深耕北京24年，绿城继续加码京西|京西|北京市|区域价值|御园|房山|石景山|绿城|门头沟

壹

进入中伏以来，北京的天气，持续高温。

但再热，也热不过，7月30日下午的超级土拍日。

一日三宗地，每宗溢价都超过10％。

其中，门头沟四道桥0144地块，更成为当日的MVP。

绿城、中建智地、招商三家实力房企参与争夺，经过163轮举牌，最终绿城以14.7亿元拿下这宗土地，溢价16.7％（当日三宗地最高），折合楼面价2.46万元/㎡。

这一结果，既在意料之中，又在意料之外。

意料之中在于，门头沟四道桥板块，这几年只要出新盘，必然成为爆品，业绩一路长虹，有目共睹。看得到的市场前景，自然让这宗新地成为房企争夺的“香饽饽”。

而意料之外，则来自于当下北京土拍的大环境。如今北京优质宅地供给收缩，各家房企都有强烈的补仓诉求，但拿地门槛与投资决策也在同步抬升。

绿城中国拿地秉持“做一成一”的标准，每一次参与土拍，都要经过严密测算，不会盲目冲高。能够在四道桥土拍争夺战选择“一战到底”，足以看出是绿城对板块基本面、客群基础、产品可落地性的综合判断之后，做出的一次果断落子。

所以，这一次绿城不再选择“低调”。

贰

其实，翻阅绿城在北京的布局版图，可以发现其对大美京西，有着一脉相承的开发洞察力与布局定力。

绿城进入北京市场的开篇故事，就是从京西开始。

2002年，绿城落子房山阎村，打造出百合公寓，以此为起点叩开北京人居市场的大门。这座建筑面积约63万㎡的超级低密大盘，整体容积率仅1.12，将绿城成熟的南方精工造园、低密人居理念，首次完整落地北京。

绿城百合公寓

在20多年前，绿城百合公寓斩获国际花园社区、全国人居经典等重磅行业大奖，让北京市场第一次真正读懂这个来自南方房企的产品底色与人文初心。

自此，绿城与京西这片兼具山水禀赋、人文底蕴的热土，结下贯穿二十余年的深厚渊源，也为绿城后续深耕京西、迭代产品品质，埋下了最初的价值伏笔。

2007年，历时3年岁月打磨而出，位于玉泉山脚下的北京御园，一经亮相便惊艳了时光，筑就了“三山五园又一园”的美名。时至今日，北京御园仍是很多豪宅买家心头的“白月光”，但凡有二手房放出，就会被迅速“秒光”。

北京御园

也正是因为北京御园的出现，让北京市场出现了一个新词——“绿粉”。

2015年，对于绿城在北京的战略布局，是个重要时刻。皆因时隔五年之后，绿城再回北京市场，而这一次的落脚点仍是京西，在门头沟打造出叫好又叫座的西山燕庐。

西山燕庐落子门头沟长安街西延长线，主力产品为140~196㎡的精装改善户型，并在2017~2018年连续两年拿下门头沟住宅销冠，带动整个门头沟的改善置业热度。

西山燕庐

项目在2019年11月迎来大规模集中交付，可观可赏可游的园林景观、大尺度宽幕落地窗结合天然石材干挂的神颜立面，藏于每一个细节的精装品质，功能丰盛的东西两个会所，让项目交付获得了极高的客户满意度。而近千户家庭的相继入住，也为绿城在京西积累大量产品经验与客群基础。

2017年，绿城在京西再下一子，在石景山五里坨结合西山浅山地脉，开发低密洋房社区西府海棠，作为京西限竞房时代的代表作品，2019~2020年稳居板块销售榜首，2021年正式交付，交出来一份扎实的政策房产品答卷。

2022年，绿城于石景山刘娘府西山核心腹地，依托三山五园稀缺资源，以“现代形、东方意”的产品理念，打造纯粹低密墅质社区——西山云庐。项目容积率低至1.07，全盘仅346套4~6层纯叠墅产品，圈层高度纯粹统一，精准锚定京西高净值改善客群的宜居需求。

西山云庐

西山云庐入市即引爆市场，成为西山别墅区新一代标杆作品，续写了绿城深耕西山、迭代高端人居的深厚积淀。

纵观绿城在北京二十余年发展历程，对于京西的深耕，始终是穿越周期的价值坚守、一脉相承的产品坚守。

从房山绿城百合公寓开篇进军北京市场，乃至刚刚拿下的门头沟四道桥新地块，绿城已经在京西连下六子，全北京布局十八子。

可以说绿城已深刻读懂京西的地脉基因、板块潜力与客群需求，持续为京西人居迭代，带来全新宜居答案。

叁

那么是什么原因，让低调的绿城，不再低调，势要把门头沟四道桥地块拿下？

深耕京西的绿城明白，这幅地的产业底盘厚度，远超市面上大多数板块。

过去，京西更多承担生态涵养和传统产业转型功能。但随着北京城市空间结构调整和产业布局优化，京西正在从传统区域向产业创新与城市功能融合的新空间转变。

其中，新首钢高端服务区成为京西产业升级的重要引擎。依托城市更新和产业转型，新首钢高端服务区正在推动绿色金融、科创研发、文化体育等产业集聚，打造京西滨河特色总部经济区。

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沿着长安街向西的发展轴线，中关村门头沟园、京西智谷等产业平台持续承接创新资源，推动区域产业结构升级。

