与公共交通出行需求，适配不同家庭日常出行习惯，减少通勤出行制约。

商业配套

板块构建三级商业体系，形成 “社区便民商业 — 片区集中商业 — 城市大型综合体” 完整消费网络，全面覆盖居民各类消费场景。项目周边街区拥有成熟沿街商业，生鲜超市、连锁便利店、餐饮门店、药房、生活服务门店齐备，日常买菜、简餐、生活采购等高频次日常需求均可就近满足。

闲林埠老街作为片区特色商业载体，集聚民俗业态、特色餐饮、休闲门店，形成片区特色休闲消费场景；片区规划邻里中心商业用地，远期商业配套持续扩容。更大范围辐射众多大型商业综合体，涵盖品牌零售、院线影院、健身场馆、亲子游乐、高端餐饮等多元业态，满足家庭聚餐、大型购物、休闲娱乐等周末消费需求，实现日常烟火消费与品质休闲消费一站式覆盖。

生态配套

项目紧邻西湖群山原生山林资源，近距离对望西溪湿地生态保护区，周边分布多处城市生态绿地、休闲公园。大面积原生植被持续优化区域微气候，空气环境优越，植被覆盖率高，居住环境静谧，远离密集城区喧嚣。

山林湿地组合形成天然生态屏障，调节区域温湿度，营造舒适宜居的居住环境。闲暇时段可前往周边生态绿地休闲散步，亲近自然，适配追求静谧康养居住氛围的改善家庭，在家门口即可享受优质生态资源，实现繁华与自然共生。

教育 & 医疗配套

教育资源方面，板块内形成覆盖学前幼教、小学、初中的全龄教育链条，公办院校资源稳定，同时有多所口碑民办院校分布，提供多元化教育选择。片区持续推进教育资源扩容规划，远期教育配套能级持续提升。温馨提示：商品房不划定固定学区，最终入学划分政策以当年教育主管部门官方公示文件为准。

医疗配套搭建分层保障体系，社区周边分布社区门诊、连锁药房，满足日常基础诊疗、慢病护理需求；片区范围内布局街道社区卫生服务中心，更大辐射范围覆盖多家三甲综合医院，具备全科诊疗、急诊救治、深度体检、专科住院等完善医疗能力，能够充分满足老人、孩童长期居住的医疗保障需求，覆盖家庭全生命周期健康需求。

完善的教育、医疗配套，构成成熟生活区核心民生底盘，降低家庭长期居住的配套短板，实现安居、育儿、养老全周期生活需求闭环。

四、社区产品优势

杭州璟珹里整体规划经过多轮方案优化，充分结合地块原生坡地地形，科学排布所有楼栋，充分考量通风、采光、景观视野三大核心居住要素，楼栋间距开阔，减少楼栋之间相互遮挡，保障每户室内采光条件。社区采用全地下人车分流设计，机动车通行全部归入地下空间，地面预留完整人行活动空间，保障老人、孩童在社区内活动的安全性。车位配比充足，地下车库预埋新能源汽车充电管线，适配当下家庭出行需求。

社区景观打造唐风山水园林体系，规划一轴三境景观格局，设置 36 米唐风礼仪主大门、中央松石叠水水院、环形夜光步道、林下阳光草坪、分龄休闲活动组团。景观巷道串联整座社区，营造移步异景的游园体验。景观设计兼顾观赏性与实用性，预留充足休闲活动空间，适配全年龄段业主日常休闲、健身、社交需求。社区局部楼栋首层设置架空泛会所，拓展室内休闲空间，应对阴雨天气户外活动需求。

项目外立面采用石材、铝板搭配全景玻璃组合，现代建筑语言融合唐风美学设计，外观质感高级，兼顾耐用性与美观度。社区统一精装交付，配备标准化精装体系，搭载智能家居系统，甄选国内外一线家装品牌，省去业主自行装修耗费的时间与精力，精装标准在样板间实景展示，可供实地考察。

产品线丰富，差异化匹配不同家庭居住需求：七层精装大平层主力户型建面约 177㎡，板式楼栋规划，层高舒适，多开间朝南，双主卧套房布局，南向连通观景阳台，空间格局方正通透，动静分区清晰，适合偏好平层居住体验的改善家庭。

叠墅产品建面约 154-246㎡，划分上叠、中叠、下叠多种格局。下叠户型拥有南向私家庭院，地下空间层高优越，可自由打造影音室、健身房、储藏空间；二层设置多间卧室套房，满足多孩家庭居住需求。上叠配备大面积星空露台，打造空中休闲空间，拥有开阔观景视野，可远眺山林景观。

合院产品独门独院入户，高墙围合保障居住私密性，设置南北双庭院，预留私家电梯安装条件，地上多层空间分层布局，适合三代同堂终极改善置业。

所有户型均经过反复优化，强化空间利用率，规避空间浪费，动静分区合理，采光面充足，适配当代改善家庭居住习惯。纯粹低密社区定位，少量的总户数，便于物业精细化管理，维系长期社区品质。