而央视界的建设，则进一步强化了京西在文化科技融合领域的城市影响力。

央视界不只是门头沟的重要产业项目，更是北京“十五五”城市战略的重要节点，将与首钢园形成呼应，共同推动“两园一河”区域价值提升。

同时，央视界也将推动超高清视听、数字内容、文化科技融合等产业资源向京西集聚，进一步提升区域产业吸引力。

未来的京西，不再是单一产业驱动，而是在高端服务、科技创新、数字产业、文化产业等多元力量共同作用下，形成新的产业增长带。

如果说产业决定区域发展的高度，那么配套决定价值兑现的速度。

京西正在发生的变化，不只是增加几个城市功能节点，而是整个区域空间价值的重新组织。

2026年4月发布的北京“十五五”规划纲要，将“两园一河”列为四大城市活力新片区之一，与东部大运河东西对望。

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这意味着，永定河沿线的发展已经从区域建设层面，上升到北京城市空间优化的重要组成部分。

与此同时，永定河堤顶路提升工程、京原漫水桥改造等城市更新项目持续推进，京西正在从过去相对独立的功能区域，转变为连接产业、生态和生活的新城市空间。

对于门头沟四道桥地块而言，其价值不仅来自未来产业想象，也来自现实生活配套的不断完善。

项目距离S1线四道桥站约600米，两公里范围内拥有成熟商业资源，八中京西校区覆盖基础教育阶段，下楼即可连接绿海运动公园。

从交通、商业、教育到生态，京西正在完成从“有资源”到“有生活”的转变。

区域价值最终需要通过真实需求完成兑现。

过去，京西拥有生态资源、空间优势和区位基础，但受制于区域认知和住宅供应结构等因素，部分居住需求长期没有充分释放。

随着产业升级和城市功能完善，京西正在形成新的需求承接空间。

一方面，石景山、门头沟以及西部城区长期积累的刚需、改善型需求，需要更高品质住宅产品承接；另一方面，新首钢高端服务区、京西智谷、央视界等产业平台不断成熟，也正在带来新的产业人口和品质居住需求。

市场表现已经成为这一变化的重要验证。2025年以来，京西多个板块新房市场成交明显提升，门头沟、石景山、丰台河西等区域多个改善型项目持续释放成交量，京西板块在北京新房市场中的关注度和市场表现不断提升。

这说明，京西的价值变化已经不只是停留在规划和产业层面的预期，而正在转化为真实的居住需求。

对于绿城而言，选择门头沟，并不是等待需求出现，而是在需求形成和区域价值兑现之间提前布局。

土地投资的关键，不只是判断哪里有价值，更重要的是判断价值将在什么时候兑现。

2026年9月服贸会期间，首钢园将以“会展小镇”的全新姿态亮相；“两园一河”已写入“十五五”规划纲要；央视界也正在加速建设。所有利好都在“正在发生”，但区域价值尚未完全被市场定价。

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这正是绿城判断进入窗口的重要原因。

城市功能正在重塑，产业价值正在释放，客户需求正在积累，而住宅市场对于京西未来价值的认知仍在不断提升。

产业底盘、配套兑现、需求验证、时间窗口——四条线索汇聚在门头沟的同一片土地上。

绿城提前布局，正是因为看到了这些因素交汇背后的系统性机会。

肆

看得到的京西持续深耕，看得到的绿城产品兑现，看得到的区域产业发展势能，让绿城拿下门头沟四道桥新地之后，市场就一整个期待住。

虽然，现在就谈完整的产品力表达、最终的社区呈现，还为时过早。但可以确定的是，绿城必将延续二十余年深耕京西的严苛标准与产品敬畏，深度吃透地块原生价值、精准锚定区域客群真实宜居痛点、系统性打磨出全新人居作品。

这一点，从绿城今年6月刚拿下的大兴黄村主城地块的朗月和风项目就能知晓。

朗月和风

其实，在打造朗月和风之前，绿城就在黄村首个项目晓月和风交付之后，持续开展了业主回访，倾听真实的生活反馈，根据黄村家庭的生活状态，将”和文化“升级至2.0，通过“和而不同，各美其美、美美与共”的产品逻辑表达，通过空间、场景与生活方式的引导，将健康房子升级为健康生活。

由此及彼，可以知道，绿城将坚持“先读城、读地、读人，再定义产品”的开发逻辑，通过深度挖掘四道桥地脉价值和京西宜居需求，因地制宜进行产品打磨。

当然，在四道桥新项目上，绿城更会将沉淀多年的物业服务体系、全维社群运营能力完整落地。

2026年，绿城在华北区域全面启动“春雷行动”，针对所有已交付社区开启大规模品质焕新升级：涵盖园区绿植补植修剪、立面翻新、道路地坪修复、地下车库焕新、楼道公区清洁升级、照明监控硬件迭代、游乐设施检修维护，同时管理层下沉一线、常态化业主座谈，快速响应业主诉求、解决居住痛点，坚守长期主义的服务初心。

不止于硬件物业服务运维，绿城独树一帜的软性社群文化，也将成为四道桥新项目的核心加分项。

依托绿城集团活动IP持续深耕，暑期公益“海豚计划”常年开课，免费教会小业主游泳，守护孩子成长、搭建童年邻里圈层；一年一度业主春晚，由业主自编自演、全员参与，营造温暖的邻里氛围；秋季“踢球去”社区足球赛，点燃全民运动热潮、拉近邻里距离；同时绿城持续孵化运动、亲子、艺术、文化、生活等多元业主社团，让社区不止有建筑的温度，更有邻里的热度。如此美好的生活图景，相信也将在四道桥项目上演。